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何为商品房延期不可抗力的因素

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2020-01-28 07:25

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　　2008年6月1日正式施行的《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

　　而新的《商品房买卖合同》第八条中也规定，如果遭遇不可抗力，且出卖人在规定之日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。

　　对于以上条款中的"不可抗力"，在实践中购房者和开发商(kaifashang)往往会由于理解不同而产生争议。

　　何谓"不可抗力"?我国《民法通则》第153条有明文规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。

　　就房地产法律实务中最易产生纠纷的延期交房而言，如果开发商(kaifashang)逾期交房的理由符合这三个条件，那么可认定该事由为不可抗力的违约责任，否则就应追究开发商的违约责任。

　　现在举两个案例，看看导致合同无法按约定履行的是否可以算作不可抗力。案例一

　　甲某与某开发商签署了一份《内销商品房预售契约》，其中约定"除不可抗力因素外，发展商应不迟于2000年4月1日前交房，如逾期60日仍未交房，甲某有权利退房，并要求发展商支付违约金，赔偿损失。"但直到2000年5月开发商仍未交房，甲某多次电函催促，但发展商声称不能如期交房是由于施工必须的某种进口原材料在海上运输途中遇到恶劣天气而全部毁损，导致工期延迟，该情况属于不可抗力，所以可以延期交房。甲某经过多次交涉没有结果的情况下，遂上诉至法院，请求解除购房契约，并要求发展商退回房款同时赔偿损失。

　　法院审理认为，天气因素对施工进度有着非常大的影响，但狂风或暴雨均为正常的天气现象，并非不能预见，作为发展商在售楼时，就应当依据该地区的气象记录，结合其他因素，合理预计工期，确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工，故该事由不能构成不可抗力;此外，至于货物在海上运输中毁损，对于开发商与原材料供应商而言，可以作为不可抗力，但此不可抗力事件影响的主体仅为开发商与原材料供应商，其范围仅局限于海上货物运输法律关系中，与该公司同房地产开发商之商品房预售法律关系无关，所以该情况也不能作为房屋买卖中的不可抗力。

　　最后法院判决解除甲某与房地产开发商签订的购房契约;房地产开发商双倍返还甲某已付定金，退还全部购房款并按同期人民银行固定资产贷款利率标准支付甲某购房款之利息;房地产开发商承担全部诉讼费用。

　　由此可见，并非所有的自然灾害或是恶劣气候都可以作为不可抗力的免责理由。

　　但对于开发商而言，有时也的确有难言之隐。不少善意的开发商在工程进度、小区规划、材料使用上往往受到市政建设的影响，而最终无法按合同约定的履行，这时，购房者如果提出开发商违约，开发商又找谁诉苦呢?案例二

　　乙某与某房产公司于1998年11月份签订了一份预售合同，约定交房期为1999年10月底前。但由于1999年春天受市政工程的影响，乙某无法按照合同约定的日期入住。于是，李某即以该房产公司逾期交房为由提出解除合同，并要求房产公司支付违约金，由于双方意见分歧较大，遂诉至法院。

　　法院经审理认为，原、被告签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行。市政工程的建设，影响了A公司的工程进度，致使A公司逾期交房，对此，A公司主观上无过错，原告要求退房理由不成立，据此，法院驳回了原告诉请。

　　为什么在这里法院支持房产公司呢?原因在于乙某和房产公司签订商品房预售合同时，市政工程还没有开始实施，这是房产公司无法预见的，可属不可抗力的免责事由。

　　这里要说明的是，决不是所有市政工程都可以列入不可抗力的免责，有些市政工程是开发商有足够的理由预见的，这时，不论你签订合同的时间在市政工程之前还是之后，开发商都视为违约。

　　购房者可以放心的是，如果在契约中将此类事件列入不可抗力条款，则因违反法律的明确规定，成为无效条款，同时发展商也不能以不可抗力为由而行使抗辩权。

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