葛文芝诉北京市海淀区房屋土地管理局房屋拆迁纠纷案

北　京　市　海　淀　区　人　民　法　院
行　政　判　决　书

(2000)海行初字第55号

　　原告葛文芝，女，59岁，汉族，退休工人，住本市海淀区沙窝东1条18号。
　　委托代理人王学庆，男，国家发展计划委员会市场与价格研究所副处长，住址同上。
　　被告北京市海淀区房屋土地管理局，住所地本市海淀区榆树林18号。
　　法定代表人侯志新，局长。
　　委托代理人李鸿军，男，北京市海淀区房屋土地管理局干部。
　　第三人北京安地房地产开发有限责任公司，住所地本市海淀区北太平庄牛桥15号。
　　法定代表人张宝全，董事长。
　　委托代理人陆京，男，北京安地房地产开发有限责任公司拆迁员，住址同上。
　　委托代理人盖明，男，北京安地房地产开发有限责任公司拆迁办主任，住址同上。
　　原告葛文芝不服被告北京市海淀区房屋土地管理局2000年3月28日作出的海房地裁字(2000)第029号北京市城市房屋拆迁纠纷裁决，于同年4月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。因北京安地房地产开发有限责任公司与本案的被诉具体行政行为有利害关系，本院于同年5月9日通知其作为本案的第三人参加诉讼。本院于同年6月6日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人王学庆;被告北京市海淀区房屋土地管理局(下称区房地局)的委托代理人李鸿军；第三人北京安地房地产开发有限责任公司的委托代理人陆京到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　被告区房地局于2000年3月28日作出的海房地裁字(2000)第029号北京市城市房屋拆迁纠纷裁决查明，第三人依据区危改办字(97)第10号批复、京房地地划[批]字[1999]第015号建设用地批准书、依据[99]京开办计字第300号关于今日家园(沙窝危改小区)列为经济适用住房建设项目的批复、京房海拆许字(99)第118号房屋拆迁许可证，自1999年10月8日至2000年6月30日在本市海淀区沙窝村地区进行沙窝危改和经济适用住房项目建设拆迁。该地区的区位拆迁补偿价格经有关部门确定，并报市房屋土地管理局批准为3200元／平方米。原告属该项目的被拆迁人。原告一家一户在拆迁范围内海淀区沙窝东1条18号有正式非成套住宅私房5间，建筑面积为72.95平方米，另有无证自建房1间，建筑面积约13.65平方米。在拆迁范围内有正式常住户口5人，分1户：户主葛文芝、之夫赵广润、之女赵如萍、之女赵静、之外孙王载宁；海淀区房地产价格评估事务所对其上述非成套住宅房屋(含无证房)及地上附属物进行了评估，估价304.68元。第三人对原告进行区位拆迁货币补偿，补偿款为313440元。被告根据原告一家在拆迁范围内的人口结构、住房面积的情况，确认原告不属于住房困难户，应按原正式非成套住宅房屋的建筑面积数予以补偿。原告在拆迁范围内，产权证明以外虽有1间房屋，但无任何批准文件，属于违章建筑，不应计入补偿面积，并按产权划分为1户进行区位拆迁货币补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》(下称《条例》)第四十二条，《北京市城市房屋拆迁管理办法》(下称《办法》)第四条、第五条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十二条、第三十四条、第三十九条、第四十四条的规定裁决如下：一、第三人对原告进行区位拆迁货币补偿，补偿款为人民币313440元。二、第三人应对原告非成套住宅房屋(含无证房)及地上附属物，按海淀区房地产价格评估事务所的评估，估价结果为48304.68元进行补偿。三、原告必须在本裁决书送达之日起五日内，将海淀区沙窝东1条18号非成套住宅房屋(含无证房)6间腾空交给第三人拆除，并办理有关拆迁补偿手续。四、原告接到本裁决书之日起，在未购到住房之前，由第三人向原告提供周转房一套二居室暂住，地点：丰台区五里店物资公司宿舍区7号楼2单元602号，暂住期限为三个月。待原告三个月之内购到住房后，原告应将周转房交还第三人，并按规定交纳周转房的有关房租、水电等费用。