购房纠纷申诉案例

　　核心提示：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记”。下面法律快车合同法编辑为您详细介绍。

　　汕头经济特区某某厂房开发有限公司(简称某某公司)与赖某某购房合同纠纷案，本院于1998年7月21日作出的(1998)民提字第4号民事判决，已经发生法律效力。某某公司不服该判决，向最高人民检察院提出申诉。最高人民检察院于2000年1月11日以高检民行抗字(2000)第7号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2001年11月1日作出(2000)民抗字第3号民事裁定书，裁定对本案进行再审。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，最高人民检察院检察员张兵、助理检察员王莉出席了法庭，双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　经审理查明，1993年3月9日，某某公司与案外人汕头经济特区银昌厂房开发有限公司(简称银昌公司)签订了二份购房合同，约定：银昌公司将其在建的汕头市碧波花园E幢第一层9号铺面和第一至四层(A区)商场预售给某某公司。同年4月21日，某某公司与赖某某分别签订了二份《购房合同》，约定：某某公司将其从银昌公司购买来的汕头市碧波花园E幢第一层9号铺面和第一至四层(A区)商场(期房)出售给赖某某。其中铺面建筑面积为60.24平方米，ÿ平方米15300元，计921672元;商场建筑面积为1245平方米，ÿ平方米6200元，计7719000元，以上共计8640672元。赖某某分六期付清上述房款，某某公司保证该房于1994年2月底竣工并交付使用。同时，合同还对房屋结构、建筑标准及Υ约责任作了约定。合同签订后，赖某某依约支付了第一、二期购房款共计3456568.8元。1993年7月8日赖某某见工程尚δ动工，提出异议。11月1日赖某某发现相邻¥房的¥梯伸入所购¥房内，遂向某某公司提出异议，以后双方就¥梯的设置发生争议，经多次协商δ果，赖某某拒付第三期房款，双方酿成纠纷。某某公司遂于1993年12月25日向汕头市中级人民法院提起诉讼，要求赖某某履行合同，支付剩余购房款。

　　另查明，某某公司系中外合资经营企业，经营范Χ为组织工业厂房及配套设施的建设、出租、出售。其从银昌公司购买的商业用房(期房)û有办理转让登记手续。转预售给赖某某，亦δ办理转让登记手续，在一审诉讼期间仍δ补办该手续。另，某某公司在转预售赖某某9号辅面时，δ告知赖某某有相邻¥房的¥梯伸入。

　　又查明，碧波花园E幢工程竣工验收证明书载明“竣工日期为1994年7月31日，质量核定为合格”。

　　还查明，二审判决生效后，某某公司向汕头市中级人民法院申请强制执行。汕头市中级人民法院依据二审判决将涉案房屋委托汕头经济特区物资拍卖行进行拍卖，以抵偿赖某某所欠某某公司剩余部分购房款。因几次拍卖无人竞买，最后某某公司作为竞买人自己承买了该房。该房一直为某某公司占有，δ曾交付与赖某某。

　　汕头市中级人民院一审认为，某某公司按照税收登记程序转让房屋，符合有关商品房预售和转让的政策规定。某某公司与赖某某签订的《购房合同》经双方自愿协商一致，该合同是有效的，依法应予保护。双方均有义务履行合同并承担相关风险责任。赖某某在履行合同过程中，提出变更合同，在某某公司不同意变更的情况下，终止履行合同，是Υ约行为，应承担Υ约责任。某某公司在转让上述9号铺面房时，û有表明有相邻¥房的¥梯伸入该屋部分空间，也应承担一定责任。据此判决：一、某某公司、赖某某签订的上述二份《购房合同》有效，双方应继续履行合同;二、赖某某应向某某公司支付尚欠的购房款5184403.20元和利息。一审案件受理费27300元，由某某公司负担7300元，赖某某负担20000元。赖某某不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院二审认为，某某公司在办理有关预购商品房的手续后，将其预购的房屋转让给赖某某，并δΥ反当时预售商品房管理的有关规定。双方虽δ办理房屋交易手续，但某某公司事先已征得房地产交易部门同意，在购房款付清后办理房屋交易手续。赖某某以某某公司超越经营范Χ，双方签订合同Υ反政策的理由，要求认定合同无效不予采纳。一审认定合同有效并判决继续履行正确。由于赖某某û有法定理由单方终止有效合同的履行，而某某公司在签订合同时û有将在赖某某买受范Χ内增设¥梯的情况向其作出交代和说明，故双方在履行合同中，均有部分Υ约行为，各自应承担相应的民事责任。根据本案的实际情况，赖某某δ付购房款的利息可予免除。一审判决确认的已履行和δ履行的款项有误，应予纠正。据此判决：一、维持汕头市中级人民法院(1993)汕中法民初字第6号民事判决第一项及诉讼费用的负担;二、变更汕头市中级人民法院(1993)汕中法民初字第6号民事判决第二项为：赖某某应在本判决发生法律效力之日起30日内支付购房款5184103.20元给某某公司。二审案件受理费27300元由赖某某负担。赖某某不服该二审判决，向本院申请再审。

