陈宝珠与杨林华、昆明顺东阁房地产经纪有限公司纠纷一案

上诉人（原审被告）陈宝珠，女，汉族，1963年5月7日出生，住云南省昆明市国防路37号5幢1单元202室，身份证号码：530102630507248。

诉讼代理人付永生，男，汉族，1962年9月10日出生，住址同上，与上诉人系夫妻关系，身份证号码：530102196209102710。特别授权代理。

被上诉人（原审原告）杨林华，男，汉族，1974年12月17日出生，住云南省昆明市康宏小区12幢1单元601号，身份证号码：530123197412171515。

诉讼代理人杨凯，男，汉族，1968年3月24日出生，住云南省昆明市西山区永兴路2-20号，身份证号码：220102196803243417。特别授权代理。

诉讼代理人王腾蛟，男，汉族，1974年10月19日出生，住云南省昆明市呈贡县龙城镇光明路58号，身份证号码：530121197410190015。特别授权代理。

原审被告昆明顺东阁房地产经纪有限公司。住所地：昆明市棕树营小区25栋1单元101室。

法定代表人崔冬梅，经理。

诉讼代理人袁宗熔，该公司员工。特别授权代理。

上诉人陈宝珠因与被上诉人杨林华、原审被告昆明顺东阁房地产经纪有限公司（以下简称顺东阁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

原审法院确认的事实为：2008年5月31日，杨林华通过顺东阁公司与陈宝珠签订了《房屋定金协议》，约定由陈宝珠将其坐落于昆明市高新区世纪生活世纪园B幢202房屋一套（该房尚未办理房屋所有权证）以745588元的价格出售给杨林华。杨林华支付10000元的定金给陈宝珠，约定若杨林华交定金后违约则所交定金一概不退还，若陈宝珠违约应双倍返还定金。陈宝珠保证所出售的房屋权清楚，无查封、无抵押等产权纠纷，并且不存在房屋价款及配套费等费用未付清的问题。协议双方应于本合同签订之日起至2008年6月15日内到开发商处更名。协议签订后，杨林华得知该房屋在与陈宝珠签订《房屋定金协议》前由于陈宝珠的债务纠纷，已被陈宝珠借贷的中国银行东风支行及另外一债权人分别通过五华法院、盘龙法院采取了诉讼保全措施。后经各方当事人协商，于2008年6月23日，陈宝珠及其债权人签订了委托书，该书载有陈宝珠向中国银行股份有限公司昆明东风支行按揭贷款，购买了位于昆明市高新区世纪生活世纪园B幢202房屋（该房尚未办理房屋所有权证）。后由于债务纠纷，中国银行股份有限公司昆明东风支行及另一债权人均对该房屋采取了诉讼保全措施。现经各方当事人协商，陈宝珠同意房产开发公司将该房更名为杨林华所有，由杨林华负责支付陈宝珠所欠中国银行股份有限公司昆明东风支行及另一债权人的欠款，为方便债务履行，陈宝珠、付永生、付陈意灵共同委托一债权人为代理人，代为收取该杨林华申请的转按揭贷款等内容，并且对该份委托书进行了公证。2008年7月3日，杨林华与顺东阁公司共同对房屋进行了现场验收。2008年7月10日，杨林华以短信方式告知陈宝珠其不能购买该房屋了。2008年7月底，该套房屋已出售给了其他人。现杨林华以陈宝珠存在欺诈为由诉至法院，请求：（一）依法解除其与陈宝珠签订的《房屋定金协议》；（二）陈宝珠双倍返还定金20000元；（三）本案诉讼费用由陈宝珠承担。

原审法院认为：杨林华与陈宝珠签订《房屋定金协议》时，陈宝珠并未取得该房的房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。故陈宝珠不得转让其尚未取得房屋所有权证的诉争房屋，其与杨林华签订的买卖该诉争房屋的《房屋定金协议》违反我国的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故杨林华与陈宝珠签订的《房屋定金协议》是自始无效的合同。本案中，顺东阁公司在双方签订《房屋定金协议》前已经将该房屋尚未取得房屋所有权证的情况告知了杨林华，杨林华对此情况是清楚的，陈宝珠是在签订了合同之后才得知其出售的房屋已经被采取了诉讼保全措施，顺东阁公司在办理房产委托交易的时候，已经尽了告知的义务，不应当承担因合同无效而产生的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同解除后，陈宝珠应当返还杨林华于合同签订时支付的购房定金10000元。《房屋定金协议》系自始无效的合同，故杨林华要求陈宝珠双倍返还购房定金20000元，并由顺东阁公司承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条之规定，判决：（一）被告陈宝珠于本判决生效之日起三日内返还原告杨林华购房定金10000元；（二）驳回原告杨林华的其他的诉讼请求。案件诉讼费300元减半收取，由被告陈宝珠承担150元。

原审判决宣判后，陈宝珠不服，向本院提起上诉。陈宝珠请求：（一）驳回杨林华的诉讼请求；（二）诉讼费由杨林华承担。其上诉理由为：（一）上诉人在出卖房屋过程中从未隐瞒真实情况，也不存在毁坏房屋设施的行为；（二）在上诉人按期交房后，被上诉人不按协议支付房款，也不说明理由，单方毁约，给上诉人造成的损失超出了其给付的10000元定金。

二审经审理查明的事实与一审确认事实一致，本院予以确认。

本案争议焦点为：双方所签《房屋定金协议》的效力。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”双方当事人签订的《房屋定金协议》，约定了买卖标的物房屋的概况、交易价款、房屋交付、产权过户等事宜，已具备房屋买卖合同的法律特征，故该合同中关于约定房屋买卖事宜的条款在性质上应属房屋买卖合同条款，系双方当事人之间订立的主合同条款；其中关于定金内容的条款，根据《中华人民共和国担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同……”、第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保……”的规定，该条款系作为该房屋买卖主合同条款的担保，应属从合同条款。上诉人认可其在与被上诉人签订《房屋定金协议》前，涉案房屋已经被用于贷款抵押以及法院保全查封，上诉人称其在签订《房屋定金协议》前已经告知被上诉人房屋被抵押和查封的情况，但双方协议第七条约定“甲方（上诉人）保证所出售房屋权属清楚，无查封、无抵押等产权纠纷……”，上诉人亦不能举证证实其在签订合同之前或者当时已经告知过被上诉人房屋被抵押和查封的情况的事实，被上诉人亦不认可上诉人的该事实主张，故根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，双方所签《房屋定金协议》中的房屋买卖主合同条款应属无效。根据《中华人民共和国担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定”的规定，双方协议中的定金合同条款亦属无效。至于杨林华自认其在双方《房屋定金协议》履行期间已知晓房屋被抵押、查封的情况，其当时仍愿意继续购买房屋的事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，该事实应属双方在《房屋定金协议》无效后对于建立新的房屋买卖关系的协商过程，故并不影响双方所签《房屋定金协议》的效力，双方亦未能达成新的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈宝珠基于该《房屋定金协议》取得的定金1万元应当返还给杨林华。原判对于双方所签合同无效并且应由陈宝珠返还定金1万元的处理正确，本院予以维持；但对于合同无效的理由，原判认定有误，本院予以纠正。陈宝珠的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国担保法》第五条、第四十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人陈宝珠负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的两年期限内向一审法院申请强制执行。

审  判  长    孟  静

    代理审判员    卢义颖

代理审判员    田  庄

二○○八年一月二十日

书  记  员    熊梓旭

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