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售后包租的商品房并非只赚不赔

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2020-02-02 02:48

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刘先生前些年炒房赚了不少钱，这两年由于国家宏观调控，炒房者的投资风险越来越大，刘先生为此逐渐退出了房地产市场。

　　最近，刘先生发现杭州某楼盘的开发商承诺可以售后回租，且投资回报率远远高于银行存款利率，这使得苦于没有投资机会的他兴奋不已，因为售后回租意味着他购买的房产有固定的投资回报，可以说是只赚不赔。但他又觉得不可能有如此好事，心里始终觉得不踏实。那么，刘先生购买售后回租的商品房真的可以让他高枕无忧吗？

　　律师观点：

　　随着国家一系列房产新政策的出台，我省的房地产市场已经明显不如前几年火爆，皇帝女儿不愁嫁的时代已经一去不复返了，许多房产开发商都面临着资金紧缺的窘况。

　　在房地产市场不够景气的情况下，为了提高销售业绩，开发商都铆足了劲儿，推出各种各样的营销宣传，售后包租正是目前比较吸引购房者眼球的一种促销手段。但是，国家建设部2001年出台的《商品房销售管理办法》第11条明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。可见，售后包租是国家明令禁止的行为。但由于该《办法》只是建设部的部门规章，而不属于国家法律和行政法规，因此，即使开发商可能会受到行政处罚，开发商和购房者签订的《商品房购房合同》和《包租合同》仍然可以生效。

　　以售后包租的方式销售商品房，实际上包含了两个法律关系：一是开发商与购房者之间的购房合同关系；二是购房者与开发商之间的房屋租赁关系。从开发商的角度看，售后包租的销售方式有利于开发商快速销售房屋，及时回笼资金，同时面临着以后支付租金的合同义务。从购房者的角度看，售后包租的购房方式看似可以让其获得稳定的投资回报，实则面临很大的潜在风险，尤其是在房屋租赁市场不够景气的情况下，这种风险更加突出。

　　这些风险除了房价下跌、利率上涨等普通市场风险外，最主要的是来自于开发商的经营风险和违约风险，例如：开发商为了避免长期的大额租金支出，拒绝履行承租义务；由于物业经营状况不佳，导致开发商无力支付租金；在租赁期内，开发商财务状况恶化，导致破产、注销等等。开发商的这些行为最终将使购房者的投资回报期望落空。

　　前几年，杭州就曾出现过因房地产公司财务状况恶化而拖欠购房者多年租金的纠纷。因此，购房者在购买这类售后包租的房产时，必须充分意识到其隐含的法律风险。如果一定要购买，必须采取措施，力求将这种风险降到最低程度，如详细了解开发商的资信情况和履约能力、考察所购楼盘的市场前景和房屋升值潜力、严格审查和规范合同相关条款(如要求开发商将承诺写入合同、明确开发商的违约责任)、要求开发商提供担保等。

　　浙江六和律师事务所律师严立芬

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关联法条

《商品房销售管理办法》