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二手经济适用住房合同效力问题

法律快车官方整理
2019-11-08 13:50
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二手经济适用房在交易时除补齐土地出让金外,所涉及的法律问题与上面提到的商品房的合同效力问题是一致的,不同的是各地政府在二手经济适用住房再次上市时做了条件上的限定,有些人违反了当地政府的行政规定,签订了二手经济适用房的买卖合同,这种二手经济适用住房合同有效吗?

  二手经济适用住房合同效力的问题。二手经济适用房的产权管理与商品房不一样。经济适用房是一种政策性的二手房房屋,国家不收取土地出让金,无偿划拨土地。在交易时是针对特定人群的。但二手经济适用房在交易时除补齐土地出让金外,其它与商品房没有太大的区别,因此所涉及的法律问题与上面提到的商品房的合同效力问题是一致的,不同的是各地政府在二手经济适用住房再次上市时做了条件上的限定,比如北京市政府规定经济适用房五年内不许上市出售,如出售,必须是原价等诸多条件,如违反政府规定则不给办理过户手续,实践中也是严格按照政府的规定执行,但有些人违反了当地政府的行政规定,签订了二手经济适用房的买卖合同,虽然办不了过户手续,但双方对于合同的主要条款如付款及交付二手房房屋都已实际履行,这种合同是否有效?

笔者认为,这样的二手房买卖合同是有效的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定:合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。地方政府的规定最高是地方各级人大通过的地方性法规,另外还有地方政府各职能部门的规章,这些地方性法规及规章效力远远低于全国的法律及国务院的法规,因此各地法院不能以地方法规及规章确认合同无效。对这类问题如何处理,笔者认为,应将行政规定与法律规定严格区分开来。五年之内不能办理产权登记,是行政机关的行政规定,况且办理二手房房屋产权登记只是涉及合同履行(转移所有权)的问题,并不涉及合同的效力问题。如果认为无法办理产权登记那么合同是无效的,这样认为是犯了一个法律上的逻辑错误,因为合同有效才存在履行的问题,无效就不存在履行问题。
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