袁某某与广东某房地产置业有限公司居间合同纠纷

　　一、案情简介

　　申请人：袁某某

　　被申请人：广东某房地产置业有限公司

　　2006年4月9日，申请人作为买方，被申请人作为中介方，郑某某作为卖方共同签订了《房屋买卖合约》，该合约约定，买卖双方经协商以独家委托经纪方出售及购入位于广州市白云区某房的物业，物业成交价为246000元。付款方式为涂销抵押后一次性付款，其中定金人民币1万元，申请人应在签署合约同时交付给被申请人，有被申请人无息转给卖方并自动转为部分楼款，首期楼款(不含定金)人民币9万元，申请人应在2006年4月12日前交付给被申请人，楼款余额146000元，申请人应在房管部门成功受理本次交易递件后五个工作日内交付给被申请人。申请人同意被申请人在收到银行通知提前还贷之日起2日内，将首期楼款(不含定金)转入卖方贷款账号内，银行到帐后即视为卖方已收取相应楼款。合同第十条还约定，卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予申请人，则视为卖方违约。在被申请人发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广州市房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后三天内，仍不履行合约的条款，本合约自动解除，卖方应按本合约有关违约规定承担违约责任。合同第十四条约定，无论在任何情况下，若卖方或买方(申请人)任何一方未能依本合约的条款卖出或买入该物业，则视为违约，违约方须即时付予被申请人买卖双方应付的中介代理费及咨询费的总和人民币12300元作为违约金。

　　《房屋买卖合约》签订后，申请人当日通过被申请人向卖方郑某某交纳了1万元定金，并于2006年4月12日向被申请人交纳了9万元首期房款。但被申请人并没有按照合同约定将申请人所交房款转入卖方的贷款账号，至今该款仍存放在被申请人处。

　　按照合同的约定，被申请人代理卖方办理所涉房屋提前还贷的申请。2006年4月12日，被申请人取得贷款银行发出的同意提前还贷申请的回执，该回执通知卖方应于2006年6月6日到银行办理提前还贷手续。但到了银行约定的还贷日当天(即2006年6月6日)，卖方口头通知被申请人选择不再卖房，并表示愿意按合约的约定双倍返还定金及给予相应赔偿。被申请人将卖方的意见转达给申请人后，申请人仍提出继续履行合同的要求。为此，申请人与卖方进行的多次协商，但均未能达成继续履行合约的结果。由于卖方表示是因为被申请人未将申请人已支付9万元房款的事实告知，导致其对申请人的履约诚意产生疑虑，故申请人认为被申请人在本次交易中未尽中介义务，且隐瞒相关事实，导致合约无法履行，双方由此产生纠纷，申请人故依据合同中的仲裁条款向广州仲裁委员会提起仲裁，申请人的仲裁请求为：1.裁决被申请人违约并承担违约责任;2.裁决被申请人无条件退回占用的9万元购房款;3.裁决被申请人按万分之二点一每日支付房款利息至全部款项归还止(暂由2006年4月12日算至2006年9月12日共2835元);4.裁决被申请人赔偿损失10000元(由四项费用构成：1.4个月的租金6000元;2.押金3000元;3.中介费750元;4.交通费250元);5.裁决被申请人赔偿律师费10000元;6.裁决被申请人承担本案仲裁费用。

　　被申请人同时提出反请求，被申请人的仲裁反请求为： 1.裁决申请人支付中介代理费及咨询费7380元及从2006年4月9日起到清偿之日止的滞纳金(按每天1%计算，并以中介代理费及咨询费7380元为限);2.裁决申请人承担本案仲裁费用。

　　二、裁决结果

　　仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百一十二条的规定，裁决如下：

　　(一)被申请人在履行《房屋买卖合约》的过程中存在一定过错，应向申请人退还9万元购房款，及支付相应的房款利息(从2006年4月12日起算至被申请人实际偿还之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算)。

　　(二)被申请人向申请人赔偿办理案件所支出的合理费用2000元。

　　(三)对申请人的其他仲裁请求不予支持。

　　(四)对被申请人的反请求不予支持。

　　(五)本案申请仲裁费7065元由申请人承担1413元，被申请人承担5652元。本案反请求仲裁费1028元由被申请人承担。

　　上述款项，被申请人应于本裁决书送达之日起十日内一次性向申请人支付，逾期支付则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。

　　三、裁决理由

　　(一)关于合同的效力

　　申请人、被申请人与郑某某签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反法律、法规的强制性规定，依法有效，对三方当事人均具有约束力。