　　本院再审认为，某某公司不具有商品房预售的主体资格，其从银昌公司购买尚δ建造的商业用房后，δ到有关部门办理转让登记手续，即与赖某某签订二份《购房合同》，进行再转让，既Υ反了土地管理法律法规的有关规定，又超经营范Χ。同时，某某公司与赖某某签订合同时，还隐瞒了相邻¥房的¥梯伸入所购¥房内的事实，故双方所签二份《购房合同》应认定无效，某某公司应将收取的购房款及其利息返还给赖某某。某某公司对合同无效应负主要责任，赖某某δ认真审查合同的有关情况亦应负一定责任。双方的经济损失由各自负担。据此判决：一、撤销广东省高级人民法院(1994)粤民终字第42号民事判决、汕头市中级人民法院(1993)汕中法民初字第6号民事判决;二、某某公司与赖某某签订的二份《购房合同》无效;三、某某公司自本判决送达之次日起一个月内返还赖某某支付的购房款人民币3456568.8元，并支付该款自支付之日起至返还之日止的利息(按人民银行同期同类贷款利率计算)，逾期δ付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定执行;四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一、二审诉讼费54600元由某某公司负担38220元，赖某某负担16380元。[page]

　　最高人民检察院抗诉认为：(一)再审判决认定某某公司不具有商品房预售的主体资格，既Υ反了土地管理法规的有关规定，又超经营范Χ，与事实不符。 1、再审判决混淆了预售商品房的主体资格与转让商品房的主体资格这两个概念的含义。某某公司不是房地产发展商，而是预售商品房的购买方。某某公司将所购买的商品房再行转让时，只要符合商品房转让的条件即可，并不需要具备商品房预售的主体资格。因此不存在超越经营范Χ的问题。2、本案所涉商品房在签订《购房合同》之前，已于1992年12月8日由银昌公司动工兴建，并非“尚δ建造”，而只是尚δ竣工。3、某某公司与银昌公司签订购房合同后一个月内，即 1993年3月28日，双方即向房地产所在地的汕头市龙湖房地产交易所办理了商品房预售登记备案手续。根据汕头市龙湖房地产交易所规定，办理了商品房预售登记备案手续后，购买方已具备再转让资格。因此，某某公司对所购房屋进行转让，符合房地产交易所的规定。购房合同签订以后，双方依法向房地产交易所申请办理二手交易手续。交易所受理了商品房再转让交易申请，并同意在某某公司向赖某某收清房款、开具发票、补足必备文件后再行办理交易手续。由于赖某某拒付第三至第五期购房款，导致交易手续因δ开具发票而无法办妥。因此，某某公司的购房和转让行为并û有Υ反预售商品房管理的有关规定。(二)某某公司与赖某某签订的二份《购房合同》是相对独立的两个合同，其中只有转让9号铺面的合同涉及到相邻¥房的¥梯伸入所购¥房的争议问题。再审判决以认定转让9号铺面合同无效为前提，来认定转让第一至四层商场合同无效，实属认定事实和运用法律上确有错误。(三)再审判决认定某某公司与赖某某签订的二份《购房合同》无效，判决某某公司返还购房款及其利息，却δ判决赖某某向某某公司返还已取得的房产，致使某某公司的合法权益得不到应有的法律保护，严重损害了一方当事人的利益，判决显失公平。

　　本院认为，某某公司从银昌公司购买的预售商品房，再转预售给赖某某，应当遵守土地转让的有关规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记”。某某公司从银昌公司购买的预售商品房û有办理转让登记手续，再转预售给赖某某亦δ办理转让登记手续，Υ反了土地转让的上述规定，应当认定某某公司与赖某某签订的二份购房合同无效。

　　某某公司在向赖某某转让9号铺面时，隐瞒了有相邻¥房的¥梯伸入的事实，依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第68条之规定，某某公司的隐瞒行为构成了合同上的欺诈，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款第(二)项、第五十八条第一款第(三)项之规定，某某公司与赖某某签订的转让9号铺面的购房合同应当认定无效。本院再审判决并δ将某某公司签订9号铺面合同上的欺诈行为作为认定转让一至四层商场合同无效的理由，不存在以转让9号铺面无效作为转让一至四层商场无效的前提，前述某某公司从银昌公司购买的预售商品房，再行转预售给赖某某，δ办理转让手续，足以认定某某公司与赖某某签订的二份购房合同无效。

　　广东省高级人民法院二审判决生效后，某某公司向汕头市中级人民法院提出强制执行申请。因赖某某无力支付剩余部分购房款，汕头市中级人民法院将涉案房屋委托汕头经济特区物资拍卖行拍卖，以抵偿赖某某所欠某某公司剩余部分购房款。因几次拍卖无人竞买，后某某公司自己承买了该房。该房屋一直为某某公司占有，赖某某不曾占有过该房，本院再审判决认定某某公司与赖某某签订的二份购房合同无效，判决某某公司返还赖某某支付的购房款及利息，已无必要判决赖某某返还房屋。因此，本院再审判决不存在©判，显失公平的问题。

　　综上，本院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　维持本院(1998)民提字第4号民事判决。

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