住宅性用房改为经营性用房的限制性法律条件

现代中小型企业，为了节约企业经营成本，在选择公司经营注册地时往往会选在一些小区住宅作为自己的企业营业注册地及办公地，这样的做法虽然能够起到企业控制成本的目的，但另一方面也为小区带来了很多负面影响，例如：小区业主的公共资源被不平等的占用、为小区的治安状况增加了潜在的威胁、物业维护成本增加等等不便之处，有鉴于此，国家针对这一矛盾现在，在法律制度的建立与完善方面也在逐渐的加强，如《物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。具体解析如下：

一、住改非必须遵守法律、法规及管理规约的规定。

所谓必须遵守法律、法规的规定，是指对于住宅性用房改作经营性用房，不能违反相关法律规定对房屋现实状态及质量标准的要求。例如：《住宅室内装饰装修管理办法》第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

因此，如果企业违反上述法律规定，擅自将住宅房屋改变原有结构，严重影响房屋质量安全，是被法律所禁止的，不得作为经营性用房使用。

管理规约与《物业管理条例》中的业主公约具有相同的法律意义，是小区业主全体或业主大会为管理小区针对小区业户所制订的一系列管理规定，如果住改非的相关行为被小区管理规约所禁止，其住宅性用房就不得被改为商业性用房。

二、住改非必须征得有利害关系的业主的同意。

所谓有利害关系的业主，根据“《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”的法律规定，可以确定在住宅小区内，如果企业想利用住宅作为企业的营业场所所在地，必须征得本栋建筑物内其他业主同意，尤其是相邻邻居的同意，才可以改变住宅房屋的用途。

同时在工商登记过程中，如果企业是利用住宅作为企业登记注册地的话，工商部门也会要求申请人提供建筑物内其他业主同意的书面凭证，才可以为其登记注册。

综上所述，如果企业为降低企业成本使用住宅作为注册地及经营地的话，必须满足以上两个条件方可，而另一方面如果小区业主所在的小区存在住改非现象且严重影响到业主的正常生活的话，小区业主可以通过举报或者诉讼的方式依法维护自己的合法权益。

薛建强律师

黑龙江高盛律师集团事务所

二0一三年四月八日