黄小姐和宇新房产在2010年11月2日签订《借款协议书》，约定黄小姐借给宇新房产300万元，借款期限自2010年11月2日起至2011年5月1日止，借款利息为月息2%，利息支付方式为自宇新房产收到借款300万元后支付当月利息，之后于每月10日前将借款利息汇入黄小姐指定的银行账户，宇新房产为借款及利息提供虹口区某处建筑面积为113平方米的房屋作为还款保证，该房屋以预售合同的方式抵押给黄小姐，双方在上述房产所在地房地产交易中心进行商品房预售登记备案，并确认该房屋以人民币26549元／平方米计价且无论市场发生任何变化价格不再浮动，如宇新房产不能按约偿还黄小姐上述债务，黄小姐有权处置房屋，如宇新房产遇有特殊情形逾期归还以上借款，必须征得黄小姐同意且逾期利息仍按月息2％继续向黄小姐支付，逾期最长不得超过6个月等。钱先生作为担保人在该合同上签字。当日，黄小姐交给宇新房产300万元，宇新房产向黄小姐支付利息18万元。

2010年11月18日，双方就该房屋又签订《上海市商品房预售合同》，房屋单价、总价与均借款协议书一致。预售合同签订后，双方未向房地产登记机构办理预告登记。之后，宇新房产陆续支付利息共23万元，后因宇新房产未按约归还借款，担保人钱先生又不履行担保责任，黄小姐诉至虹口区法院要求宇新房产归还其借款300万元及相应利息，同时要求担保人钱先生对宇新房产的上述债务承担连带清偿责任。

庭审中，宇新房产辩称，对欠黄小姐本金300万元没有异议，但宇新房产从2010年11月2日到2011年3月10日已陆续支付了黄小姐66万元的利息，且约定的利率超过法定利率最高标准，要求法院进行调整。被告钱先生辩称，黄小姐与宇新房产的矛盾是房屋买卖纠纷，既然他们已经在网上签署了商品房买卖合同，且宇新房产提供名下的房产作抵押，黄小姐应当先就该物的担保实现债权。如今，黄小姐不请求处置抵押物放弃物保，因此钱先生在黄小姐放弃权利的范围内免除保证责任。

虹口区法院经审理认为，第一，借款合同为实践性合同，2010年11月2日，黄小姐交付宇新房产300万元，当日，宇新房产支付她利息18万元，黄小姐提前收取三个月利息的做法违背法律规定。因此，就实际交付宇新房产的本金应认定为282万元。第二，双方约定的月利率2%，超过银行同期同类贷款基准利率的四倍，违反法律规定，故法院依法予以调整，对超出部分不予支持。第三，在签订抵押房屋同时签订的《上海市商品房预售合同》，目的是债权期限届满不能受偿时以取得抵押房屋所有权的方式实现被担保债权，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，故该抵押房屋买卖合同无效。第四，因协议对担保方式、担保范围均未作约定，钱先生仅在担保方上签字，钱先生应按照连带责任保证对全部债务承担保证责任。第五，就抵押房屋而言，双方未在房地产交易中心办理抵押登记，故本案中不存在有效的抵押权。第六，签订借款协议的时间为2010年11月2日，协议约定的出借日也为2010年11月2日，协议约定宇新房产提供房产作抵押，黄小姐在尚未办理抵押登记，不清楚抵押权能否成立的情况下，便将钱款交付宇新房产，现黄小姐无法对抵押物行使抵押权，其自身有一定过错。钱先生知道或应当知道签约当日无法办妥抵押房产的登记手续，仍为宇新房产提供担保，也应承担相应的保证责任。

虹口区法院作出一审判决：被告上海宇新房产房地产项目开发有限公司归还原告黄小姐借款282万元并支付黄小姐借款282万元的借款利息，利息计算方式：自2010年11月2日起至判决生效之日止，按中国人民银行规定的一年期贷款基准利率的4倍计算的月利率计算利息，减去宇新房产还已付的利息23万元。以上两条被告钱先生承担50%的连带清偿责任。钱先生在承担保证责任后，有权向被告宇新房产追偿。

《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。

第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有。（文中当事人均为化名）