夫妻一方单方出售夫妻共有房产是否有效？

　　[房屋买卖案例]

　　原告黄xx诉被告刘xx、高xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2007年9月11日受理后，依法由代理审判员郭成适用简易程序独任审判，于2007年11月16日、2008年1月10日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　原告诉称：2000年12月29日，原告与被告刘xx结婚。婚后双方感情不和，原告于2007年7月6日向深圳市福田区人民法院提起离婚诉讼。被告刘xx以双方应共同抚育女儿、共建美好家园为山不同意离婚。2007年8月20日，被告刘xx将双方婚姻存续期间购置、登记在自己名下的位于深圳市福田区八卦一路鹏盛村高层公寓3栋xx号房私自转让给被告高xx，并办理了产权转移登记手续。该房虽登记在被告刘xx名下，但该房是夫妻存续期间的共同财产，原告作为共有人对该房享有平等的处理权。被告刘xx在夫妻矛盾期间擅自转让，并私吞转让款，属于法律明确禁止的恶意转移夫妻共有财产的行为。深圳近两年房价高涨，该房市场价格已几倍于原购置价，被告高金球以明显低于市场价格的26万元购买该房，具有恶意。两被告恶意串通、偷逃税、损害国家与他人的利益。据此，诉请法院判令被告刘xx私自变卖夫妻共同财产(位于深圳市福田区八卦一路鹏盛村高层公寓3栋xx号房)给被告高xx的房屋交易行为无效;两被告共同承担本案诉讼费用。

　　被告刘xx辩称：(1)涉讼房产是其个人财产，非夫妻共同财产;(2)两被告互不认识对方，未相互串通，交易价格虽低于市场价格，但被告高xx是一次性付款，双方交易符合法律规定，应为有效;(3)原告不服福田法院不许离婚的判决，已上诉至深圳市中级人民法院，原告上诉请求第三项与本案重复，请求驳回原告起诉。

　　被告高xx辩称：(1)涉讼房产在买卖合同订立时登记在被告刘xx名下，依据物权公信的原则，其相信被告刘xx对涉讼房产享有全部产权和处分权;(2)其不了解被告刘xx的婚姻状况，也没义务了解涉讼房产是否是原告与被告刘xx的共同财产;(3)两被告是通过中介交易的，该房建筑面积63.95平方米，建造于1994年，装修差、结构与朝向不好，阳光与空气差，26万元的价格较便宜。被告高xx是善意、有偿取得该房的，且该房已登记在其名下，两被告签订的房屋买卖合同有效。

　　经审理查明：2000年12月29日，原告与被告刘xx登记结婚。2003年4月23日，被告刘xx以26万元的价格从案外人黄楚金处受让位于深圳市福田区八卦一路鹏盛村高层公寓3栋1816房，建筑面积63.95平方米，该房登记在被告刘xx名下。2004年11月2日，原告生育婚生女儿刘颖欣。

　　2007年7月6日，原告诉至本院，请求准许原告与被告刘xx离婚、涉讼房产归原告所有。本院经审理于2007年8月15日作出(2007)深福法民一初字第1945号判决书，不予准许原告的离婚之诉。原告不服，上诉至深圳市中级人民法院，该院撤销本院判决，将案件发回重审〔案号为(2008)深福法民一初字第416号〕。

　　2007年8月14日，两被告订立《深圳市二手房买卖合同》，约定被告刘xx以26万元的价格将涉讼房产转让给被告高xx。同月20日，涉讼房产转移登记在被告高金球名下。

　　关于原告与被告刘xx争议的双方是否约定涉讼房产归被告刘xx所有的问题，被告刘xx为证明该项主张提交了一份协议书。本院查明，该协议书用铅笔书写，落款时间为2004年12月1日，只留被告刘xx保管，协议书除末行“黄xx”由原告书写外，其他内容均由被告刘xx书写。协议书第一条表述为婚前、婚后个人名下登记财产归个人所有;第二条表述为动产和不动产名下登记归各人，债权债务同样互不干涉，各管各的。

　　庭审中，原告对该协议书提出了多项质证意见：(1)原告当时签名的协议书没有约定夫妻在婚姻存续期间取得财产的归属;(2)该协议书由被告刘xx用铅笔书写，原告只在协议书上书写了自己的姓名，有关“不动产名下登记归个人”等内容是被告刘xx事后擦拭原文增加的;(3)该协议书多处存在擦拭、涂抹、修改的痕迹，不能作为证据使用;(4)被告刘xx主张协议书的内容由双方协商确定，但协议书含有大量低毁、侮蔑原告名誉的内容，原告不可能在协议书如此作践自己;(5)协议书第六条“协议书只留男方保管，由于家里无钢笔，只用铅笔书写，双方头脑清醒，自愿签字生效”违背了常人的订约习惯。如果真如被告刘xx所述，双方约定涉讼房产归其所有，原告应保留一份。一般人订约时不会写明“双方头脑清醒”的字样。

　　本案审理中，本院经原告申请委托广东南天司法鉴定所对该协议书有无擦拭修改、是否一次形成、.协议书第一二条是否与“黄xx”签名同时间形成进行鉴定。该所出具鉴定结论为：协议书多处可见被擦拭修改的痕迹;被擦拭的原文字内容已辨认不清;根据现有条件，协议书第一、二条与“黄xx”签名是否同时形成的鉴定事项无法检验。

