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旧村改造是否属于拆迁，村委会能否作为拆迁人?

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2019-11-03 07:07

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旧村改造是否属于拆迁，村委会能否作为拆迁人? 按照房屋拆迁实行拆迁许可证制度。未取得房屋拆迁许可证的，不得实施拆迁。拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起三十日内作出。省辖市、县（市）人民政府才有权责成有关部门强制拆迁。这样看来，村委会不能作为拆迁人。如果是城市房屋拆迁，那么适用于规划区内国有土地上的拆迁，而村委会是集体土地的所有权人。如果按照征地程序，那么征收主体是国家，也不是村委会。政府这样做的核心是回避行政行为。村民可以起诉决议。但在实践案例当中，我们可以看到村委会打着旧村改造或者新农村建设的旗号，在进行拆迁。政府这样的做法实在“高明”：一来与被拆迁人发生关系的是民事主体(村委会)，不是行政主体，被拆迁人或被征收人想诉讼也只能进行民事诉讼，无法进行行政诉讼。以村委会名义拆，程序上基本是“谈”，其中会动用各种手段，在此情形下，一般都会签协议，这样双方的法律关系也发生了改变，被拆迁人难以用征收的法律关系来保护自己。北京农村宅基地腾退拆迁分析：丰台区南苑乡石榴庄村《宅基地腾退补偿安置方案》；海淀唐家岭《唐家岭村宅基地腾退搬迁改造方案》朝阳区金盏乡《金盏乡村宅基地腾退搬迁改造方案》常用的手法是召开村民代表大会通过方案，广大村民被代表。或者召开乡人民代表大会通过方案。这样以来，广大人民可能就被代表了。至于腾退后的土地进入土地储备中心，或者然后再做什么？就和村民无关了。那么这种强制腾退宅基地的行为合法吗？第一，《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第三条拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。第十二条在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。可见，达不成一致的要么申请法院强制执行，要么提起民事诉讼，并没有明确赋予村委员会强制腾退的权利。第二，关于被代表能否作为强制拆迁的遮羞布？。网李律师认为，据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，村民会议由村民委员会召集，有十分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。同时该法律还规定，而涉及村民利益的事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。这些事项中，即包括“宅基地的使用方案”。北京宅基地腾退方案参考：丰台区南苑乡大红门村城乡一体化改造宅基地腾退补偿安置办法实施细则（于2010年7月25日，经南苑乡大红门村第八届村民代表大会第一次会议审议通过）

为落实北京市总体规划，保证南苑乡大红门村城乡一体化工作顺利实施，按照《丰台区南苑乡大红门村城乡一体化改造宅基地腾退补偿安置办法》，制定本实施细则。

一、人口及户口的认定
（一）被安置人口的认定
以2010 年5月29日为认定截点，在南苑乡大红门村腾退范围内有正式户口并有正式房屋的人员予以认定。有下列原因之一的也一并计入安置人口：
1、持有大红门村户口及房产的人员所生符合计划生育政策的新生婴儿；
2、与持有大红门村户口的人员结婚的人员；
3、户口不在本址的原本村村民：现役军人、在校学生、回国人员及服刑人员；
（二）下列情况人员，不予认定为被安置人口：
1、夫妇一方为再婚，其本次婚姻以前所生子女户口不在腾退范围内的，但如其中本地户口一方没有亲生子女而且按计划生育政策规定不能再生育的，可以认定1个子女作为被安置人口；（按实际情况可作调整）
2、在腾退范围内有常住户口但无正式住房；
3、本村范围内已经由占地拆迁进行过补偿的；
4、被安置人口在丰台区区域范围内，只能享受一次安置（含选择货币补偿及优惠购房）待遇。夫妇及子女户籍均在丰台区区域范围内，其中一方户口不在大红门村的，原则上按双方婚后实际居住村享受安置待遇，如一方到另一方户口所在地村享受安置待遇，必须由该方户口所在地村村民委员会出具其未在本村享受安置待遇的书面证明；
5、在签订《腾退补偿协议》之日前，死亡但未办理户口注销手续的。
（三）被腾退户认定
1、以南苑乡人民政府批准的宅基地批准文件和大红门村村民委员会认定小组认定为准，每宗宅基地为一产权户；被腾退人在本次腾退范围内有多处院落的，视同为一个产权户，若隐瞒不报的，视为放弃产权，不以任何形式补偿，由村委会拆除。
2、被腾退户认定按照**机关核发的户口簿为准，一个户口簿认定为一户。

