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出卖人的瑕疵担保义务规定

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2020-01-21 02:32

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　　对于出卖人的权利瑕疵担保义务，我国《合同法》第150条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”《合同法》对出卖人承担权利瑕疵担保义务的上述规定较为原则且范围较窄，对权利瑕疵的内涵，即出卖人应承担哪些权利瑕疵担保义务，出卖人违反权利瑕疵担保义务时买受人应如何行使救济权利等未作出具体而明确的规定。

　　一、权利瑕疵的内涵

　　权利瑕疵是指买卖合同标的上附有第三人权利或侵犯了第三人权利，在出卖人将标的物交付给买受人后，第三人的权利也随之合法转移或继续侵犯了第三人的权利，成为买受人的负担，妨碍买受人取得和行使对标的物权利的情形。

　　实践中，对于权利瑕疵担保的内涵，一般理解为出卖人应保证在其出售的标的物上不存在任何未向买受人透露的担保物权，同时保证其出售的标的物没有侵犯任何第三人的知识产权等权利。但对于是否包括《合同法》第51条规定的无处分权的人处分他人财产的情况认识不一致。一种观点认为不应当包括，理由是出卖人无处分权，根据51条的规定有可能导致合同无效，而探讨权利瑕疵的前提应建立在合同有效的基础上，无效则不存在权利瑕疵的问题，有效与无效混谈，会造成司法实践中的悖论。另一种观点认为，根据《合同法》第150条的规定，出卖人负有保证第三人不得向买受人主张“任何权利”的义务，该“任何权利”自然包括第三人向买受人主张所有权的权利，换言之，无处分权人处分他人财产导致第三人向买受人主张所有权时，出卖人应当依据150条的规定承担权利瑕疵担保责任。所以，在此对出卖人的权利瑕疵应作广义的理解，不能仅建立在合同有效的前提下，而正相反，应当根据出卖人权利瑕疵的不同程度，来确认合同的效力及出卖人应承担何种瑕疵担保责任。笔者倾向于后一种观点。对于出卖人的权利瑕疵的性质，从物权法的角度看，权利瑕疵属于无权处分，而从契约法的角度看，则是履行不当的问题。

　　出卖人的权利瑕疵一般体现在出卖人对出卖的标的物不享有权利或权利不完整、不充分。实践中，归纳起来一般存在以下情况：

　　（一）出卖人对标的物不享有所有权

　　此种情况一般称为出卖他人之物，是指出卖人出卖的标的物所有权属于第三人，出卖人根本不享有所有权却以所有人自居，并以所有权人的名义转移标的物的所有权，此时出卖人即使已转移标的物的实际占有于买受人，但买受人却很难从法律上取得标的物的所有权。

　　（二）出卖人对标的物享有的所有权不完整，处分权受到法律限制

　　第一，出卖人虽然对标的物享有所有权，但因为在该标的物上同时并存了他物权，使所有权的权能受到限制。比较典型的限制物权是抵押权、质权、留置权等，如依《担保法》第49条规定，所有权人以其自有的财产设定抵押后欲出卖抵押物，必须通知抵押权人，否则出卖行为无效；出卖价格如明显低于其价值，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物。

　　第二，第三人基于法律规定预先取得了某项权利，此时，如果出卖人将标的物出售，买受人取得的权利也是不充分的，有可能受到在该物上享有权利的债权人或他物权人的追索。如基于租赁关系而产生的第三人的优先购买权，根据《民法通则》及其解释的规定，出租人出售已出租的房屋，未通知承租人，承租人可以在法定期限内主张优先购买权。

　　（三）共有人出卖与他人共有份额的财产或者出卖全部共有财产

　　共有是共有人对同一标的物共同拥有所有权的法律制度，共有分为按份共有与共同共有。在按份共有中，共有人按各自应有的份额享有权利并承担相应的义务，按份共有人只有将其应有份额从共有财产中分离出来，才享有完整的处分权。如出卖人在按份财产从共有财产中分离之前出卖或者将不属于自己份额的部分财产或全部财产作为买卖合同的标的物出卖，都将导致标的物的权利瑕疵。在共同共有中，对标的物的处分通常应当经过全体共有人的同意，否则无效。但依据法律规定或当事人约定由其中部分共同共有人享有对共有财产处分权的，则该共有人依法或者依据约定处分共同共有财产的行为有效。因此，部分共有人在没有法律特别规定的处分权或者所有共同共有人约定授予的处分权的情况下，将共同共有的财产作为买卖合同的标的物出卖，将会导致标的物上的权利瑕疵。另外，无论是按份共有还是共同共有，共有人在处分共有财产时，其他共有人依法享有优先购买权，如共有人处分财产的行为侵犯了其他共有人的优先购买权，也将会导致标的物上的权利瑕疵存在。

　　（四）出卖人对标的物不享有合法的处分权

　　根据《合同法》第132条的规定，出卖人虽然对标的物不享有所有权，但享有合法的处分权，此时出卖标的物、转移标的物的所有权的行为有效。处分权来源于法定或约定，如法院依法处分查封、扣押的财产，行纪人接受委托出卖标的物等等。如果出卖人出卖他人的财产没有法律上的依据亦无有权人的授权，则此时标的物将会存在权利上的瑕疵，影响处分的效力。

