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二手房违约买房人独担

法律快车官方整理

2019-03-19 03:48

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买房人：一份合同签了近5个小时

晚上8点开始谈判，耗到凌晨近1点——陈小姐前晚从中介公司签约室走出来的时候，却没有一丝的喜悦，这都是因为卖房人给她加的一条补充协议：如果银行贷款、公积金不能在房屋交付日按时办下来，按照贷款金额的万分之四每天收取违约金。陈小姐买的这套二手房，组合贷款56万元，如此算来，每月违约金将高达6700多元。

“银行、公积金处啥时候能把贷款放下来，这不是我能控制的。我是首套房，虽说各项贷款资质都没有问题，但是最近政策变来变去，谁知道银行贷款会不会突然收紧，公积金贷款会不会像去年那样迟迟放不下来?”陈小姐说，不是她的责任，却要她承担违约金风险，实在冤枉。

卖房人也有自己的担心，随着国家政策收紧，年底房价有下跌趋势。如果几个月后贷款办不下来，合同取消，房价很可能缩水，他的损失谁来负。因此督促着中介和买房人“速战速决”。

4个多小时的谈判，有3个小时纠结在这个问题上，中介公司虽然满口保证放贷正常2个月就能搞定，但是也死活不肯把这承诺写进合同，更不愿意承担任何责任。

最后，陈小姐一人独揽违约金风险，结束了这场“拉锯战”，卖房人、中介则不用承担任何责任。

中介：贷款办不下来，责任只能在买方

记者在我爱我家、满堂红等中介公司了解到，如果因为贷款不能及时到位影响了房屋的交付，合同都约定由买方承担责任，新房、二手房都是如此。

“贷款办不下来，责任肯定在买房人。”满堂红置业市场部经理李宁说，申请贷款的是买房人，银行也好，住房公积金管理中心也好，都是在对买房人的条件进行审核后才决定是否放款，一旦放款出现问题，只可能是买房人有不符合条件的地方。

李宁认为，近期楼市再出调控新政，买房人、卖房人都担心贷款是否能及时到位，尤其是本来就放款较慢的公积金贷款，对于这一点，买卖双方在签订合同时一定要有预见性，在条件允许的情况下，可以适当延迟房屋的交付日期。

律师：合同上最好把责任约定清楚

贷款不及时到位，责任必须由买房人承担吗?北京市大成律师事务所南京分所的律师王斌说，这一责任究竟该由谁承担，法律中并无明文规定，只能参照合同法的相关规定执行。

“对于买房人来说，最好的维权方法就是在签合同时把双方的责任明确清楚。”王斌说，按照合同法规定，只要双方当事人意见一致，就按签订的合同执行。目前之所以所有的购房合同都“一边倒”将违约责任推给买方，主要是市场条件决定的，买方如不承诺承担这一责任，卖方就不同意出售住房，导致了买房人群体的“弱势”。

银行：更倾向做纯商贷

“如果买房人担心贷款迟迟不到位影响房屋交付，可以考虑纯商贷。”银行相关人士给出了另一个建议。

交行南京某支行的一名信贷人员说，受理购房者的房贷申请时，工作人员大多倾向纯商贷，因为商业贷款属于银行自身的业务，只要符合条件，最多7—15天一定可以放款，而公积金贷款则是代公积金管理中心办理的，放款慢就直接影响到银行的业务，对很多信贷员来说，公积金贷款业务常常是能不接就不接。

上述人士还透露，眼下已经是今年第四季度，但很多银行的全年贷款任务都已完成，没有了这个压力，房贷业务员们也更愿意只接手续简便的纯商贷业务。

因为卖方担心楼市二次调控影响房贷的发放，市民陈小姐日前在签订买房合同时不得不接受了一条补充协议：如果贷款不能在房屋交付日按时办下来，卖方将按照贷款金额的万分之四每天收取违约金。记者了解到，虽然没有法律的明文规定，但按照目前的“行业规则”，购房时因贷款不能及时到位影响房屋交付，风险都由买方承担。业内人士建议，在眼下的微妙时期，购买者在签订合同时最好相应放宽期限，而选择纯商贷成功的可能性更大。

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