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房贷“借道”抵押消费贷款降低首付

法律快车官方整理

2019-03-15 03:45

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新政之后，二套房贷的首付上浮到了50%。然而，杭州悄然兴起的一股变相按揭风潮，竟然可以将五成的首付款降到三成。具体的做法是，购房者先还清首套房贷，再做抵押消费贷款，这样就可获得房屋价值70%的贷款，相当于将首付降至三成。这样的做法虽然利率高一点，可是手上却多了更多的资金进行投资。

目前，已有部分购房者暗中绕过住房按揭贷款的高门槛，通过房产抵押的方式，向部分银行申请贷款用于购买二套房。

房屋抵押贷款多了起来

杭州某知名中介分析，购房客之所以这样做，主要是希望通过这种方式，变相增加贷款成数，利用贷款再进行其他方面投资。

理由很简单，目前房产抵押贷款额度，可能达到房屋评估值的70%，也就是说，原本只能贷五成的房屋，通过一个周转就能变成贷款七成。

事实上，某国有银行房贷负责人李先生透露，最近，变相按揭的客户在某些中介机构的帮助下有所增加。"虽然银行无法判断，但是部分提前还款，然后再进行房屋抵押贷款的单子的确多了起来。"

这是一笔换算的买卖

贷款人如果能操作"成功"，就相当于仅付三成首付，就实现了房贷，所付出的代价仅仅是多付一点利息。

“以消费类的个人房产抵押贷款的利率标准为例，是基准利率上浮20%，即基准利率的1.2倍。”杭州一家商业银行个贷部人士昨日告诉记者，这样做，主要是为了防范发放房产抵押贷款可能面临的风险，如变相按揭等。

据悉，目前，杭州大部分银行房屋抵押贷款利率，为基准利率上浮20%，其中5年以上的贷款利率达到7.12%。不过，由于抵押贷款在成数上的丰厚吸引力，还是让杭州一些购房者趋之若鹜。

也就是说，一套200万元的房屋，五成房贷是100万元，利率为6.53%，10年贷款，每月还款11370元。

但是，客户通过房贷中介周转后，以房产抵押消费贷款的名义，按照不超过七成的抵押率计算，该客户最多可再获得140万元的贷款，这相当于增加了40万元的贷款。

其中100万的贷款，相当于每个月仅多支付了300元利息，购房者却额外贷到40万元。

"这种变相的按揭行为，将使银行面临抵押房产价值不足的风险。"中信银行个贷人士这样分析。

变相按揭看上二手房

目前，许多投资者认为，杭州新房价格过高，投资空间有限。这些变相按揭，主要发生在二手房市场。

而相对于新房坚挺的价格而言，二手房市场已经主动降价。上周以来，杭州二手房的挂牌价已经下跌了2000-4000元/平方米;甚至部分地段的议价空间高达50万。

这使许多购房者认为，二手房市场价格的回落，为房产投资留出了空间。

同时，购房者也需要委托房产中介，进行资金周转，以及寻找银行进行房产抵押贷款。而新楼盘则无法操作。

由于房屋抵押贷款有更灵活的使用功能，因此对于购房者来说，变相按揭贷款操作完成，利用房屋抵押贷款资金进行再投资，具有较高的便利性，而不像住房按揭贷款，仅能用于购房。

不少银行提高抵押门槛

为了规避这种变相按揭的增加，目前多家银行已提高抵押门槛。

"今年开始，房龄超过20年的房产，已经很难获得抵押贷款了。"中、农、工、建四大国有银行一致反馈。

此外，一些银行在抵押率上也卡得更紧。"一套房产的抵押率一般不超过70%，这是银行业通行的规则。但只要经我手放出的贷款，几乎没有超过60%的抵押率。"一家银行的信贷员如此告诉记者。

据记者了解，各家银行在审批房产抵押贷款前，都会要求提供借款人的收入证明，甚至提供完税证明等，个人没有稳定、足够的收入是难以贷到款的。

-小贴士

房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。

通常，新房抵押贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年;贷款额度不超过房屋评估值的70%。

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