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挑挑金融百货里热卖的信托产品

法律快车官方整理

2019-03-16 13:36

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信托涉及受托财产种类繁多，因此被称为“金融百货公司”。本文介绍目前市场上的几款主流或热门品种并予以专业性的分析，帮助大家正确选择信托产品。

人类的想像能力有多大，信托就能做多大。

信托涉及受托财产种类繁多，除了现金外，可以是动产(如金钱、有价证券等)，也可以是不动产(如土地、房屋等)，甚至也可以是无形财产权(如专利权、著作权等)。难怪信托公司会被称为“金融百货公司”，其推出的信托产品更是让投资者眼花缭乱，取舍难以定夺。这里仅将几款市场的主流和人们品种介绍给大家，希望投资者能触类旁通，正确选择信托产品。

房地产信托——假投资真融资

通过信贷资产转让方式为包括房企在内的行业融资，是目前信托普遍流行的“假投资真融资”方式。然而，对于企业、银行和信托公司而言，借道信托和理财融资，依然是一桩“多全齐美”的好事。多赢，使得银行变通为房企贷款的表外融资屡禁不止。

然而，今非昔比，房地产行情已发生了惊人大逆转，房产从被哄抢到了被冷落，如果房产政策能够连续被严格执行，估计房企的日子要趋紧。而在贷款被严控的情况下，房企发行房地产信托的需求将越来越大。

而管理层明察秋毫，已多管齐下扎紧“口袋”。银监会从控制新增贷款规模出发，严控作为表外业务的银信合作规模。今年4月，银监会明确表示，今后通过银行途径融资的地产公司必须四证齐全、资本金比例达标、无“囤地”现象等多项条件。而现实是：大开发商几乎都有储备地，小开发商四证未必齐全。此外，监管层还不惜以大棒威慑：如果到6月底，银信合作规模仍没有得到有效控制，届时将出台更为严厉的监管措施。因此，目前房地产调控的风声日紧，房地产信托虽依然在信托理财市场中占有较大份额，但比重下降速度非常之快。

而在融资难度加大的情况下，房地产信托给出的预期收益率也“水涨船高”，普遍在9%以上，一些更高的甚至达到了11%以上。银行理财分析师建议，现阶段投资者对“涉房”信托产品应当精挑细选。他们的理由是：目前信托公司主要综合运用不动产抵押、上市公司股权质押或其他受益权质押，并配合第三方的连带责任担保控制风险。如果这些抵押品质押品或抵押品市场价值出现重大变化，则直接影响到信托产品的收益。但他们也同时认为，最近能够发行的“涉房”信托产品风险远不及房地产的整体行业风险，毕竟这些产品已是“过五关斩六将”了。

产品举例：中海•绿城1号房地产投资信托计划

发行机构：中海信托股份有限公司

保管人：工商银行[4.27 0.71%]

产品规模：198300万元

资金门槛：100万元

信托期限：3年(2009.4.20-2012.4.19)

预期年收益率：8.5%

资金投向：在存续期间，信托计划主要投资于绿城房地产集团有限公司入股且控股的、潜在收益率较高的房地产项目。其中，优先级信托份额主要用于项目公司的非资本性投资，次级信托份额主要用于项目公司的资本性投资。

产品分析：工商银行作为理财计划的管理人，将以现金认购所有优先级信托单位的信托理财产品(约17亿元)。随后，信托公司再将其中的16.871亿元贷款给绿城，年利率高达14%，其余2.959亿元则作股权投资给绿城地产。工商银行则将这个信托产品当做高收益的理财产品卖给客户，年利率为8.5%，银行可获得大致5.5个百分点的利差收益。

根据公开资料，绿城地产将这19.83亿元分别投资于杭州绿城海企蓝色钱江一期项目15亿元，其中股权投资2.5亿元，债权投资12.5亿元(年利率14%);投资于无锡绿城玉兰花园一期项目4.83亿元，其中股权投资4590万元，债权投资4.371亿元(年利率14%)。

而蓝色钱江公寓一期已于2009年5月开始预售，纳入网上预售总面积8.45万平方米，到当年的10月20日，销售率达93.16%，成交均价29066元/平方米。当年，信托受益人大会召开，同意将蓝色钱江一期的信托资金回收再进行蓝色钱江二期建设。蓝色钱江公寓二期为高档精装修住宅，规划住宅面积11.8万平方米，地下车位948个。无锡玉兰花园一期规划面积39.82万平方米。

根据最新的公告称，蓝色钱江公寓二期于2010年3月22日首次开盘销售，截至2010年4月8日，已预售面积39975平方米，占预售总面积的79%，成交均价45263元/平方米;回笼资金达18亿元;5月24日，绿城蓝色钱江推出1号楼33套沿江一线的全江景大户形住宅，均价6万元，开盘三天预订22套，预订率超66%，回笼资金在3.5亿元左右。而无锡玉兰花园已二次开盘，截至2010年3月底，项目已累计实现合同销售288套，已售面积56219平方米，占已开盘可售面积的49%，成交均价为12000元，回笼资金超6亿元。几项相加回笼资金27.5亿元。

应该说，仅仅在运行1年之后，绿城地产目前的回笼资金基本可以覆盖19.83元的本金和每年近2.62亿元(16.871*14%+2.959*8.5%)亿元、三年共7.86亿元的贷款利息和股权投资收益。

但是应当看到的是，该信托生逢其时，2009年4月正是房产从最低谷开始复苏，并在之后一年内飙涨：蓝色钱江从一期的均价29000元升至45000元，乃至60000元，无锡玉兰花园也的开盘价从去年10一期的9500元升至目前的13500元，上涨幅度惊人。

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