法律知识

买房签合同注意事项主要有哪些

法律快车官方整理

2020-09-25 05:27

人浏览

　　房价居高不下，买房不易，买了房其签合同是一项尤为重要的环节。那么，买房签合同注意事项主要有哪些？买房签合同补充协议注意事项有哪些？买房签合同流程是怎样的？接下来，法律快车小编为大家一一解答这些法律问题。

　　一、买房签合同注意事项主要有哪些

房签合同注意事项主要有哪些

　　１、首先要确认开发商是否具备“五证”

　　首先，要核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证这五证，最主要的是看国有土地使用证和商品房预售许可证，这两证看准确了，一般原则上没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。这也是你将来能否办产权证的关键所在。

　　五证：一是建设用地规划许可证，二是建设工程规划许可证，三是建设工程开工证，四是国有土地使用证，五是商品房预售许可证，以上简称叫“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证则是由市土地资源和房屋管理局核发的。

　　这五证最主要的应该看其中两证，一是国有土地使用证，二是预售许可证，这两种要核发，一般原则上就没有问题，这里特别强调的是预售许可证。特别提醒的是，在查看五证的时候一定要看各证件原件，复印件很容易作弊的。签合同前要看确认所预购的房屋在预售范围之内，这样才能确保将来能够顺利的办理产权证。

　　２、使用规范的合同文本

　　较好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真进行填写，了解各项条款具体指向。千万不要随意去签订开发商自己的《定购协议书》。即使很多人都这样做，但这以程序并非购房的必经程序。且此种合同一定是权利义务不平等，对购房者尤其不利。较好的办法是直接与开发商签预售合同就。

　　３、查验有关证明文件

　　买期房时要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，并且考量开发商的资质。买现房时则要查看开发商对该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

　　４、买期房要注意合同建筑面积的约定

　　面积确认以及面积差异处理，商品房销售管理方法中明确说明了，如购买的商品房有面积差异，合同上有约定的按照约定执行。３％是个分水岭，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房，要么同开发商协商！所以只有在合同中对面积差异有了详尽的说明后，才能避免出现此类问题。

　　在填写暂测面积时不但要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。

　　５、买期房合同中要约定条件和时限

　　交房有两层含义：一是房屋使用权即实物交付；二层是房屋所有权转移即产权过户。

　　６、签合同时要注意查验房屋质量问题

　　购房者在签约时，应认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，同时并将质保书作为购房合同的附件。

　　７、签合同时明确物业管理事项

　　合同中要明确前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准等。

　　８、要注意合同文本中补充协议的内容

　　购房者应谨防某些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款来通过补充协议加以取消，以减轻开发商自身的责任。

　　９、注意合同约定中的违约责任

　　出卖人逾期交房的违约责任，注意延期交房是否有赔偿，就是说一定要确认交房日期，交房日期一定要明确到年月日，不要接受任何抠字眼的不合理条款，若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的１％至５％的违约金，特别要注意延期交房违约金的比例问题。

　　违约情况包括：签约后购房者要求退房或者不按期付款；开发商卖房后要求购房者换房，开发商不按期交房；交房后面积变动超过约定幅度的；质量不符合要求的；办理过户手续时不符合规定和约定等。

　　购房者和开发商一定要及时签购房合同，这样才能保护自身利益，以后房屋出现延期交房或者质量问题时可以通过法律手段维护自身利益。

　　10、看清计价方式与总价款及支付条款

　　合同中应明确规定每平方米价格，如果包括其他费用（如水暖、煤气的初装费等）应一并列明；该房款是一次付清还是分期付款？是现金支付还是票据支付等。

　　二、买房签合同补充协议注意事项：

　　在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

　　１、应该明确的把售楼书和广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合权益的一个很重要的方式。

　　２、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

　　３、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

　　４、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上模糊不清，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

　　５、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

　　６、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。