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公积金贷款升温等额本金+存抵贷为王

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2019-10-24 01:17

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　　虽然公积金贷款利率较低，但其灵活性不如商业贷款，购房者在买房前应对这种方式进行衡量。

　　房贷的政策总是无时无刻地被推上风口浪尖，作为已经或将要成为“房贷皇帝”人士而言，选择最适合的还贷种类或方式是非常必要。面对目前银行商业贷款和住房公积金贷款两种普遍方式，选择最适合自己的还款方式才是最重要的。

　　选择商贷还是公积金贷款，比较房屋打折优惠与省下利息总额而定

　　“近期银行商业贷款利率等相关优惠政策正逐渐淡出，而公积金贷款却依然能够保持相对的稳定与优惠，最近的确有比较多的客户开始关心自己的公积金，多数客户认为反正公积金放在那里不用白不用，都对公积金贷款拿出了比前期更多的激情。”建行广东省分行营业部一个贷经理表示。

　　的确，公积金贷款在与银行商业贷款相比较的情况下，存在着许多房贷者最关心元素的优惠。如公积金所能够提供的利率优惠就是最让人吸引的。据了解，公积金5年以下的贷款利率为3.33%，银行即使能够打上7折却只能够达到4.032%；公积金5年以上的贷款利率为3.87%，银行同样打上7折优惠却要4.158%。

　　如果按照上述利率计算贷款利息，无疑使用公积金贷款是能够省下一大笔利息。不过世界上岂有十全十美的事情？公积金贷款虽然能在利率上打败银行商业贷款，但其有些地方却是无法与银行比拟的。

　　“有些顾客不选择公积金贷款最大的原因就是通过公积金贷款所节省的利息不能覆盖开发商对银行商业贷款客户所给予的购房优惠差价；同时由于审批流程相对而言较长，有可能耽误了购房时机。”某股份制银行广州分行个贷营销部叶先生表示。

　　据他介绍，“有些开发商会给予通过银行商业贷款的客户更多折扣优惠，而公积金贷款客户只能享受较少的购房折扣优惠。在银行商业贷款与公积金贷款都可行的情况下，房贷者要想判断究竟是通过哪种模式进行贷款关键是判断谁能节省更多。”

　　他举出了如下例子：如果通过商业贷款获得房屋折扣的优惠为3万元，而通过公积金贷款的利息总额要比通过商业贷款产生的利息总额少4万元的话，那么很明显即使不能够获得开发商房屋总价较低折扣的优惠，也可以更大程度考虑使用公积金贷款，因为它省下的金额要比银行商业贷款途径多。那么反之亦然，客户主要是要根据开发商给出的房屋折扣去具体计算。

　　“公积金最高贷款额度对个人或夫妻双方共同贷款是有规定，并不会像商业银行那样能够比较自由的获得根据房屋价值等所判断的贷款额度。而且不同的城市公积金所能够申请的最高贷款额度并不是一样，但贷款利率等各个城市都几乎是相同的。”广州住房公积金管理中心负责贷款业务的工作人员表示。

　　据了解，根据广州目前公积金贷款的相关办法，个人最高贷款额度为50万元，两个或两个以上的最高额度为80万元。同时，最终可贷额度为多少要根据公积金账户当前余额、当前月缴存额与当前至法定离退休年龄总月数等相关计算元素才可以确定。

　　组合贷款“名存实亡”，等额本金与存抵贷结合是“省息王牌”

　　显而易见，公积金贷款相对而言的低利率能够吸引到不少贷款者。不过如果使用公积金贷款并不能够满足购房的贷款金额而又想省下一定利息，那么可以使用各大银行都普遍拥有的公积金+商业银行的组合贷款。

　　“这种组合贷款相对而言客户使用的频率并不算是太高，因为操作起来确实会比较麻烦，而且要对两头进行还款。而且有很多客户都有先通过商业贷款购买完一套房子，然后再通过住房公积金购买第二套房子。毕竟住房公积金待退休等情况可以提出，所以很多客户相对不会第一时间考虑公积金贷款。”农行(601288,微博)天河一支行行长表示。

　　如果客户使用组合贷款，商业银行贷款部分是需要根据现行房贷政策而决定。记者调查了10家银行的组合贷款中商业贷款部分利率基本上都能是以基准利率的进行贷款，并没有给出像全额在银行贷款的相对优惠。“因为组合贷款通常是公积金占了大头，银行商业贷款占比较少。由于额度少，所以银行从中获取的利润并不是太多，这样就令到许多银行表面上在推广此业务，其实根本都不想操作。”上述农行人士认为。

　　她建议，“客户要想办理此业务最好也咨询清楚，不然很容易会错过一些购房时机。”除此之外，关于如何利用还款方式或银行推出的房贷产品省下利息的做法一直有房贷客户想进行“破解”。经过记者向相关房贷专家进行咨询后，得出两大“杀手锏”等额本金与存抵贷产品。

　　渣打银行产品金融部总经理刘珉曾向记者表示，“省利息最根本的途径就是尽可能地把本金不断地缩减或者缩短贷款年限，因为贷款三要素里面贷款利率是不能控制，只有本金的还款速度与贷款期限是能够掌控的。”

　　所以，有条件的客户可以在贷款时就选择等额本金法进行还款。不过这种还款方式一开始还贷的压力比较大，但对于商业贷款利率“变幻莫测”的今天，选择这种方式贷款相对没有等额本息贷款那么被动，毕竟客户可以趁着目前利率还处于较优惠的阶段尽可能地还款。

　　“其实如果客户在还贷初期经济状况并不是太宽裕，可以先选择等额本息作为缓冲；待过了一定时间，经济能力有所改善，可以将还款方式改成等额本金，这样在贷款初期的还款压力相对要降低。”上述农行支行行长表示。

　　针对提前还款，平安银行广州分行个贷总经理林涛就表示，“提前还款针对大部分房贷者而言并不是太实际，因为一时间拿出较大金额资金是比较困难。而且有很多银行都要求如果需要提前还款是必须一次性把剩余额度付清，并不能分阶段或随意地提前还款。所以运用等额本金与银行推出的存抵贷相关产品来省利息是比较适合的方式。”

　　不过需要提醒客户的是，要想办理银行存抵贷等类似的房贷产品，必须要在该银行办理房贷才可以申请，并不是在随便一家做了房贷后到拥有存抵贷业务开办就可以的。

　　虽然公积金贷款利率较低，但其灵活性不如商业贷款，购房者在买房前应对这种方式进行衡量。

　　选择商贷还是公积金贷款，比较房屋打折优惠与省下利息总额而定

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