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该房权归谁所有

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2020-07-03 19:01

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一、简要案情

　　原告廖贵军（曾用名廖桂军），男，１９６９年２月２６日出生，汉族，农民，现住沈阳市于洪区于洪乡张士村。

　　被告揣宏伟、男，１９７５年１０月２８日出生，汉族，农民，住沈阳市于洪区马三家镇范屯村。

　　案由：财产权属纠纷

　　案情：原告诉称，２００２年１１月１９日沈阳市于洪大兴基建售房办公室（以下简称大兴基建办）因欠原告工时费，顶给原告三处房子（均座落于于洪区大兴乡大兴村），因原告有房居住，故未进住。２００３年６月，原告正准备将三处房屋出卖时，发现被告在原告房屋中装修，当时原告明确告知被告，此房系原告所有，但被告以其在他人处购买为由，不予腾房，故原告起诉到法院要求判令被告腾房。

　　原告针对自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：

　　１、原告与大兴基建办签订的《结算协议》一份；

　　２、原告与大兴基建办签订的《购房协议书》一份；

　　３、大兴基建办给原告出具的《收款收据》一份

　　（原告称２、３两份证据原件丢失，所以提供的是复印件）。

　　原告以上述三份证据证明大兴基建办因欠原告工程款，所以将该争议房屋顶帐给原告。被告对《结算协议》无异议，对另两份证据提出异议，认为该两份证据原件不在原告处，无法证明该房屋由开发商交付原告后，原告对该房屋是否进行过转让，因此与本案争议问题无关联性。

　　被告辩称，被告从丁福寿、冯彪处购买该房，丁福寿、冯彪二人持有该房屋所有的形式要件，包括原告与大兴基建办签订的购房协议书、交款发票、该房屋钥匙。因此被告有理由相信丁福寿、冯彪对该房有处置权，而且被告也支付了购房款。被告对该房的占有和使用是善意合法的。现原告不能提供充分证据来证明原告是该房的合法所有人，也无法证明被告属于非法持有该房屋的相关证据原件，被告主张驳回原告的诉讼请求。

　　被告向本院提供证据如下：

　　１、原告与大兴基建办签订《购房协议书》一份。

　　２、大兴基建办给原告出具的《收款收据》一份。

　　３、被告与丁福寿、冯彪签订的《买卖房屋协议书》

　　（以上三份证据均为原件）

　　上述证据证明被告是依法与卖房人签订买卖协议，并支付价款，依法取得了该房的相关凭证，是该房的合法所有人。原告对以上证据提出异议，认为丁福寿、冯彪并不是该房的所有者，而且在买卖房屋协议书中原告的签名系伪造。

　　４、证人丁福寿、冯彪（与原、被告均无亲属及其他亲密关系）的证言，证明其二人承包原告的工程，原告因欠其工钱而将该房抵帐给证人，证人又将该房卖给被告。原告对此提出异议，认为证人所述不属实。

　　根据原被告的陈述及以上举证质证情况，认定以下事实：２００２年１１月１１日，大兴基建办与原告签订《结算协议》，该协议约定：大兴基建办因欠原告人工费，故将坐落于沈阳市于洪区大兴乡大兴村的三处楼房，包括２号楼１单元６楼２号即本案争议房屋，顶帐给原告，２００２年１１月１９日，大兴基建办与原告签订《购房协议书》，该协议约定，原告购买大兴基建办的商品房即该争议房屋，价格为２９９４５．００元，同日大兴基建办给原告出具了《专用收款收据》。２００２年１１月３１日，被告与丁福寿、冯彪签订《买卖房屋协议书》，该协议约定：产权人廖贵军、丁福寿、冯彪将该争议房屋转卖给被告，价格为２７０００．００元等。该《协议书》中原告的名字并非原告亲笔书写。之后被告占有该房，２００３年６月原告要求被告腾房未果，２００３年１１月２５日起诉，要求被告腾房。

　　一、对该案的处理意见

　　第一种观点认为，被告持有大兴基建办与原告签订的《购房协议书》及《专用收款收据》原件，而原告未能提供证据证明被告是属于非法持有该两份原件，因而被告提供证据的证明力明显大于原告提供证据的证明力。因此应驳回原告的诉讼请求。

　　理由：原告要求被告腾出争议房的主要依据是，原告提供的大兴基建办与原告签订的《结算协议》、《购房协议书》、《专用收款收据》及大兴基建办出具的证明，但原告并不持有《购房协议书》和《收款收据》该两证据的原件。相反该两证据原件由被告持有，原告未提供证据证明被告属于违法持有该证据原件。大兴基建办与原告签订的《结算协议》，只能证明该房曾抵债给原告，无法证明开发商将该房交付原告后，原告对该房没有进行过转让。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，原告提供证据的证明力明显小于被告提供证明的证明力，因此，被告持有该两份证据原件是被告合法取得该房权的有效依据。综上，原告的诉讼请求证据不足，应驳回原告的诉讼请求。

　　第二种观点认为，原告所举证据充分，足以证明其物上所有权，而被告在举证过程中出现明显的证据链缺失，因此应判决被告腾房。笔者同意第二种观点。

　　理由：公民的合法权益受法律保护，本案中，大兴基建办与原告自愿签订《结算协议》及《购房协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，因此该协议合法有效。并且大兴基建办已将该房交付原告，因此原告对该房享有合法权益，包括占有、使用、收益、处分的权利。被告未经原告允许占有该房，无法律依据，侵犯了原告的合法权益。因此原告要求被告腾房的诉讼请求，本院依法应予支持。被告与丁福寿、冯彪签订的《买卖房屋协议书》中，原告廖贵军的名字并非原告亲笔书写，而丁福寿、冯彪对该房无处分权，因此丁、冯二人与被告所签协议是无效协议。本案中，丁福寿、冯彪与原被告均有利害关系，所以对其二人证言不予采信。被告以其从他人处购买该房，并持有原告与大兴基建办签订的《购房协议书》及原告交付房款的《专用收款收据》原件为由，主张被告对该房的占有和使用是善意合法的，但被告未能提供证据证明其属于合法持有。目前，不动产物权以登记作为其公示方法，物权的存在与变动不仅应当存在于当事人的观念中，还应当以一定的形式表彰于外部，使他人能够从外部加以认识，从而保障交易安全。本案中，原告从大兴基建处购买该房，从而取得该房权，其法律关系清晰明确。但是没有证据证明丁福寿、冯彪是属于合法取得该房权，因此，丁、冯二人对该房无处分权，故丁、冯二人与被告所签协议是无效协议。而被告持有的该两份证据原件所证内容只是证据本身价值所在，原件由谁持有不应作为考量对象。被告持有《购房协议书》、《收款收据》原件及实际占有，均不能作为取得该房所有权的依据，也不存在善意取得的法律适用情节。综上，原告提供的证据充分，其诉讼请求，本院依法予以支持。被告在举证过程中，出现明显的证据链缺失，即丁、冯二人合法取得该房权的证据，因此被告的主张依法不予支持，应判决被告腾房。

　　被告的损失可向丁、冯二人索赔，但应另行起诉。丁、冯二人如与原告有债权、债务关系，均可另行起诉，主张其权利。

　　法律的基本精神在于公平、公正，法院个案的判决，不仅体现公平、公正，还在社会中起到一定导向作用，因此该案的第二种观点有益于倡导人们树立规范交易、安全交易的观念。从而保障现代社会市场交易安全、有序地进行，进而构建和谐社会。

于洪区法院：王敏

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关联法条

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》