　　(二)对合约附件关于涂销抵押付款约定条款的理解

　　申请人认为，按照合约附件D部分第(二)条第<1>点：“买方同意经纪方在收到银行通知提前还贷之日起贰日内，将首期楼款(不含定金)转入卖方贷款账号内，银行到帐后即视为卖方已收取相应楼款。”的约定，被申请人应在收到银行通知之日起贰日内将申请人所付的首期楼款9万元转入卖方贷款账号内，但被申请人并未按约履行，导致买卖双方因此产生误会无法交易，被申请人应对此负违约责任。被申请人则反驳称：按照合同合约附件D部分第(二)条第<1>点的约定及结合银行通知回执，被申请人将9万元房款转入卖方贷款账号的时间应该是办理提前还贷当日(即2006年6月6日)，但当天被申请人已获卖方通知不再继续交易，故合同未能全面履行的原因不在被申请人方。对此，仲裁庭认为，如何理解合约对涂销抵押付款的约定，是认定被申请人在本案中是否存在违约责任的关键所在。而仲裁庭根据对合同条款的字面理解及结合双方提及的证据，认为对合约附件D部分第(二)条第<1>点的理解应以申请人的理解为宜。理由是：第一，该条款约定被申请人应在收到银行通知提前还贷之日起贰日内将首期楼款划入卖方贷款账号，其中所指的通知提前还贷之日应指被申请人获取银行通知提前还贷回执之日(即2006年4月12日)，而不是被申请人所认为的还贷当日;第二，该合同是由被申请人提供给本案买卖双方签订的，其中争议的这一条款是被申请人为重复使用而预先拟定的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，应采信申请人对该条款的理解。

　　综上，被申请人未能在合同约定的期限内将申请人所付的首期楼款转入卖方贷款账号，协助买卖双方完成交易。在合同无法继续履行后，又未能及时将申请人所付房款返还给申请人，故仲裁庭认为其在合同履行过程中存在一定的过错，对申请人要求被申请人返还9万元房款，及支付从2006年4月12日起至实际还清之日止的资金占用利息请求予以支持。

　　(三)关于合同未能全面履行的责任承担问题

　　申请人认为，《房屋买卖合约》未能全面履行的原因在于被申请人没有尽到居间义务，既不及时将款转入卖方账号，又向卖方隐瞒申请人已经支付9万元首期款的事实，导致卖方对申请人的的履约能力产生怀疑，故被申请人应对合同未能全面履行负责。对此，仲裁庭认为，被申请人未能按合约附件D部分第(二)条第<1>点的约定履行转款义务，存在一定过错，但该过错行为是否直接导致合同未能全面履行，则须考究该行为与合同不能继续履行的后果是否存在必然因果关系。从双方当事人提交给仲裁庭，卖方于2006年6月19日发给被申请人《回复通知》的内容来看，卖方表示：“于2006年6月6日当天，已曾口头知会贵司某先生，停售我的物业，并向买方致歉!并且愿意退还已收取的定金人民币1万元，再赔偿同定金相同的金额，中介佣金(含双方)，合共人民币32300元”，由此，可清晰得出合同不能继续、全面履行是因为卖方决定停售本案所涉物业所致。虽然申请人还向仲裁庭提交了买卖双方在2006年6月26日的会议纪要、卖方郑某某的证人证词等证据，力图证明卖方不履行合同是因被申请人未履行告知义务所致，但仲裁庭注意到，这些函件内容清晰表明，卖方决定不卖房是认为政策发生变化，需交税率过高所致。虽然买卖双方认为被申请人未在履约过程中及时向买卖双方反馈有关信息，导致双方相互猜疑，但这并不是卖方决定中止交易的直接原因。因为之后双方已对事实了解清楚，如果卖方仅是对申请人履约能力表示怀疑而选择不卖房的话，此时在申请人强烈要求继续履行合同的情况下，买卖双方是完全可以继续履行交易的，但卖方最终仍然决定中止交易，故仲裁庭认为导致合同不能全面履行的责任在卖方，被申请人的过错行为并不直接引致卖方违约行为的发生。

　　综上，由于被申请人并不是导致合同不能全面履行的责任方，故申请人要求被申请人承担租金等费用的损失赔偿责任没有合同依据，仲裁庭不予支持。但申请人作为守约方，因该合同不能履行所造成的损失，可以依照《房屋买卖合约》及《中华人民共和国合同法》的有关规定，向导致合同不能全面履行的责任方——卖方郑某某主张定金双倍返还及赔偿损失。

　　(四)关于律师费的承担。

　　由于被申请人在本案合同履行中存在过错，是导致本案纠纷提起仲裁的主张原因，仲裁庭认为被申请人应对申请人在因为办理案件所支出的合理费用给予相应补偿。根据《仲裁规则》第七十六条“仲裁庭有权在裁决书中裁定败诉方应当补偿胜诉方因为办理案件所支出的合理费用但补偿金额最多不得超过胜诉方所得胜诉金额的百分之十。”规定，仲裁庭认为被申请人应向申请人赔偿办理案件所支出的合理费用2000元为宜。

　　(五)关于被申请人的反请求

　　仲裁庭认为被申请人要求申请人支付中介代理费咨询费及滞纳金的请求不能得到支持。理由为：第一，被申请人作为居间方，在合同履行过程中没有按合同约定全面履行相关义务，也没有及时向买卖双方通报交易情况，存在一定过错，最终未能促成买卖交易成功，故被申请人无权向申请人主张中介代理费。第二，根据合约第十四条的约定，在买卖双方任何一方违约导致未能实行物业交易的情况下，被申请人应向违约方主张中介代理费，而不是向守约方主张。而申请人一直积极履行本案合同，是合同的守约方。

　　(六)关于仲裁费

　　由于申请人的仲裁请求未能得到仲裁庭的全部支持，故仲裁申请费应按支持比例由申请人与被申请人承担。至于反请求仲裁费，由于被申请人的反请求没有得到仲裁庭的支持，故该费用应由被申请人自己承担。