重庆市水产集团公司与重庆市江北区农村信用合作社联合社、重庆稼润实业有限公司、华夏证券股份有限公司重庆分公司借款抵押合同纠纷案

中　华　人　民　共　和　国　最　高　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2004)民二终字第52号

　　上诉人(原审第三人):重庆市水产集团公司。住所地:重庆市渝中区上清寺环球广场大厦15楼F号。
　　法定代表人:吴远坤，该公司总经理。
　　委托代理人:向心执，重庆市津台律师事务所律师。
　　委托代理人:袁景鑫，重庆市津台律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、原审反诉被告):重庆市江北区农村信用合作社联合社。住所地:重庆市江北区建新南路14号。
　　法定代表人:张勇，该社主任。
　　委托代理人:朱和平，重庆智博律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、原审反诉原告):重庆稼润实业有限公司。住所地:重庆市渝中区华一路17号。
　　法定代表人:陈新建，该公司经理。
　　被上诉人(原审被告)华夏证券股份有限公司重庆分公司。住所地:重庆市渝中区上清寺路9号环球广场大厦28、29层。
　　法定代表人:王林，该公司经理。
　　委托代理人:孙斌，华夏证券股份有限公司法律部职员。
　　委托代理人:戴威，北京隆安律师事务所律师。
　　上诉人重庆市水产集团公司(以下简称水产公司)为与被上诉人重庆市江北区农村信用合作社联合社(以下简称信用联社)、重庆稼润实业有限公司(以下简称稼润公司)、华夏证券股份有限公司重庆分公司(以下简称华夏公司)借款抵押合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院(2003)渝高法民初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员叶小青担任审判长，审判员朱海年、代理审判员王闯参加的合议庭进行了审理，书记员尹静担任记录。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明:1996年3月26日，经重庆市计划委员会批准，环球广场由稼润公司和水产公司联合建设，取得了中华人民共和国建设工程规划许可证，并于1996年5月31日取得了重房(96)预字第(039)号重庆市商品房预售许可证，其中售房单位名称为稼润公司，联建单位名称为水产公司。1996年5月6日，水产公司与稼润公司签订了分房方案，1996年5月24日双方又签订了分房方案补充协议书。1996年11月12日双方签订了分房实施细则，将环球广场10—13层及14层的部分房产分给了水产公司。1998年11月19日双方又签订了会议纪要，其中将14层完全分给了水产公司。2002年10月30日，双方又签订了分房结算协议，环球广场10—14层仍然分给了水产公司。1996年10月29日，水产公司向重庆市房地产管理局市场处出具一份委托书，写明“我水产集团公司与重庆稼润实业有限公司联合开发项目——环球广场(原水产大厦)在1996年10月15日由重庆市房产价格评估事务所对该项目进行了在建工程价值评估，市场价值为23348万元。我公司同意将该项目以上评估价值由稼润实业有限公司向有关金融机构作为申请贷款的抵押物”。
　　1997年10月27日，信用联社与稼润公司签订了(江区联)社1997年抵借合字第7号抵押借款合同和(渝房97)抵押第00278号重庆市房地产抵押合同，约定:信用联任向稼润公司发放贷款2000万元，贷款期限从1997年10月27日起至1998年10月27日止，月利率10．8‰，逾期未还，信用联社按国家规定分别计收逾期贷款利息或挤占挪用贷款利息，并按规定计收复息等。稼润公司以环球广场24～27层房屋作为抵押担保。1997年10～月28日，信用联社办理了抵押登记。合同签订后，信用联社按约于1997年11月3日、11月7日共向稼润公司发放贷款2000万元。
　　2000年1月8日，信用联社，稼润公司，华夏公司签订一份变更抵押物协议，约定华夏公司将其抵押楼层即环球广场第10、11、12、13、14层予以解除抵押，作为信用联社(97)抵押字(00278)号和(2000)抵借字(26)号合同的抵押物。信用联社将环球广场第24、25、26、27、28层予以解除抵押，作为华夏公司的抵押物。华夏公司与信用联社办理抵押物置换手续同时进行。稼润公司弥补信用联社因更换楼层形成的损失，并由华夏公司代稼润公司向信用联社支付原借款利息等内容。随后信用联社和华夏公司于2001年1月8日分别向重庆市土地房屋管理局出具一份证明，解除了环球广场第24～27层以及10～14层的抵押并重新各自办理了抵押手续，并取得了登记。
