二手房买卖中常见风险的规避

笔者作为律师自执业以来先后帮客户买了几次二手房，在这个过程中，深感二手房买卖中存在的风险不可小视，对于一般购房者来说更是不应存在侥幸心理，将自己的希望简单的寄托在房屋中介人员的身上，因为房屋中介人员只是一个销售人员，他并不会、也没有这个能力帮助你跳出一些房屋买卖中的陷阱！那么二手房屋中我们都应该注意什么问题呢？笔者通过自身的经验总结出以下几点，还望后来者在买房的时候予以参考。

首先在二手房屋买卖之中我们要首先确定我们面前的这个人就是我们相中的房屋的房东。如果对于这个问题没有搞明白，那么我们后面所进行的工作就毫无意义。因为如果我们没有遇到真正的房东，那么我们可能最后受骗，重则导致血本无归，轻则导致合同无效，或者被撤销，从而白白浪费大量的精力！毕竟买房对一般工薪阶层来说都是一生中比较大的收入，因此就不可能不上心。之所以能够导致以上后果，主要就是因为《合同法》第51条的规定了无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说如果售房人的身份不真实，除非真正的产权人予以追认，否则该买卖是无效的。在这里我们还要注意的就是如果产权人是两个以上时我们就更有必要注意以上风险了，这是因为根据《城市房地产管理法》的规定，共有房地产如果未经其他共有人同意不得转让。

其次，我们在解决了交易对象之后，下一步就遇到了签订正规的房屋买卖合同，提交首付款的问题了。现实操作中一般都是有买房人直接将首付款直接交予卖房人。对于这个问题我们作为买房人最主要的是要防止卖房人将房屋一房两卖，最后携款潜逃的问题。否则买房人的辛苦钱有可能血本无归。因此为了预防这种问题的发生，作为买方应当妥善处理，以便有备无患。

其次还有我们经常遇到的房贷风险，因为现在许多买房合同中都约定如果因为种种原因买房贷款办不下来，则应当由买房者承担违约责任，这是买房者应当极力避免的，否则有可能带来难以避免的损失，到时后悔都来不及了，要知道这个世界是没有后悔药的！

第四，在平常的二手房买卖中，作为买房者，常常会遇到一些没有房产证的的房源，对于这种房子怎么处理呢？笔者的意见是最好远离，不要购买。这是因为《城市房地产管理法规定》未依法登记领取房产证的房屋，不得上市！

第五点就是在买房人应当了解自己决定购买的房屋是否正在出租，这是因为做为房屋的承租人依法对其所承租的房屋具有优先购买权。因此如果对于此问题不了解清楚，一旦此房屋正在被出租，则很有可能导致最后所签订的房屋买卖合同被撤销。

上述几点是作为普通买房者最容易遇到的一些问题，除了以上一些问题外，作为买房者，我们还应当了解到房屋的各个方面，并且在合同中明确约定好买卖双方的权利义务，以免在合同签订后，导致不必要的经济损失，并减少各类纠纷的发生。

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作者简介：魏新律师，中华全国律师协会和北京市律师协会会员，北京市银奥律师事务所专职律师。魏新律师从事律师工作多年来,一直专注于民商事法律诉讼事务和非诉讼事务的研究，成功办理各类案件上百起，积累了丰富的律师实务经验。 联系电话：13381398481