五、自原告收到本裁决书之日起三个月内，原告未购到住房或不购买住房的，仍占用第三人为其提供的周转房，第三人应在上述期限届满后一个月内，为原告购买住房，第三人为原告购买的住房商品房价款，双方应按《办法》及有关规定结算差价。原告应在接到第三人的搬家通知之日起五日内，将第三人为其提供的周转房腾空，交还第三人。六、待原告一家迁出拆迁范围内的原住房屋并交第三人拆除后，由原告与第三人办理区位拆迁货币补偿手续。同年4月13日被告作出的关于“海房地裁字(2000)第029号”的补正(下称《补正》)，认为将海淀区房地产价格事务所对原告的非成套住宅房屋(含无证房及地上附属物)评估估价款写为48304.68元为笔误，应更正为55541.44元。
　　原告诉称，被告裁决和同年4月13日作出的《补正》明显违反法定程序，对基本事实认定不清。事实是被告并未与谈话，裁决书、《补正》是第三人送达的。另外，其认为第三人对其的房屋及附属物估价太低，因此要求第三人出具正式评估报告，而第三人只提供了没有正式房地产评估机构盖章、负责人、评估师和复核人签字的简单评估结果。裁决没有对其从事经营的两间有正式手续的房屋给予补偿。其两个女儿都已婚，住房十分困难，若用拆迁补偿款购买新住房，只能买到一套50--60平方米的一居室或很小的二居室，其与丈夫每月总收入只有600--700元，其夫妇俩身体有病，第三人对其的合理要求置之不理。请求撤销被告作出的裁决。
　　被告认为，第三人与原告达不成拆迁协议，第三人申请裁决，本局立案裁决并找原告谈话，原告未到场。原告认为其有两间房屋进行出租，要求补偿不符合法律规定，其裁决认定的事实无误。关于其作出《补正》是对裁决的笔误进行纠正。请求法院维持本局作出的裁决。
　　第三人同意被告的意见。
　　经审理查明，第三人经政府有关部门与被告的批准，自1999年10月8日至2000年6月30日在本市海淀区沙窝村地区进行沙窝危改和经济适用住房项目建设拆迁。原告葛文芝在拆迁范围内海淀区沙窝东1条18号有正式非成套住宅房屋5间，建筑面积为72.95平方米，产权人为葛文芝。另有无证自建房1间，建筑面积约13.65平方米。在拆迁范围内有正式常住户口5人，分1户：户主葛文芝、之夫赵广润、之女赵如萍、之女赵静、之外孙王载宁；海淀区房地产价格评估事务所对其葛文芝上述非成套住宅房屋(含无证房)及地上附属物进行了评估，估价款为55541.44元。该地区的区位拆迁补偿价格经有关部门确定，并报市房屋土地管理局批准为3200元／平方米。因原告与第三人因房屋拆迁补偿问题未能达成协议，第三人于2000年2月18日向被告申请裁决，同年3月28日被告作出裁决，并于当日送达原告。4月13日被告为纠正其裁决中的笔误作出《补正》，并于当日送达原告。原告对此不服，于4月29日向本院提起诉讼。在审理中，第三人于2000年5月14日向本院提出先予执行的申请，同时对原告在拆迁范围内的房屋及地上附属物提供了财产担保，符合先予执行的条件，本院于同年6月15日对原告在拆迁范围内所有房屋强制腾空并交给第三人拆除。
　　经当庭质证，被告向本院提交的98-规地字-0173建设用地规划许可证及附件、京房地地划[批]字[1999]第015号北京市城镇建设用地批准书及附件、依据[99]京开办计字第300号《关于同意今日家园、建欣苑等4个项目列为经济适用住房建设项目的批复》、京房海拆许字(99)第118号房屋拆迁许可证，京房地拆资字[1998]第037号北京市房屋拆迁资格证书、注册号11504174(3-1)企业法人营业执照(副本)、NO0002941建设银行北京市分行企业存款证明书以证明第三人在本市海淀区沙窝村地区进行沙窝危改和经济适用住房项目建设自行拆迁的行为合法。同时能证明第三人在本市海淀区沙窝村地区进行沙窝危改和经济适用住房项目建设的拆迁补偿价格的执行标准合法。原告、第三人对以上证据无异议。本院认为，被告提交的上述证据能够证明被告依法审核、批准第三人在本市海淀区沙窝村地区进行沙窝危改和经济适用住房项目建设自行拆迁的事实，本院予以采信。
　　被告提交的北京市城市房屋拆迁分户登记表、户籍证明以证明原告一家在拆迁范围内有常住户籍的人口结构的情况。原告、第三人对以上证据均无异议。本院对以上证据予以采信。