　　2001年1月8日，信用联社与稼润公司签订了(江信联)社2001年抵借合字第1号抵押借款合同，约定，信用联社于2001年1月8日至2001年2月8日向稼润公司提供贷款人民币500万元，还款日期为2002年1月7日，月利率为7．3125‰等。稼润公司以环球广场第14层房屋作为抵押担保。双方签订了(渝房2001)抵押第006号重庆市房地产抵押合同并于2001年1月16日经重庆市国土资源和房屋管理局核准登记。信用联社随后于2001年4月10日向稼润公司发放了贷款500万元。2001年1月12日，信用联社与稼润公司又签订了(江信联)社2001年抵借合字第2号抵押借款合同，约定:信用联社于2001年1月12日至2001年2月12日向稼润公司提供贷款人民币2000万元，还款日期为2002年8月11日，月利率为7．3125‰等。稼润公司以环球广场第10～13层房屋作为抵押担保。双方签订了(渝房2001)抵押第005号重庆市房地产抵押合同并于2001年1月17日经重庆市国土资源和房屋管理局核准登记。信用联社随后于2001年4月10日向稼润公司发放了贷款2000万元。
　　2000年10月29日，信用联社与稼润公司又签订了(江信联)社2000年抵借合字第24号抵押借款合同一份，约定:信用联社从2000年9月29日起至2000年10月9日止向稼润公司发放贷款130万元。还款期限为2000年11月29日，月利率为7．3125‰等。稼润公司又与信用联社签订了(渝房2000)抵押第0199号重庆市房地产抵押合同一份，约定稼润公司以环球广场15楼450平方米的房屋作为(江信联)社2000年抵借合字第24号抵押借款合同的抵押担保。双方于2000年9月30日办理了抵押登记。信用联社于2000年10月11日向稼润公司发放了贷款130万元。
　　同时，渝中国用(2000)字第13452号国有土地使用证上载明环球广场15楼450平方米和第10～14层房屋相对应的土地也抵押给信用联社。2002年6月12日，信用联社对上述2000万元、500万元和130万元的借款向稼润公司进行了催收，稼润公司在催收通知上盖章确认。
　　1996年1月30日，华夏公司与稼润公司签订一份投资抵押合同，并于1996年11月1日签订一份(渝房96)抵押第00145号重庆市房地产抵押合同，其中的抵押物包含了环球广场第10～14层并依法进行了登记。2001年1月5日，华夏公司与稼润公司签订了渝房(1996)0145附(7)号重庆市房地产抵押合同变更协议书，解除了环球广场第10—14层的抵押，并办理了24～27层的抵押登记。2000年12月6日和9月5日华夏公司与稼润公司签订了编号为预售(购)第10101002456和(2000)预售(购)1608号的重庆市商品房预售合同并依法进行了登记，华夏公司并于2001年2月15日作出董事会决议将预售(购)10101002456和(2000)预售(购)1608号两份商品房预售合同背书转让给华银租赁有限公司，作为其对华银租赁有限公司的资本投入。
　　2002年1月31日，水产公司向信用联社去函一份，称环球广场第10～14层房屋产权属水产公司所有，请信用联社将抵押予以撤销。
　　另查明:1998年1月19日，信用联社与稼润公司签订一份(98)预售(购)第0024号重庆市商品房预售合同，约定信用联社购买稼润公司环球广场第28层房屋，购房款为500万元等，该合同经重庆市房地产交易所依法登记。信用联社于1998年1月20日向稼润公司支付购房款500万元。2001年4月10日，信用联社出具了一张编号为0027的特种转账贷方传票，转帐原因为还投资款，转账金额为500万元。还款单位为稼润公司。该院还调取了2001年4月10日稼润公司还给信用联社的一张转账支票，日期为2001年4月10日，用途为还款，金额为500万元。2001年4月10日，信用联社还出具了一张收回贷款凭证，还款单位为稼润公司，还款合同号为97抵27号，还款金额为2000万元。稼润公司在信用联社开设的账户记录还显示，2001年4月10日各自有一笔2000万元和500万元的借款、还款记录。1998年4月16日、11月20日、12月29日稼润公司向信用联社开出3张转账支票，金额分别为132750元、350000元、268750元。前两张支票上载明的资金用途为投资利润，后一张支票上载明的资金用途为投资收益。信用联社于1998年3月21日、11月20日、12月30日向稼润公司出具了借款利息结算凭证。稼润公司还提供了一张2001年4月25日银行付款凭证、2001年4月25日领(借)款申请单、2001年4月10日转账支票存根。
　　还查明:重庆市高级人民法院(2003)渝高法民终字第104号民事判决书认定，截止2001年1月8日稼润公司应当支付给信用联社的借款利息为2734069元。环球广场的竣工时间为2002年7月19日。2003年8月25日，水产公司的特别授权委托代理人在法庭审理中提出对环球广场10～14层主张所有权，但其在2003年9月17日提出的第三人诉讼请求书中仅提出以下请求:1．信用联社与稼润公司于2001年1月签订的(渝房2001)抵押第005、006号重庆市房地产抵押合同无效；2．请求法院确认信用联社对环球广场10～14层房屋不享有抵押权；3．诉讼费由信用联社、华夏公司、稼润公司承担。
　　2003年2月21日，信用联社因追款无着，向重庆市高级人民法院提起诉讼，请求判令稼润公司偿还借款本金2630万元及其利息；华夏公司对上述借款中的2500万元借款本金及其利息承担连带赔偿责任；信用联社对环球广场大厦第10—15层共计8866．26平方米的房产享有优先受偿权；稼润公司和华夏公司承担本案诉讼费用。
