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租赁期卖房，租客被赶找谁？

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2019-12-08 08:20

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　　律师认为，买卖不破租赁，租客可向法院起诉新业主和物业公司共同侵权

　　租了数百平方米写字楼办公，签了5年合同，1年不到突然被新业主停水停电赶出，原来业主已将房产转让。好不容易找到新办公场所，还没搬完，1月31日晚，办公原址突然被人破门而入，将剩余物品全部清出。

　　在深圳上步大厦办公的中盛宜家公司最近经历了这样的事，该公司提出疑问，装修、搬迁等数十万的损失谁来承担？物业管理处认为，业主有权处置自己房产，其停水电的要求管理处无法漠视，清场事件当时就已通知各方并报警。

　　律师指出，买卖不破租赁，租户可向法院起诉新业主和物业公司共同侵权，要求赔偿。

　　租客损失超过了40万

　　记者了解，2006年1月24日，中盛宜家与原业主签订了《深圳市房地产租赁合同书》，租了上步大厦22楼300多平方米的写字楼办公，月租金约14000元，签了5年合同，从2006年3月20日至2011年3月19日止。

　　合同签订后，中盛宜家进行了装修、铺设电话线、网络线、购置办公家具、印刷宣传资料，随后入驻开始办公。“装修就花了30多万。”中盛宜家公司总经理刘胜(化名)告诉记者，2006年10月，突然有人找上门，自称是新业主，当对方得知中盛宜家并不知晓房产转让一事后，要求刘胜与老业主协商，尽快搬出。随后一段时间，双方数次协商未果。12月，中盛宜家接到管理处通知，告知受新业主委托，要对房屋停止水电供应。停水电数天，并多次与新业主协商未果后，中盛宜家因无法正常办公，不得不在上步大厦20楼重新租赁房屋继续开展业务。

　　“新装修费到目前已经10多万，租金贵了5元/平方米，每月租金多出4000元，另外还因为地址变更，所有合同、宣传资料全部要重印，再加上搬迁费，损失在40万以上。”刘胜说。

　　水电被停还遇强行“清场”

　　据中盛宜家方面介绍，1月31日下午5：30，原址停了40多天电以后，突然来电。晚10点，数人来到中胜宜家原址，破门而入，把里面剩余的桌椅等办公设备抬到了走廊。第二天，员工上班发现后，随即报警。警察来了，得知是经济纠纷案后离去。

　　中盛宜家表示，新业主和老业主都不承认清场是其所为，中胜宜家再次报警。但查当天的监控录像得知，新老业主方面均有人到场。

　　上步大厦管理处主任刘亚军称，当晚10点左右，保安发现了该情况，在对方声称是新老业主交接，无法制止的情况下，保安报警，警察在现场看了一下，并做了记录后离去。管理处同时致电中盛宜家，但因为刘胜电话关机而未能通知。“业主与租户之间的纠葛我们不好介入，及时报警，通知相关各方，同时也保证了东西不被搬走，我认为尽到了我们的责任。”

　　对之前的停水电事件，刘亚军称新业主曾携带房产证、身份证到管理处，办理了入伙手续，并写了书面要求，称要对其房产进行装修，要停水电，并称由此造成的一切损失由新业主自行承担。管理处在停水电之前，也曾书面通知租户做好准备。而刘胜认为，物管公司既然知道租赁合同签约到2011年，为什么不作为？物管公司有义务保障公司的财产安全，没有确定搬迁的人是否就是业主，其后也没有确定谁该为可能的财产损失承担责任，有失职行为。

　　>> 律师观点

　　买卖不破租赁

　　记者咨询了多位律师，律师表示，我国法律规定有“买卖不破租赁”原则，即是指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人对于该租赁物的使用权，不会因为买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。

　　《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

　　因此，广东广和律师事务所律师张晶认为，若新老业主在交易前未通知租户，租户可去法院请求买卖合同无效；若通知了租户，租户有优先购买权，也可以选择继续承租。新业主以停水电的方式强制要求租户搬出，在租户按时足额缴纳物业管理相关费用的情况下，物业公司停了水电，租户可以向法院起诉新业主和物业公司共同侵权，要求按实赔偿。

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关联法条

《中华人民共和国合同法》第两百二十九条

《城市房屋租赁管理办法》