　　这里有一个问题值得探讨，就是标的物不存在导致客观上履行不能与标的物违法导致法律上的履行不能，是否属于权利瑕疵的范畴，有观点认为属于权利瑕疵，笔者认为有一定的道理。因为标的物不存在，如出卖人与买受人签订买卖合同后，买受人尚未占有标的物，即将其再次出卖，此时相对于后买卖合同而言，标的物是不存在的，严格地说，属于买受人尚未取得合法的处分权；至于标的物违法的情形，则是依据法律规定直接限制或禁止某类标的物的流转，究其实质，属于法律对出卖人的处分权的限制或剥夺，从理论上亦属于处分权调整的范畴。所以，笔者认为标的物不存在或标的物违法均属于出卖人不享有合法的处分权，属于权利瑕疵的范畴。

　　三、出卖人违反权利瑕疵担保义务时买受人的法律救济

　　对于权利瑕疵的法律救济，我国《合同法》除第152条规定的中止支付价款外未作其他特别规定。因此，一般认为，除因具有法定的免责事由外，买受人可以根据约定或瑕疵性质采取任何适当的救济方式。

　　（一）买受人可以拒绝支付相应的价款

　　我国《合同法》第152条规定：“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”。《合同法》的这一规定，实际是合同履行抗辩权的具体应用。史尚宽先务的理由，一是为了更好的平衡出卖人与买受人之间的权利义务关系，二是基于买受人对标的物情况知悉较少，以致于在约定减免出卖人责任时处于明显的不利地位，如果出卖人故意隐瞒权利瑕疵而与买受人约定减免自己的担保义务，则买受人极易遭受欺诈。所以，对于出卖人故意隐瞒标的物的权利瑕疵与买受人约定减免其担保义务的协议，应规定一律无效。笔者认为，上述观点固然可能更有利地保护买受人的合法权益，但按照私法高度自治的价值观，既然我国《合同法》未禁止当事人约定，对约定的范闹亦尤强制性的要求，只要约定不违反其他法律法规的强制性规定，应当理解为有效）至于出卖人故意隐瞒标的物权利重大瑕疵的欺诈行为，按《合同法》的规定，买受人可通过行使撤销权得到法律救济[page]

　　（二）买受人知道或者应当知道标的物存在权利瑕疵的

　　《合同法》第151条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第仁人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第150条规定的义务．”适用此规定免除出卖人的瑕疵担保义务应满足以下条件：一是买受人对第三人对买卖标的物享有权利的事实是明知的，或者根据已知的事实能够推定其应当知道的，或者买受人只要尽到合理的注意义务就可以知道第三人对买卖的标的物享有权利，但因为疏忽大意或者过于自信而没有知道的，亦应当推定其知道；二是买受人知道或者应当知道的时间限于“订立合同之时”，如买受人在合同履行中得知第三人对买卖的标的物享有权利则出卖人不能免责。

　　（三）买受人未履行通知义务的

　　买受人在此应履行的通知义务是指买受人在知道或者应当知道第：人有可能对标的物主张权利的事宜后，应在合理期限内将前述事谊及时通知出卖人，但出卖人知道或者应当知道第三人有可能对标的物主张权利的除外。关于买受人的通知义务，各国法律未作普遍性规定，如《德国民法典》和《美国统一商法典》对此未有规定，而《联合国国际货物销售合同公约》第43条作出了相关规定：“买受人应在知道或者应当知道第三方的权利或要求后的一段合理时间内，将这一权利或要求的性质及时通知出卖人，否则就丧失其要求出卖人就此承担权利瑕疵担保责任的权利；但出卖人知道第三方的此权利或要求及其性质的情况除外。”我国《合同法》在买卖合同一章中对买受人的上述通知义务未有明确规定，但根据《合同法》第152条赋子买受人的“可以中止支付相应的价款”的合同履行抗辩权的性质属于不安抗辩，而《合同法》总则第69条规定“当事人根据第68条不安抗辩权的规定中止展行合同，应当及时通知对方”所以，应适用《合同法》总则的规定，确定买受人负有通知的义务，况且为了合同的顺利履行，合同目的的顺利实现，根据诚实信川原则，买受人也应当将有可能妨碍其合同履行的不利因素通知出卖人但出卖人对此有关情况已经知道或者应当知道的，买受人不再负此通知义务。买受人通知的时间应做到及时，通知内容应全面，如买受人未履行前述通知义务或怠于通知的，出卖人可免除相应的权利瑕疵担保义务。

　　（四）买受人基于善意取得标的物的所有权后，出卖人的权利瑕疵担保义务得以免除

　　 “出卖人冒以为己物出卖于第三人，买受人已因善意取得动产权利，或依登记之公信力而取得不动产权利时，第三人对于买受人不复得主张其权利，则出卖人除对权利人负侵权行为责任外，不负权利瑕疵担保责任。”

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