　　被告与原告均提交的玉渊潭公社社员建房批基地许可证、海估字第990062-1-43号北京市房屋估价结果通知单被告认为建房批基地许可证可证明原告的北房3间、西房2间为正式房屋，但批示上没有载明房屋面积，故以重新丈量的面积为准；证明房屋估价所已对原告在拆迁范围内的房屋及附属物估价结果通知单进行了评估作价。原告认为，其5间房屋有合法批准手续，应以批准的面积为准，被告丈量房屋的面积与合法房屋的实际面积不符；房屋评估有漏项，少了1间厨房和1扇大门没有作价。第三人对被告提交的以上证据无异议。本院经对原批准原告翻建房屋的玉渊潭乡人民政府规划科调查，可以确认批准原告翻建房屋的批示上没有载明翻建房屋的面积，后经丰台区房屋土地管理局测绘队对原告在现场的房屋进行测绘后，确定原告在拆迁范围内的北房3间、西房2间总建筑面积为71.02平方米，被告裁决认定的原告的5间正式房屋建筑面积72.95平方米，面积数大于测绘机构所测绘的面积，没有侵犯原告的合法利益，本院对被告裁决认定的正式房屋的面积予以采信。对原告房屋及附属物的作价情况，经本院通知海淀区房地产价格评估事务所、被告、原告三方到场的情况下，重新对原告的房屋及附属物进行核对后，原告认可无漏估的实物，但对估价款及评估程序有异议。本院认为，被告提交的第二项证据没有漏项的情况，本院应予采信。
　　被告提交的房屋拆迁纠纷裁决申请书、立案登记表、送达回执以证明被告作出裁决符合有关规定。原告认为谈话通知是在收裁决时才知道的。第三人对以上证据无异议。本院认为，被告提交的证据能够证明其所证明的事实，本院予以采信。
　　原告向本院提交的97(海)房租证第9700927号房屋租赁许可证、京朝潘字第369号结婚证、房屋拆迁纠纷裁决申请书、第三人致被拆迁居民的一封信和解答材料证明以下事实：其2间合法西房是经批准可以租赁的房屋，被告未予补偿违法；结婚证明证明其女儿赵静已婚没有住房的事实；第三人应按其致被拆迁居民的一封信及解答材料的内容给被拆迁人进行补偿。被告认为，结婚证与本案无关；房屋拆迁纠纷裁决申请书证明已送达原告；致被拆迁居民的一封信及解答材料不能作为证据出示；对原告的出租房屋是不能补偿的。第三人同意被告的意见。本院认为，房屋拆迁纠纷裁决申请书与被告提交的此项证据一致，对此项证据应予以采信；原告提交的其它证据与本案无关，不予采信。
　　本院认为，国家有关城市房屋拆迁管理法规对城市房屋拆迁的批准、补偿、以及拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物进行补偿的所有人和使用人等事项均作出了明确的规定，房屋拆迁主管部门应当依法监督、管理房屋拆迁活动。被告依职权核发了第三人的房屋拆迁许可证，并对辖区内的原告与第三人在被告公告的拆迁期限内，对双方未达成拆迁协议的拆迁纠纷作出裁决，裁决认定原告一家在拆迁范围内的被拆迁人口结构、正式住房的基本事实清楚，证据确实，裁决所适用的《条例》正确，且裁决适用《办法》的条款正确。被告自行纠正裁决书中的笔误应予准许。被告根据原告一家在拆迁范围内的被拆迁人的人口结构、正式住房的情况，认定原告一家不属于住房困难户，并根据原告一家在拆迁范围内的合法房屋的面积予以货币补偿符合《条例》和《办法》的规定，且补偿价格的确定合法，补偿作价总金额准确。原告认为被告对其合法出租的房屋应予以补偿，以及对其拆迁范围内的房屋及附属物作价补偿金额过低，请求撤销被告作出的裁决的理由没有法律依据，本院不能支持。
　　综上，依照《城市房屋拆迁管理条例》第四十二条，《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款、第五十四条第一项，参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》第四条、第五条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十二条、第三十四条、第三十九条、第四十四条的规定，判决如下：
　　维持被告北京市海淀区房屋土地管理局二000年三月二十八日作出的海房地裁字(2000)第029号北京市城市房屋拆迁纠纷裁决、二000年四月十三日作出的关于“海房地裁字(2000)第029号”的补正。
　　案件受理费八十元，由原告葛文芝负担(已交纳)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　判　长　岳湘建 　
人民陪审员　闫玉平 　
人民陪审员　靳　安 　

二○○○年七月二十一日

书　记　员　李宏志