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未经审批擅自加建　买卖违章建筑损失谁“买单”

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2019-01-02 01:13

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　历经4年打了6场官司，为挽回自己转让一栋违章建筑而受到的损失，谭某试图以行政诉讼途径获得保护的幻想，近日因省高级人民法院的一份终审行政裁定，而彻底破灭。

　　盖房，擅自加建100平方米

　　在琼海市嘉积镇，谭某经报建许可建了一栋三层楼房。小楼位置不错，还有地下车库和铺面，在当地是颇令人羡慕的家产。然而，只有谭某自己心里明白，这栋楼有着看不见的“缺陷”。

　　小楼报建时，经规划许可为600余平方米，而兴建时，谭某却擅自加建了100平方米，实际面积达734平方米，这个三层小楼因而成了一栋违章建筑。

　　没想到，谭某转让这栋三层小楼后，却冒出了一系列的官司。

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　　转让后，觉得亏了

　　2001年9月，谭某将这栋小楼转让时，出示给买房人的房产证上载明，这栋三层楼房，土地面积为282平方米，建筑面积共632平方米。

　　几经协商，谭某决定将房卖给陈某，双方签订了《转让房屋合同书》。在合同中，双方按房产证标明了这栋楼的土地面积和建筑面积，确定总价款为75万元。此后，陈某分十三次付给谭某购房款75.6万元，多付的6000元作为谭某的搬家费用。

　　付清全部购房款后，陈某便到当地房管局和国土局办理了房产证、土地证的过户手续。

　　作为新的房东，陈某将一、二层楼用于出租。而第三层楼，因谭某称一时没有别的住处，双方在当初的《转让房屋合同书》中已经约定，同意谭某暂时借住第三层的一间房及厨房、卫生间一年。而借住期限一年已到，谭某却迟迟不肯搬走。

　　2003年上半年，陈某多次要求谭某搬家无果，便以谭某违约为由告到法院，诉请判令谭某腾房。

　　建了700多平方米的房，实际却只能按600多平方米转让，本来就越想越觉得吃亏，这一告，让谭某更呼其“冤”。你说我违约，我告你违法。为了挽回亏卖100平方米房产的损失，为了撕毁当初与陈某签订的房产买卖合同，在应付陈某起诉的腾退房官司的同时，谭某走上了长达4年的缠诉之路。

　　状告房管局

　　就在陈某诉请谭某腾房之前，谭某已于2003年4月一纸诉状将当地房管局告上了法庭。 [page]

　　为什么要告房管局？谭某称，他与陈某签订房屋转让合同，是因为当时被人逼迫还债而急于出手，陈某乘人之危购买他的三层小楼，所以，双方交易并不是出于他的自愿，合同应是无效合同，双方的交易也不应受到法律保护。而房管局根据无效的房屋买卖合同，为陈某办了房产过户手续，过户登记应属无效。

　　为此，谭某以房管局违法为陈某办理房产过户登记为由，请求法院判令撤销陈某的房产证。

　　经过一审二审，法院终审认定，谭某与陈某之间的房屋买卖关系是双方自主自愿的，买卖合同有双方的署名确认。房管局依职权为陈某办理房产过户登记，所颁发的房产证合法有效。终审遂驳回了谭某要求撤销陈某房产证的诉请。

　　但这次败诉后，谭某并未死心。2004年，谭某就同一事实再次将房产局诉至法院。按照“一事不再理”的诉讼原则，一审法院和二审法院均以其重复诉讼为由，先后裁定驳回了他的起诉。

　　状告国土局

　　没有告赢房管局，谭某于2004年将当地国土局告上了法院。

　　为什么要告国土局？谭某的理由是：房地产转让办理土地登记过户，应由双方共同提出申请，而国土局仅根据陈某一方的申请，就给陈某办了土地过户登记，违反法定程序。

　　经过一审二审，法院终审认定，谭某与陈某双方的房屋买卖行为，以及房产证的变更，经法院审判已被确认是合法有效的。由于房屋和宅基地是不可分割的，因此当地国土局根据陈某提供的合同、房产证、完税证等，为陈某办理土地过户，应受到法律的保护。同时，法律并未规定，转让房产涉及土地使用权转移的，要由转让、受让双方共同提出申请才能办理过户登记。

　　谭某的这次起诉，又以败诉告终。

　　谭某仍然不服，同年，他又以一审法院和二审法院以上行政判决和裁定“认定事实不清、适用法律不当”为由，向海南中院提出确认申请。对此，海南中院和省高级人民法院经审理后，分别决定不予受理。

　　状告法院，要求国家赔偿

　　要求撤销陈某的房产证、土地证均未成功，谭某又把矛头指向了法院。

　　由于谭某迟迟不搬出小楼，法院判决其为陈某腾房后，根据陈某的申请，法院决定采取执行措施。然而，经法院书面通知、公告，谭某仍无动于衷，被法院强制执行。

　　2006年1月，谭某又以当地法院强制执行违法为由，向海南中院提出国家赔偿确认请求。2006年6月26日，海南中院审理后作出裁定，不予确认。谭某不服，于2006年10月20日向省高级人民法院提出申诉。 [page]

　　谭某认为：法院在执行过程中，将其实际面积734平方米的违法建筑房屋，作为面积632.28平方米的执行标的物执行给陈某，属超越职权范围执行。

　　据此，谭某请求确认法院强制其腾退本案房产违法。

　　省高院经审理认为，法院执行公告中明确，执行内容是谭某腾退借住陈某的第三层房屋，这与法院的判决内容一致，并不存在超标的和超范围执行问题。同时，谭某认为法院超标的将其面积734平方米的违法建筑房屋作为面积632.28平方米的房产执行给陈某，这与法院查明的事实不符，因为法院并未执行整栋房屋的腾退，执行的仅是该栋楼的第三层。而即使如谭某所说的，整栋房屋面积不止632.28平方米，因执行的房产不是货币，无法分割，且涉及违章建筑问题，也不应视为超标的或超范围执行。

　　日前，省高院作出行政裁定，明确法院强制谭某腾退本案房产的第三层房屋，并不违法。谭某要求法院给他国家赔偿的设想，最终还是扑了个空。

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