有下列特殊情况区别对待：
（1）夫妻双方各持一个户口簿的认定为一户；
（2）夫妻双方户口内有满18 周岁子女的，可认定为独立户；
（3）不满18 周岁的未成年人员持一个户口簿的不予认定；
（四）被腾退人认定人口的公示制度由丰台区南苑乡大红门村宅基地腾退安置办公室按照上述条件统计认定人口，并将符合上述条件的人员名单进行公示，公示期为七天。对于群众检举和严重质疑的，由南苑乡大红门村村民委员会组织调查核实并确定。
二、宅基地的认定
1、以宅基地批准文件和丰台区南苑乡大红门村村民委员会认定小组认定为准；
2、宅基地以外的面积、地下室、地上二层及二层以上的房屋不予认定，由大红门村宅基地腾退安置办公室予以拆除。
三、定向安置房购买规定
（一）定向安置房安置标准
根据本细则规定认定的人口，人均安置面积最大为50平方米（建筑面积）；
被腾退人选择户型原则为：总安置面积不得超过所选户型面积之和。
总安置面积＝认定人口×人均安置面积
（二）安置房价格3800元/平方米（建筑面积）
（三）宅基地腾退补偿价为10000元/平方米
（四）认购面积由于户型设计原因大于总安置面积部分，按6000元/平方米（建筑面积）计算，但超出部分累计不得大于10平方米（建筑面积）。[page]
（五）定向安置房的面积按照设计图纸确定，待房屋完工后按实际测量面积，购房款多退少补。
四、货币补偿方式
由评估公司参照相关规定进行评估。
五、享受各类奖励、补助的规定
凡在腾退公告奖励期限内签订腾退补偿协议并按协议规定时间腾退交房的，享受下列奖励、补助：
（一）各项奖励
1、本村村民每产权户给予工程配合奖 70000元；
2、每户给予提前搬家奖5000元；
3、按认定宅基地面积给予规定期限内腾退奖励费500元／平方米；
4、按认定宅基地面积签订腾退协议后，给予 1500元／平方米奖励；
凡在腾退公告奖励期限内没有签订腾退补偿协议并按协议规定时间腾退交房的，不享受以上四项奖励。
（二）各项补助
1、一次搬家费为每平方米20 元，按照被腾退人认定房屋补偿面积补助；
2、综合补助费按认定宅基地面积给予1500元／平方米；
3、电话移机费每部235元，空调移机费每台400元，有线电视补助费每端300元，宽带每端200元；
4、二次搬家费为每平方米40元，（按规定的人均安置面积认定人口）得出的面积补助，选择货币补偿方式的被腾退人不享受二次搬家费；
5、残疾人补助费，对持有民政部门颁发的残疾证的人员给予30000元/证的补助；
6、低保户补助费，对持有民政部门颁发的低保证的人员给予30000元/证的补助；
7、由市、区三甲医院确诊为大病的人员，一次性补助50000元；
8、停产停业补助费1200元／平方米(只限于合法宅基地内自己经营，按实际经营面积补助，并且提供近三年完税证明，只有营业执照不经营的不予补助)。
六、付款时间及方式
1、付款时间
腾退补偿费由腾退人与被腾退人签订腾退补偿协议，并腾退房屋后十个工作日内，将补偿款存入以被腾退人名字开设的账户。
2、付款方式
被腾退人与腾退人签订腾退补偿协议，并腾退房屋后。
选择定向安置方式的，如应由腾退人向被腾退人支付差价，由腾退人在指定银行以被腾退人名字开设账户，将差价款存入所开账户，将存折或银行卡交给被腾退人；如应由被腾退人向腾退人支付差价，被腾退人将差价款存入腾退人指定的银行账户。
选择货币补偿方式的，由腾退人在指定银行以被腾退人名字开设账户，将补偿款存入所开账户，将存折交给被腾退人。
3、如应由被腾退人向腾退人支付差价，被腾退人应在签订腾退补偿协议后十个工作日内将所补差价存入腾退人指定的银行账户，如到期未履行则视同于选房无效，代其将所补差价按规定补齐后重新选房。
七、周转补助费规定
选择定向安置方式的被腾退人，腾退人在与其签订定向安置协议时，应明确周转时间、周转方式和违约责任。认定人口周转补助费为每月每人1000元。周转补助期限为自腾退房屋之日至办理定向安置房入住手续之日，暂定周转期为三年，先期一次性给付二年周转费，如超过二年根据实际入住时间，由腾退人向被腾退人支付周转补助费。
八、其他
本细则自2010 年 8 月1日起生效，解释权归北京市丰台区南苑乡大红门村宅基地腾退安置办公室。实施中未涉及到的其他有关本次宅基地腾退工作的情况，由北京市丰台区南苑乡大红门村宅基地腾退安置办公室讨论决定。（法律咨询：北京二手房农村宅基地买卖纠纷公房承租小产权房买卖纠纷房地产项目拆迁）

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