法律知识

离婚案件按揭房产分割难题

法律快车官方整理

2019-03-13 15:26

人浏览

　　按揭贷款买房是近年新生事物，在订立合同、首付房款、办理证书、偿还贷款期间，双方可能结婚或离婚，夫妻双方对房屋性质、分割方法等问题经常产生争议。对多数当事人而言，房产是其婚姻中投资最大的一项财产，在离婚财产分割中无疑是最重要的问题。房产作为一种主要的不动产本身也是物权法的重点，当婚姻法遭遇物权法，其中也似乎呈现出若干不甚清晰乃至矛盾之处。在离婚案件中如何认定按揭房产的归属、是否能够及如何更合理地分割，已成为当事人争议的焦点，也是民众比较关注的问题。　　对于尚未还清贷款的按揭房产，由于存在银行的抵押贷款，在离婚诉讼中能否分割，存在两种不同的观点，实践中也有相互矛盾的判例支持。　　一种观点认为不能分割。理由在于：当事人在付清全部房价款之前，对按揭房屋还未取得所有权，还款的过程实质上是一个所有权回赎的过程。此外，根据《合同法》的规定，债务的转移需经债权人同意。如果法院的判决在未追加银行作为第三人的情况下，变更了按揭房屋的产权人，银行作为贷款合同的一方，有权以变更后的产权人不具备借款合同中规定的还款能力为由拒绝办理转按揭，导致法院的判决最终无法执行，这对于法院、银行、当事人来讲，都是一个极其尴尬的结果。在法律规范上，这种观点的主要依据是最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》(下称“《婚姻法司法解释二》”)第二十一条关于“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用”的规定。　　另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记，是否还清贷款不影响按揭房产的分割。理由如下：依物权的取得规则，作为不动产的房屋自权属登记之日起权利人就取得了房产的所有权。虽然按揭房屋上存在银行抵押权，但这并不影响按揭房屋作为共同财产在夫妻之间进行权属分割。此外，因为已经有了房屋对于银行债务作充足的抵押担保，所以判决夫妻任何一方作为名义还款人，都不会影响银行的信贷利益。因此，《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定已无法适应司法实践的要求，不能解决法官公正处理该类争议时的法律适用问题。面对该类争议，在双方当事人不能协商处理时，法官不得拒绝裁判。　　在离婚诉讼中，真正的问题应该在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。房屋权属的取得是物权，而银行的抵押权是债权。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。如果该房产系夫妻共同所有，银行拒绝办理转按揭的手续也没有理论依据。在我国法律与实践中，夫妻双方离婚并不因此而影响按揭贷款合同的效力，即使双方协议或法院判决变更产权人，实际上只是意味着变更名义还款人，不会影响善意第三人的权益。按照我国法律的相关规定，夫妻双方对于婚姻存续期间的债务承担连带责任的原则，银行可以向离婚双方的任何一方追究责任。在不能还贷的情况下，银行可以通过拍卖房屋实现其抵押权，银行的利益并没有受到实质上的影响，从本质上也不影响买卖合同的效力。　　此外，按揭贷款合同的履行期限一般都比较长，动辄数十年，如果不能对按揭房产进行分割，那么在如此长的时间内，当事人的情况在发生不断的变化，甚至有可能相互失去联系，按揭房产的所有权如果始终处于不确定状态，必将不利于定分止争、物尽其用。　　因此，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也应当作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系不妨碍按揭房产的权属确定与分割。　　《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一)》第六条“----若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。”这说明上海高院对按揭房的分割是赞同的。重庆高院2007年11月的《重庆市高级人民法院当前民事审判若干法律问题的指导意见》第30条：离婚案件中对按揭房的分配。婚姻存续期间夫妻一方或者双方按揭贷款购买的商品房，一般应当认定为夫妻共同财产，双方另有约定或者以一方婚前个人财产购买的除外。诉讼中不需要将贷款银行列为第三人，可采取协商或者竞价的方式确定房屋归属，但应明确分得房屋的一方承担偿还按揭贷款义务。根据该《意见》，重庆高院对按揭房的分割也是赞同的，有协议从协议，没有协议协商或竞价取得。　　房屋在我国公民生活中起着极为重要的作用，有时候房屋甚至成为人生中唯一追求的一部分。因此，对于在离婚诉讼中因按揭而导致的房屋归属问题更应该慎重对待，如果处理不当，不仅不利于维护社会的稳定，也不利于对弱者利益的保护。在《物权法》生效后，《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定已无法适应司法实践的要求，这就需要我国相关法律法规对此做出相应的明文规定，并通过实施细则使具体操作方式明细化。

声明：该内容系作者根据法律法规、政府官网以及互联网相关内容整合，如有侵权或者错误内容请【联系】平台删除。

拓展阅读

年普法人次15亿+

热

审理离婚案件按揭购房应当如何分割

浏览