　　稼润公司反诉称，在与信用联社签订(江信联)社2001抵借合字第1、2号借款合同后，信用联社未按约定的期限提供贷款，理应承担违约责任共计人民币424500元，并请求法院判令信用联社承担反诉诉讼费用。
　　水产公司作为有独立请求权的第三人，在本案诉讼中，请求法院判令:信用联社与稼润公司签订的(渝房2001)抵押第005、006号重庆市房地产抵押合同无效；请求法院确认信用联社对环球广场10～14层房屋不享有抵押权；本案诉讼费由信用联社、华夏公司、稼润公司承担。
　　重庆市高级人民法院经审理认为，信用联社与稼润公司签订的(江区联)社97抵借合字第7号抵押借款合同及相对应的(渝房97)抵押第00278号抵押合同，(江信联)社2001抵借合字第1、2号借款合同，(江信联)社2000抵借合字第24号借款合同及相对应的(渝房2000)抵押第0199号抵押合同均系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，依法应为有效。稼润公司在借款期满后，未向信用联社清偿欠款，已经构成违约。稼润公司负有向信用联社清偿欠款2630万元借款本息的责任。稼润公司辩称已于2001年4月10日将500万元贷款还给了信用联社，但该院(2003)渝高法民终字第104号民事判决书已查明:稼润公司与信用联社之间还存在房屋买卖关系，信用联社已将另外的购房款500万元交给了稼润公司，而稼润公司一直未交付房屋。稼润公司虽然于2001年4月10日交给信用联社一张500万元转账支票，但支票上写明的用途为还款，信用联社在同日的特种转账贷方传票上写明的转账原因为还投资款，且2002年6月12日，稼润公司还在信用联社催收500万元贷款的催收通知上盖章确认。同时，稼润公司提交的2001年4月25日银行付款凭证一张、2001年4月25日领(借)款申请单、2001年4月10日转账支票存根均系单方证据，信用联社也予以否认，故稼润公司不能证明其归还的500万元是归还的贷款，信用联社称这500元归还的不是贷款的理由该院予以采纳。关于稼润公司称信用联社漏算其已支付的利息问题，稼润公司提供的日期为1998年4月16日、11月20日、12月29日，金额分别为132750元、350000元、268750元的3张转账支票中，前两张支票上载明的资金用途为投资利润，后一张支票上载明的资金用途为投资收益，且信用联社向其出具的日期为1998年3月21日，金额为132750元的利息凭证早于稼润公司交给信用联社转账支票的时间，故稼润公司辩称这三张转账支票是归还的利息的理由该院不予采纳。由于该院(2003)渝高法民终字第104号民事判决书已经确认截止2001年1月8日稼润公司欠信用联社利息共计2734069元，故该笔利息应当从本案中扣除。
　　关于稼润公司的反诉请求，因信用联社按合同约定提供贷款的日期是2001年2月8、12日前，此时稼润公司应当知道信用联社已经违约，诉讼时效应当自此开始计算。但稼润公司直到2003年7月2日才向该院提出反诉请求，已超过法律规定的2年诉讼时效。信用联社关于诉讼时效的抗辩理由该院予以采纳。稼润公司的反诉请求该院不予支持。
　　水产公司于2003年8月25日在法庭审理中口头提出了主张环球广场10—14层房屋所有权的请求，该请求在性质上属于确权之诉，该院告知水产公司可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。但其在2003年9月17日作为有独立请求权的第三人向本院提出的正式书面诉讼请求中并未包含这一点，而只是对抵押权的成立提出异议，并没有在本案中主张房屋的所有权。该院认为，水产公司于2003年9月17日提出的诉讼请求不是针对本案标的提出的独立诉讼请求，而是对信用联社的诉讼请求的一种抗辩意见。水产公司没有提出对本案争议标的具有独立诉讼请求的理由，其作为有独立请求权的第三人不符合法律规定，水产公司在本案中不具有独立请求权。水产公司与稼润公司的房屋确权关系不属于本案审理范围，水产公司可另案诉讼。华夏公司辩称的水产公司的起诉与信用联社的起诉不是同一性质，其不能作为有独立诉讼请求权的第三人的辩称理由该院予以采纳。
　　关于(渝房2001)抵押第005、006号重庆市房地产抵押合同是否有效的问题，1996年3月26日，水产公司与稼润公司经重庆市计划委员会批准联合建设环球广场大厦，水产公司于1996年10月29日向重庆市房地产管理局市场处出具了委托书，将联建项目环球广场授权给稼润公司向有关金融机构作为申请贷款的抵押物。水产公司诉称资产评估报告的有效期是1年，委托书是将“在建工程”，而不是竣工后的房产，授权给稼润公司作为向“有关金融机构”，而不是企业单位等申请贷款的抵押物。但环求广场于2002年7月19日才竣工，信用联社与稼润公司签订(渝房2001)抵押第005、006号重庆市房地产抵押合同的时候环球广场为在建工程，符合委托书的条件。签订委托书的本意是将资产评估报告所评估的环球广场项目的评估价值授权稼润公司进行抵押融资，与资产评估报告本身的有效性并无关系，且其后水产公司也未将委托书予以撤销，华夏公司和信用联社依据此委托书与稼润公司签订的抵押合同并未超越委托书的授权范围，抵押合同也经过重庆市房地产管理局的依法核准登记。