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购买使用权房交易安全是关键

法律快车官方整理

2019-11-11 05:01

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外地来连工作的王先生看好一套使用权房，但是在办理手续时却被告知他不能购买这套房子，因为他的户口不在大连。记者就此采访了一些二手房经纪人，他们表示，在二手房交易中，使用权房是一类比较特殊的房源。虽然其在二手房交易总量中占的比例并不大，但是它仍然以其自身独有的优势，吸引了不少购房者的目光。与普通产权房相比，使用权房在交易时有一些不同之处，如果不注意，很可能在交易之后出现一系列问题。

　　优势：价格便宜地段好

　　通俗地讲，使用权房是指只有房屋使用权，没有产权的房屋。使用权房一般是国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。上世纪80年代中期前后，很多国有企业将产权归自己所有的住房分给或者以很低的价钱租给员工居住。由于房改的进行，这类房子在上世纪90年代之后就慢慢被人们忽略，还有一批使用权房被委托给房管局（所）管理。

　　与普通产权房相比，使用权房最大的优势就是便宜。与同地段产权房屋相比，使用权房的价格应该能低10%左右，再加上使用权房的面积比较小，通常在40平方米左右，甚至20~30平方米的房子也有，因此使用权房屋总价都比较低。另一方面，使用权房大多处于老社区，周边的生活配套相对比较完善，地段上具有一定优势。不过，使用权房的不足之处也非常明显，那就是房龄太长，一般都在20年以上，这样的房子在户型上都显得很局促，很多都没有正规物业管理，生活环境比较嘈杂。同时，由于房龄长、地段好，使用权房通常都属于政府动迁改造的重点，多数人肯定不希望房子刚刚买过不久就被动迁。

　　购买：注意交易安全

　　购买使用权房与普通产权住房在交易程序上有一些不同，其过户不是到房地产交易市场，而是到房屋的产权单位或者房管所。不同地方，过户费用也相差很大，少的可能只需要三五千元，多的则可能达到总房款的10%。业内人士提醒购买使用权房的购房者，由于使用权房的产权不属于个人，产权状况通常比较复杂，办理手续时，一定要查清房屋的权属情况，看看是否有抵押或者同住人，以免未来出现麻烦。由于使用权房的特殊性，外地户口是不能购买使用权房的，更无法通过使用权房实现落户的目的。同时，由于购买使用权房的购房者并不拥有房子的全部权属，所心购买使用权房是无法办理银行贷款的，这也要求购房者必须在买房之前准备好全额房款。

　　一些购房者希望在买完使用权房之后，想将使用权房变为产权房，首先需要在购买之前向房屋的产权单位核实，其所购买的房屋是否能够变为产权房，有一些产权单位由于种种原因，已经停止了使用权房变为产权房的办理，这样的房子就只能维持使用权的“身份”了。如果购房者确实希望将使用权房变为产权房而且也可以办理的话，业内人士建议最好由使用权房的原承租人去办理，因为这涉及到工龄等一系列因素，在费用上相差很大。待原承租人将使用权房变更为产权房之后，再按照普通产权房的买卖程序来进行。

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