　　被告刘xx陈述协议书的内容是当时由双方协商修改确定的，但不能提供充分的证据证明，原告对此不予认可。被告刘xx未提供其他证据证明双方约定涉讼房产归其所有。

　　另查：在原告请求离婚和涉讼房产归其所有的诉讼中，被告刘xx未向本院提交该协议书。

　　关于双方争议的被告高xx购买涉讼房产时是否存在恶意的问题，本院查明，两被告在2007年8月14日签订《深圳市二手房买卖合同》中，约定房产转让价26万元;合同签订时，买方向卖方支付交易定金6万元;首期款中预留5000元作为交房保证金;买方须于2007年8月14日之前支付19.5万元至买卖双方指定的账户。

　　庭审中，两被告陈述双方之前互不认识，交易是通过中介进行的，但两被告没有提交其与中介订立的居间协议以及其向中介支付佣金的证据。两被告陈述被告高xx于合同签订当日一次性支付现金26万元，被告刘xx收款后即交付涉讼房产。被告高xx未向本院提交26万元购房款的银行存、取款凭证或其他资金来源的证据。

　　本案审理中，本院经原告申请委托深圳市通泰衡房地产估价有限公司评估涉讼房产在2007年8月份的市值。该公司经评估确定该房当时的评估价值为549970元。

　　本案于2008年1月10日再次开庭审理时，原告以“不审理该证据可能导致裁判不公”为由提交其主张的“新证据”：(1)涉讼房产2007年10月4日至12月4日的电费通知单;(2)涉讼房产2007年9月4日至10月11日的燃气划款客户联;(3)涉讼房产2007年11月的有线数字电视收费通知单。电费、有线数字电视费通知一单和燃气划款客户联的交款人均为被告刘xx。原告以此主张涉讼房产并未实际交付。

　　被告刘xx对上述三份证据的质证意见为：电费、燃气费和有线数字电视费是先由银行从其账户扣款，再由被告高xx向其补偿。

　　被告高xx对上述三份证据的质证意见为：不属于新证据，电、燃气和有线数字电视未办理变更手续不影响房屋的正常使用。

　　以上事实有结婚证、(2007)深福法民一初字第1945号民事判决书、产权资料电脑查询结果表、深圳市二手房买卖合同、房地产证、司法鉴定书、房地产估价报告、庭审笔录等证据证实。

　　本院认为：根据《婚姻法》的有关规定，夫妻可以约定婚姻存续期间所得财产归各自所有;没有约定的，归夫妻共同所有。本案中，被告刘xx提交的协议书经广东南天司法鉴定所鉴定，多处存在擦拭修改。该协议书多处有悖日常生活常理和订约习惯，原告对该协议书提出的质证意见合理，本院予以采纳。被告刘xx主张协议书于当时由双方修改确定缺乏充分的证据支持，原告对此予以否认，被告刘xx又未能提交其他证据证明涉讼房产已约定归其所有。综上，被告刘xx对其主张的涉讼房产已约定归其所有的事实未提供充分的证据加以证明，根据民事诉讼证据的举证规则，本院对被告刘xx主张的该项事实不予采信。涉讼房产是被告刘xx在婚姻存续期间购买的，虽登记在其名下，但属于其与原告的夫妻共同财产。

　　根据物权的公信原则以及法律基于维护交易安全的价值取向，夫妻共同所有的房产登记在一方名下，第三人善意并以合理的价格取得该房产的，应当维护第三人的合法权益;配偶不得以没有经过其同意，主张买卖合同无效。本案的争议焦点在于被告高xx是否善意、两被告买卖涉讼房产是否恶意串通损害了原告的利益。原告对此首先负有举证义务，在原告的举证具有高度盖然性、能推定两被告恶意串通的情形下，举证责任转移给两被告，由其进行反驳。

　　本案中，被告刘xx在离婚诉讼期间未经原告同意转让夫妻共有房产，具有主观恶意。两被告虽称通过中介买卖涉讼房产，但末能提交其与中介签订的居间协议以及有关支付佣金的证据。涉讼房产在2007年8月份的评估市值为549970元，26万元的转让价明显低于市场价格。被告高xx只要尽到一般人的注意义务，都会对被告刘xx明显低价转让涉讼房产的行为产生怀疑，从而去询问其中缘由，以防被告刘xx低价转让涉讼房产损害相关关系人的利益，最终影响自己取得该房的产权。被告高xx在订约当日一次性以现金方式支付26万元购房款不符合支付习惯，且其未提交该款项的银行存取款凭证令人生疑。两被告陈述涉讼房产于订约当日完成交付手续，但双方至今未办理电、燃气、有线数字电视过户手续有违日常生活常理。因不审理该证据可能导致裁判不公，原告于2008年1月10日庭审时提交的证据视为新证据，本院予以认定。综上，原告主张的被告高xx购房时存在恶意，两被告恶意串通的事实具有高度盖然性。两被告未能提供充分的反证证明其善意应承担举证不利的法律后果。因此，两被告关于涉讼房产的买卖行为应推定为恶意串通行为，该行为损害了原告的利益，应依法确认为无效。无效合同自始不具有法律约束力，不产生当事人预期的法律效果。两被告因无效合同产生的债权债务关系应另循法律途径解决，本院不予处理。

　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条第一款，最高人民法院《关于贯彻适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第二款，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项之规定，判决如下：

　　被告刘xx与被告高金球关于深圳市福田区八卦一路鹏盛村高层公寓3栋xx号房产的交易行为无效。

　　案件受理费2600元，因本案适用简易程序审理，减半收取1300元，财产保全费1320元，评估费3575元，合计6195元，由两被告各承担3097.50元;鉴定费3000元，由被告刘xx承担。上述诉讼费用已由原告预交，两被告应于本判决生效之日起10日内将各自应负之数径付原告。本院退还原告1300元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。

　　代理审判员郭成

　　二〇〇八年一月十七日