水产公司称变更抵押物协议是信用联社与华夏公司对抵押权的单独转让，应当无效。但变更抵押物协议是信用联社、华夏公司、稼润公司三方协商对有关债权债务的处分行为，是对抵押物进行的交换，是由华夏公司和信用联社分别解除对稼润公司的抵押权后，再由稼润公司将其财产作为抵押物向属于金融机构的信用联社申请贷款，这只是抵押物的交换，并不是单独进行的抵押权转让，也未超越委托书的授权范围。在变更抵押物协议签订后，双方各自办理了解除抵押和重新登记的手续，并经有关部门核准登记。因此，变更抵押物协议是三方当事人真实意思表示，符合法律规定，依法应认定为有效。水产公司诉称信用联社贷给稼润公司的2000万元是以新贷还旧贷，水产公司不知道，根据《担保法解释》第39条第1款的规定，为这笔2000万元贷款提供的抵押也应无效。但水产公司向稼润公司出具的授权委托书并未对设置抵押的债权范围是否是旧贷进行限制，故抵押无效的理由不能成立。关于水产公司提出的华夏公司与稼润公司的投资抵押合同是否有效的问题，属另一法律关系，本案不予审理。信用联社要求华夏公司承担连带责任的诉讼请求没有法律根据，该院依法予以驳回。信用联社与稼润公司签订的(渝房2001)抵押第005、006号重庆市房地产抵押合同已经有关部门核准登记，应为合法有效。信用联社有权就该两份合同中的抵押物变现的价款优先受偿。
　　综上，该院根据《合同法》第206条、第207条，《担保法》第33条、第34条、第41条、第53条，《民事诉讼法》第138条，《民事诉讼法意见》第153条的规定，判决:1．重庆稼润实业有限公司于该判决生效后10日内偿还重庆市江北区农村信用合作社联合社借款本金2630万元及利息(其中2000万元自2001年4月10日起至2001年8月11日止按月息7．3125‰计算，自2001年8月12日起至款项付清之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算；500万元自2001年4月10日起至2002年1月7日止按月息7．3125‰计算，自2002年1月8日起至款项付清之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算；130万元自2000年10月11日起至2000年11月29日止按月息7．3125‰计算，自2000年11月30日起至款项付清之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算)，利随本清；2．重庆市江北区农村信用合作社联合社有权对(渝房2001)抵押第005、006、(渝房2000)抵押第0199号重庆市房地产抵押合同项下的房产等抵押物折价或拍卖，变卖的价款优先受偿；3．驳回重庆市江北区农村信用合作社联合社对华夏证券股份有限公司重庆分公司的诉讼请求；4．驳回重庆稼润实业有限公司对重庆市江北区农村信用合作社联合社的反诉请求。本案本诉案件受理费172560元，保全费163070元，共计335630元，由重庆稼润实业有限公司负担(此款已由重庆市江北区农村信用合作社联合社缴纳，重庆稼润实业有限公司在偿还欠款时一并付给重庆市江北区农村信用合作社联合社)。反诉案件受理费8877．5元，由重庆稼润实业有限公司负责；重庆市水产集团公司预交的独立请求案件受理费211985．84元该院予以退回。
　　水产公司不服原审上述民事判决，向本院提起上诉称:1．水产公司系有独立请求权的第三人，水产公司提出的抵押合同无效之诉应与本案合并审理。水产公司在书面诉状中之所以没有提出环球广场10～14层所有权之诉，是因为(1)水产公司在庭审中已经口头提出该项主张；(2)2003年6月30日重庆市高级人民法院(2003)渝高法民初字第2号生效裁定已经确认环球广场10～14层所有权属于水产公司；(3)本案中确认所有权只是抵押合同无效的途径，确认抵押合同无效才是目的。故水产公司依法可以直接提出抵押合同无效之诉，该诉应当与本案合并审理。原判认为水产公司不是本案适格的有独立请求权的第三人，其提出的诉讼主张不能与本案合并审理，是错误的，应当予以纠正。2．水产公司于1996年向重庆市房地产管理局市处出具的委托书无效，不能作为本案定案依据。(1)该委托书有关以在建环球广场中水产公司房产授权稼润公司向金融机构作为申请贷款抵押的内容，因违反《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条规定，没有经过政府主管部门重庆市农垦局批准，应当确认无效。据此签订的借款抵押合同也应当确认无效。(2)环球广场于1999年5、6月份完工，不再属于在建工程，故委托书自1999年6月后不再生效。(3)水产公司于1999年7月将环球广场的地上全部、房产及土地抵押给农行，并在重庆市土地房屋管理局办理了抵押登记。因此，委托书已于1999年7月正式撤销。(4)信用联社与稼润公司为共计2500万元借款签订的(渝房2001)抵押第005号和(渝房2001)抵押第006号抵押合同上写明:环球广场10～14层的所有权人是稼润公司，而不是水产公司，共有人一栏也没有水产公司。故环球广场10～14层完全是当作稼润公司的房产抵押给信用联社的，信用联社提交的证据中也没有委托书，显然委托书并不是信用联社贷款依据。