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中介签有保底条款,合同未签成还要支付佣金吗?

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2019-11-07 15:29
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在买卖双方签定正式合同前,双方以及中介一般会签定一份居间协议或定金合同,在这些中介提供的合同文本里,有时中介会要求约定如果一方违约造成正式合同未能签成的,应按正常标准支付佣金。
这样的条款被称为保底条款,诉讼中法院一般不予认可。理由即合同法的规定,“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。

案例
清明节无法下载合同交易未成诉请佣金1.92万仅到手1000元

由于约定的正式合同签订日恰遇清明节国假日,致中介公司无法下载和打印并签订正式的房地产买卖合同。之后,双方恐因房地产政策变化,而在价格上未能达成一致,最终致交易未成。然而,中介公司却认为卖方顾先生已构成违约,按照约定应支付佣金1.92万元。日前,闵行区法院作出顾先生仅向中介公司支付必要的居间费用1000元的一审判决。

今年3月21日,顾先生通过房产公司向阎某出售位闵行区罗阳路上的房屋一套,房价96万元。买卖双方在定金协议中约定,任何一方违约致使该协议无法履行的,由违约方以总房价的2%作为佣金支付给居间方。同时约定于4月5日前签订正式合同。2010年4月5日,顾先生通过中介公司向阎某发函,称在约定日未够签署合同,考虑到本人的利益与实际损失,请于明日(4月6日)15时前签署合同。2010年4月8日,顾先生各向中介公司和阎某再次发出《通函》,称本人于2010年4月6日发函通知于2010年4月6日15时前签订合同,但截止目前仍未达成一致。由于未能在约定时间内完成房产交易,并未能及时拿到付款,承受了较大损失。若在收到此信函两天内,即2010年4月11日前仍未就房产交易达成一致,原购房定金协议中止,若未能通过友好协商解决,本人保留采取必要的法律行动。

由于这宗交易最终没有达成,中介公司仍认为已经促成了买卖双方的交易,应当获得全额佣金。现顾先生单方违约,导致合同无法履行,故应按约支付佣金1.92万元。

顾先生不同意诉讼请求。称定金协议约定,双方于2010年4月5日前共同前往中介公司签订房屋买卖合同。因当日是清明节,系法定假日,中介公司无法打印合同,买卖双方因中介公司的失职导致无法下载和打印并签订正式的房地产买卖合同。本人担心房地产政策有变,急于抛售房屋。但在签约当日,阎某提出因银行贷款政策有变,导致其无法办理贷款,应当延长其付款期限。由于本人不予同意,故当日洽谈未成。之后,两次向中介公司和阎某发函,分别要求于4月6日前和4月11日前签约,因阎某要求降低价格,致双方协商未果终未签约。

法院认为,根据法律规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。《购房定金协议》系双方为了签订主合同即正式的房屋买卖合同所签订的具有预约性质的合同。定金合同成立后,买卖双方具有进一步洽谈签订主合同的义务。在本案中,双方约定的最后签约日为2010年4月5日。当天,买卖双方均至中介公司洽谈协商签订房屋买卖合同事宜,即便如中介公司所述顾先生曾提出过不愿出售房屋,但顾先生最后在合同约定的最后签约日前仍表示同意签订房屋买卖合同,但因国定假日无法下载打印房屋买卖合同,双方未能签订合同。之后,顾先生两次发函给中介公司要求签订房屋买卖合同,均未果。故中介公司并未促成买卖双方之间的房屋买卖合同,无权向顾先生收取报酬。另中介公司也未提供证据证明是因顾先生违约导致房屋买卖合同未能签成。综上,对中介公司的诉请难以支持。但中介公司可根据法律规定要求顾先生支付必要的居间费用。据此,法院依据合同法关于“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定,作出上述判决。

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