故委托书与本案无关，不能作为信用联社与稼润公司借款抵押合同有效的依据。信用联社在签订借款抵押合同时，未履行严格审查抵押物权属的法定义务，具有重大过错，应当自行承担后果，同时还应赔偿给水产公司造成的损失。3．信用联社与稼润公司为共计2500万元借款签订的以环球广场10～14层为抵押物的(渝房2001)抵押第005号和(渝房2001)抵押第006号两份抵押合同无效。(1)上述借款抵押合同涉及的2500万元于2001年4月10日进入稼润公司账户的当日就又划转回到信用联社账户，实际上信用联社没有履行贷款义务。既然信用联社与稼润公司之间没有对价交换，故该借款合同无效，其抵押合同也应无效。(2)环球广场10～14层房产在2001年时属于所有权不明或有争议的财产，依法不得抵押。(3)华夏公司不是金融机构，其与稼润公司签订的借款抵押合同无效。华夏公司将其无效的抵押权转让给信用联社的行为当然无效。由此，信用联社以环球广场10～14层设定的抵押合同也无效。(4)华夏公司与信用联社之间的抵押物转让违反了《担保法》抵押权不得与债权分离单独转让的禁止性规定，故其转让行为应当确认无效。何况，根据《合同法》第80条规定，因债权人未履行抵押物转让的通知义务，该转让对水产公司不发生法律效力。(5)信用联社与稼润公司于2001年签订的借款抵押合同严重侵犯了水产公司的合法权益，该抵押行为依法应当确认无效。尽管对该抵押物进行了抵押登记，但这并不影响对抵押合同无效的认定。4．2001年信用联社贷给稼润公司共计2500万元，其中2000万元是借新还旧，对此，水产公司不知情，依法应当免除水产公司保证责任。另外的500万元是用于归还稼润公司欠信用联社的购房款，超出了水产公司向重庆市房地产管理局出具的委托书的授权范围，由此应当免除水产公司的保证责任。5．水产公司依法对信用联社享有受让抗辩权，故华夏公司抵押合同是否有效应当纳入本案审理范围。
　　综上，恳请二审法院依法改判，确认信用联社与稼润公司于2001年签订的借款抵押合同无效，信用联社对环球广场10～14层房屋不享有抵押的权。
　　被上诉人信用联社答辩称:1．一审中，各方当事人对委托书的真实性和法律效力均予确认，水产公司仅对委托书的授权范围和期限有不同看法。二审庭审中，水产公司提出该委托书无效，理由不足。因为(1)水产公司与稼润公司对环球广场项目的建设是一种契约型的联营关系。该建设的完成，需要联营双方共同对外融资。(2)即使水产公司出具委托书未经主管部门批准，违反了《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第15条规定，但因该条例并不调整企业对外民事关系，故并不必然导致委托书无效的后果。(3)在建工程是指工程项目处于建设期间内的状态。只要未经竣工验收，工程项目就一直持续处于在建状态。工程是否处于在建状态，应由法院的工程验收机构出具的验收证明为据。因此，水产公司试图以部分单位人住环球广场进行使用的事实指称“完工”，以此否认环球广场消防等工程设施的在建状态，从而主张稼润公司设定抵押的行为超出授权范围，否定其效力的理由不能成立。(4)该委托书是水产公司直接向重庆市房地产管理局出具的，经过公示，具有公信效力。可以推定为不特定的多数人均应当知道水产公司出具该委托书这一事实。水产公司自1996年10月29日出具委托书至今，从未向登记机关提出异议或者申请撤销该委托书。由此说明，水产公司的主管机关是知情，并同意其设定抵押的。(5)信用联社在向稼润公司贷款前，核实了稼润公司提供的上述委托书的复印件、渝中国用(2000)第1345号国有土地使用证、重房(1996)预字039号重庆市商品房预售(预租)许可证等文件资料。上述文件资料足以证明环球广场是水产公司与稼润公司基于联建形成的财产共有关系，水产公司作为共有人向稼润公司出具委托书同意其以该项目进行贷款抵押。信用联社对环球广场项目的权属状况在发放贷款之前是审查清楚了的，是履行了对抵押物权属的审查义务，不存在任何过错。因此，委托书是信用联社贷款依据之一，应当作为确认信用联社与稼润公司借款抵押合同有效的依据。2．2001年信用联社与稼润公司为共计2500万元借款签订的(渝房2001)抵押第005号和(渝房2001)抵押第006号两份抵押合同应为有效。(1)2001年信用联社与稼润公司签订的总计2500万元的借款合同，因该款是用于归还旧贷，所以在借款当日就回转到信用联社账户中。这种划转，当事人双方实际上是进行了对价交换，故信用联社已经履行了付款义务。(2)2001年4月信用联社发放2500万元贷款时，环球广场项目房屋(包括10～14层房屋在内)并非产权不明，水产公司和稼润公司对其是一种按份共有关系。稼润公司作为联建一方根据另一联建方水产公司的授权有权以环球广场房屋对外设定抵押。(3)签订变更抵押物协议及进行抵押物交换，是华夏公司、稼润公司和信用联社三方的行为，并非信用联社与华夏公司就抵押权进行单独转让。履行该协议的过程表明，三方是通过解除原抵押之后重新设定抵押，不属于抵押权与债权分离后单独转让的情形，并不违反法律。(4)环球广场10～14层房地产抵押给信用联社，已经重庆市国土资源和房屋管理局分别办理了房产抵押登记和土地使用权抵押登记手续。信用联社在一审时即向法院提交了相关证据，各方当事人对此也无异议。因此，信用联社与稼润公司签订上述抵押合同有效，该抵押权具有对抗第三人的效力，信用联社有权就处置抵押物的价款优先受偿。(5)信用联社没有与稼润公司、华夏公司恶意串通损害水产公司利益的动机和行为，不存在损害水产公司合法权益的问题。3．前后两份2000万元借款抵押合同的当事人实为同一主体，根据《担保法解释》第39条规定，新贷与旧贷系同一保证人的，保证人的责任不能免除。水产公司对用于归还购房款的500万元贷款也不能免除担保责任。因为(1)水产公司出具的委托书没有限制贷款方式、范围及用途，且该委托书自1996年10月29日由水产公司向重庆市房地产管理局出具后至今未被撤销，始终公示于房地产管理部门，其效力处于持续有效状态。(2)水产公司在二审中引用农行的抵押贷款事实说明其已于1999年7月撤回委托书的主张根本不能成立。(3)稼润公司向信用联社预售环球广场第28层房屋属于经营行为，预售款项500万元依法应用于工程建设。后因华夏公司要求购买28层房屋等原因，稼润公司理应退还信用联社500万元购房款。为减轻环球广场建设方资金压力，经当地政府协调，在稼润公司、华夏公司提出由华夏公司将环球广场14层房屋抵押物解除用作该500万元贷款抵押的情况下，信用联社才发放了500万元贷款。由此，该项抵押的设定并未增加水产公司的担保责任。总之，水产公司的上诉理由缺乏事实根据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人华夏公司答辩称:1．本案争议系信用联社与稼润公司之间借款抵押合同纠纷，同时涉及是否侵害第三人水产公司权益。而华夏公司与上述争议无任何法律意义上的利害关系。信用联社和水产公司对华夏公司所提的诉求及进行的指称，完全不具备事实及法律逻辑上的立论基础。2．水产公司出具的委托书有效，是信用联社设定借款抵押的依据。因为不动产权利归属以登记为公示形式，稼润公司向信用联社设定借款抵押时，有关公示文件均显示稼润公司为有权处分人。委托书作为必要的公示文件，是信用联社设定借款抵押的依据。该委托书是水产公司向房地产管理局市场处出具的，表示其允诺对任何可通过公示登记查询、了解环球广场权属状态的人均为有效。因此，在其未撤销之前，作为公示性文件，具有法定公信力，当然可以适用信用联社。委托书涉及的环球广场竣工时间为2002年7月19日，在此之前房地产项目当然属于在建工程。水产公司所谓竣工前于1999年7月已实际使用环球广场的主张，只能证明其违反建筑及房地产经营管理中必须竣工经验收合格才能使用的强制性规定。而无法改变环球广场作为房地产项目在开发建设中所处的法定状态。3．2001年信用联社与稼润公司为总计2500万元借款签订的(渝房2001)抵押第005号和(渝房2001)抵押第006号两份抵押合同有效。因为在2003年12月25日前，水产公司对环球广场10～14层房屋从未享有过任何经法律确认的物权性权益。相反，在环球广场开发建设中，国有土地使用证、房屋预售许可证等权益、资质性公示文件，均确认稼润公司为该房地产项目的开发商及权利人。在项目开发所进行的多次融资活动中，稼润公司均以抵押人身份，以该项目的房地产权益对外设定抵押，并得到房地产抵押登记部门的审核登记，水产公司亦从未表示异议。众所周知，不动产物权的设立、变更及消灭，是以登记作为其法定公示方式从而产生公信力的。任何人均是以法律确认的公示登记文件确认不动产权利人，并与之进行交易的。2000年1月，信用联社与稼润公司签订10～14层借款抵押合同，并进行了抵押登记，是在水产公司取得抵押楼层所有权之前4年，根本不可能对水产公司所有权构成侵害。水产公司与稼润公司作为内部联建关系的当事人，虽然签订了关于联建后房屋面积分割的协议，但其至多是以契约形式确定了水产公司对环球广场部分楼层享有期得性债权。即使该债权生成于物权之前，仍不能对物权构成阻却。何况，在环球广场开发建设中，水产公司作为该项目的共有人，曾以委托书的形式公开诺认同意稼润公司将环球广场在建工程作为抵押物进行融资，根据《担保法解释》第54条第2款规定，该抵押应当确认有效。即使水产公司于本案一审判决后取得环球广场10～14层所有权，因该房屋所有权证中“设定他项权利摘要”部分，明确记载信用联社对10～14层享有抵押权，因此，水产公司取得房屋所有权的事实并不影响信用联社抵押权的效力。4．华夏公司、信用联社、稼润公司之间于2001年1月8日签订的变更抵押物协议是原有两个抵押关系的解除及两个新抵押关系设立的过程，并非抵押权的单独转让。信用联社现对环球广场10～14层享有的抵押权，是基于其对稼润公司享有的主债权，与债务人稼润公司订立抵押合同新设原始取得，而非是与华夏公司进行交易从华夏公司继受取得。因此，变更抵押物协议是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当确认合法有效。5．华夏公司与稼润公司之间债权债务关系是否有效，不是本案审理范围，亦对信用联社抵押权的有效成立无任何影响。总之，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
　　被上诉人稼润公司未进行答辩。
　　对原审法院查明的事实，本院予以确认。
　　本院经审理认为:本案当事人争议的主要焦点有三:1．水产公司是否是本案适格的有独立请求权的第三人；2．信用联社对环球广场10～14层房屋能否行使抵押权。其中涉及以下4个小问题，即(1)水产公司出具的委托书是否有效，能否作为确认信用联社与稼润公司间借款抵押合同有效的依据；(2)信用联社与稼润公司于2001年1月为总计2500万元借款签订的(渝房2001)抵押第005号和(渝房2001)抵押第006号两份抵押合同是否有效；(3)信用联社、稼润公司、华夏公司三家签订变更抵押物协议及进行抵押物交换的行为，是否违反了担保法关于抵押权不得与债权分离单独转让的禁止性规定。(4)2001年信用联社与稼润公司签订的总计2500万元借款抵押合同因是借新贷还旧贷，能否以此免除水产公司的保证责任。3．华夏公司与稼润公司的借款抵押合同应否纳入本案一并审理。对上述问题，分述如下:
　　1．水产公司是否是本案适格的有独立请求权的第三人。
　　环球广场是1996年3月26日经重庆计划委员会批准，由水产公司和稼润公司联合开发建设的项目。环球广场作为房地产在被分割前，水产公司与稼润公司对其应为共同共有人；在被分割后，水产公司与稼润公司则为按份共有人。2000年1月8日稼润公司、华夏公司、信用联社三方签订并履行变更抵押物协议，以及2001年1月稼润公司与信用联社签订共计2500万元借款抵押合同时，水产公司与稼润公司已经对环球广场房产进行了内部分割，尽管当事人双方还未取得环球广场房屋所有权证书，但按双方房屋分割协议，环球广场10～14层划归水产公司享有。自此，水产公司与稼润公司为按份共有人。当稼润公司以水产公司所享有的房产设定抵押时，必须经过按份共有人同意；未经同意的，抵押合同依法应为无效。按份共有入水产公司在其权益受到侵害时，有权主张自己的合法权利。本案债权人信用联社所主张的抵押权，是建立在稼润公司提供的抵押物之上的请求权，该抵押物恰恰是水产公司所享有的环球广场10～14层房屋。因此，就本案而言，水产公司无论是口头主张环球广场10～14层所有权之诉，还是以稼润公司无权以其房产设定抵押为由主张借款抵押合同无效，均是针对本案争议标的提出的具有独立意义的诉讼请求，并非对原告信用联社诉讼请求的一种抗辩意见。故水产公司作为有独立请求权的第三人参加到本诉中来，是有法律根据的。其诉讼请求，应当与本案合并审理。原判认为水产公司不是本案适格的有独立请求权的第三人，是错误的，应当予以纠正。
　　2．信用联社对环球广场10～14层房屋能否行使抵押权。
　　(1)水产公司出具的委托书是否有效，能否作为信用联社与稼润公司间借款抵押合同有效的依据。环球广场作为水产公司与稼润公司的联建项目，在开发建设过程中，有关环球广场的国有土地使用证、房屋预售许可证等权益、资质性公示文件，均载明稼润公司为该项目的开发商及权利人，水产公司仅为联建单位。为该项目建设融资，水产公司于1996年10月29日，向重庆市房地产管理局市场处出具了委托书，将联建项目环球广场授权给稼润公司向有关金融机构作为申请贷款的抵押物。同时，还将委托书复印件提交给稼润公司。由此，稼润公司取得了可以就联建项目环球广场向金融机构贷款设定抵押的权利。尽管水产公司认为，根据《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第15条规定，环球广场作为企业重要建筑物，应当报经当地政府主管部门批准，未报经批准即以该项目设定抵押的，应为无效。但《全民所有制工业企业转换经营机制条例》并不调整企业对外民事关系，即使水产公司出具委托书违反了该条例，也不必然导致委托书无效的后果。根据该条例第48条第1款第(6)项之规定，企业未经批准，擅自处置企业关键设备、成套设备或者重要建筑物，造成企业财产损失的，将追究企业领导的行政责任，以及对企业进行行政处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。故水产公司以此主张委托书无效的理由不能成立。水产公司诉称，委托书是以环球广场在建工程授权稼润公司作为向金融机构的贷款抵押物。环球广场于1999年5、6月份即已完工，部分单位此时已经人住，故该委托书不再生效。当年7月水产公司又将环球广场地上全部房产及土地使用权抵押给农行，并办理了抵押登记，该委托书已经于设定抵押之时起正式撤销。但事实上，环球广场于2002年7月19日竣工，此前，环球广场一直处于在建状态。水产公司以部分单位人住环球广场的事实来证明该项工程已经完工，委托书自此不再生效，显然理由不足。1999年7月水产公司确实将环球广场地上全部房屋及土地使用权抵押给农行，但该项抵押已经解除，且该项抵押的设定并不能说明其已经撤回其向重庆市房地产管理局出具的委托书。因为水产公司二审中向本院提交的房屋所有权证书已充分说明:信用联社是环球广场10～14层房屋的抵押权人。水产公司认为信用联社与稼润公司签订贷款抵押合同时，未尽严格审查抵押物权属的义务，委托书不是信用联社设定贷款抵押的依据。但根据本案查明的事实，信用联社在向稼润公司贷款前，就已核实了稼润公司提供的上述委托书的复印件，以及有关国有土地使用证和商品房预售许可证等文件资料，履行了严格审查抵押物权属的义务。虽然委托书(原件)是水产公司直接向重庆市房地产管理局市场处出具的，但该委托书经过公示，具有公信力。可以推定为不特定的多数人均应当知道水产公司出具委托书这一事实。水产公司自1996年10月29日出具委托书后一直未向房地产管理局提出过异议或者申请撤销该委托书。因此，该委托书在未被撤销前依然有效，可以作为认定信用联社贷款抵押有效的依据。
　　(2)信用联社与稼润公司于2001年为总计2500万元借款签订的(渝房2001)抵押第005号和(渝房2001)抵押第006号两份抵押合同是否有效。信用联社与稼润公司于2001年签订两份共计2500万元的借款抵押合同，因稼润公司所借款项是用于归还信用联社旧贷款，故该贷款确实在进入稼润公司账户的当天就又回转到信用联社账户上。这种借新还旧的方式，现行法律并不禁止，同时还减轻债务人的负担，因此，上述借款合同签订后，借贷双方并非没有对价交换，信用联社实际履行了贷款义务。水产公司主张信用联社与稼润公司之间没有对价交换，借款抵押合同无效的理由不能成立。如上所述，2001年水产公司与稼润公司虽然没有取得环球广场房屋所有权证书，但对环球广场房产已经进行了内部分割，自此水产公司与稼润公司对环球广场是一种按份共有关系，并非产权不明，不存在依法不得抵押的问题。稼润公司作为水产公司的联建一方，根据水产公司的授权有权以该环球广场对外设定贷款抵押。水产公司主张2001年稼润公司与信用联社签订的共计2500万元的借款抵押合同严重侵犯了水产公司的合法权益，应当认定借款抵押合同无效，但因抵押权人信用联社在签订和履行借款抵押合同中并无过错，合同所设定的抵押物亦经有关房地产管理部门登记，已经产生公信力。即使水产公司现已取得环球广场10～14层房屋所有权证，但这并不影响信用联社抵押权的效力。故水产公司的该项主张，本院不予支持。如果该项借款抵押的设置确实侵害了水产公司的合法权益，水产公司也应当向环球广场的联建方稼润公司主张权利，索赔由此造成的损失。
　　(3)信用联社、华夏公司、稼润公司三方签订变更抵押物协议及进行抵押物交换的行为，是否违反了《担保法》关于抵押权不得与债权分离单独转让的禁止性规定。2000年1月8日信用联社、华夏公司、稼润公司三方签订的变更抵押物协议，是信用联社和华夏公司作为债权人与同一个债务人稼润公司协商一致后，对原合同中设定的抵押物进行交换的行为，并非单独进行抵押权转让。该协议的履行表明，三方当事人是通过分别解除原抵押之后重新设定抵押，不属于抵押权与债权分离单独转让的情形，也未超越委托书的授权范围。该变更抵押物协议，是三方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定。在该变更抵押物协议签订后，当事人各自办理了解除抵押和重新抵押的手续，并经有关部门核准登记。因此，原审法院确认变更抵押物协议有效，是正确的，本院应当予以维持。上诉人关于变更抵押物协议内容违反《担保法》禁止性规定，应当确认无效的主张，于法无据，本院不予支持。
　　(4)2001年信用联社与稼润公司签订的总计2500万元借款抵押合同因是借新贷还旧贷，能否以此免除水产公司的担保责任。2001年信用联社与稼润公司签订了两份共计2500万元的借款抵押合同。其中有2000万元借款是用于归还稼润公司于1997年10月欠信用联社的2000万元借款，属于借新贷还旧贷性质。而为旧贷款设定的抵押物与为新贷款设定的抵押物均为水产公司所享有的环球广场10～14层房屋，这种抵押物的设定虽为抵押人稼润公司提供，但已经共有人水产公司授权，由此推定，因前后两份借款抵押合同的当事人为同一主体，水产公司对2001年稼润公司与信用联社签订的2000万元借款抵押合同的用途是以新贷还旧贷是知情的。水产公司主张其对后来的2000万元贷款是以新还旧不知情，应当免除其保证责任的理由不能成立。对另外的500万元贷款用于归还稼润公司欠信用联社购房款，是否应当免除水产公司保证责任的问题，因水产公司出具的委托书没有限制贷款方式、范围及用途，故500万元贷款用于归还稼润公司欠信用联社的购房款，不存在超出委托书授权范围的问题，当然也不存在免除水产公司保证责任的情形。水产公司关于2001年信用联社与稼润公司签订的两份总计为2500万元的借款抵押合同的用途是借新贷还旧贷，水产公司不知情，应当免除其保证责任的主张，于法无据，本院不予支持。
　　3．华夏公司与稼润公司的借款抵押合同应否纳入本案一并审理。
　　华夏公司与稼润公司之间的借款抵押合同，属另一法律关系，且对该合同关系的审查与本案信用联社抵押权有效与否也无任何关系。原审法院在审理本案中对该法律关系不予审理，是正确的，本院予以维持。上诉人关于应将华夏公司与稼润公司间借款抵押合同纳入本案审理的主张，本院不予采纳。
　　综上，原审法院除在对水产公司是否为本案有独立请求权的第三人问题上认定和处理错误外，原判认定事实清楚，适用法律基本正确。本院依据《民事诉讼法》第153条第1款第(1)项之规定，判决如下:
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费181437．50元，由水产公司承担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　叶小青   　
审　判　员　朱海年   　
代理审判员　王　闯  

　
二OO四年六月八日

书　记　员　尹　静