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租赁物改善或增加设施装修所引起法律问题

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2020-01-24 22:21

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　　《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”该条中的“改善”是指对租赁物并不改变其外观形状，而是对其性能进行改良。该条中的“增设他物”，是指在原有的租赁物上又添加另外的物。这是《合同法》第223条新增加的条款。其立法目的：（1）便于承租人行使租赁权，方便承租人的生产和经营；（2）不损害出租人的利益。承租人在进行改善租赁物或者在租赁物上增设他物的行为时，必须经出租人同意。如果出租人不同意，出租人没有返还费用的义务，而且享有要求承租人恢复原状或者承担损失的权利。在租赁合同履行过程中，承租人征得出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，在租赁合同终止时，就涉及到有益费用的偿还问题。或因当事人的违约、或因一方当事人的侵权导致合同不能履行也会引起有益费用的返还问题。在实际生活中，在租赁合同实际履行，尤其是房屋租赁合同履行过程中出现了大量的承租人对承租房屋进行装修，因合同履行过程出现违约而无法履行或因当事人对装修约定不明确所引起的租赁物装修所引起的有益费用返还问题纠纷。所谓的有益费用是指承租人支出的使租赁物价值增加的费用。其有益费用是实际租赁物价值的增加，在目前房屋租赁活动中，增添物具有如下特点：（1）增添物为承租人所有。因增添物是承租人投资进行增添行为的产物，其所有权当然归承租人所有。（2）增添物与承租的房屋附合后虽能辨明原物，但已达到不可分离的程度。（3）如强行将增添物与房屋分离，则可能导致该财产损毁或花费过大。因此，在处理过程中所遇到的法律比较复杂。

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　　对租赁物改善或增加设施装修所引起法律问题，有的主张应当适用物权法中所有权制度中的添附理论，认为房屋装修属于我国民法所规定的添附。依笔者之见，解决对租赁物改善或增加设施装修所引起法律适用，涉及较多的法律领域。一是涉及民法物权中所有权的添附理论：添附是附和、混合和加工三者的总称，指不同所有人的财产或劳动结合在一起而形成一种新的财产的法律制度。可以依次确定财产所有权的权属，在民法所有权理论中属于财产所有权原始取得的一种方式。在所有权理论中之所以确立添附制度，在于主要是因为添附后的财产恢复原状在事实上有时是不可能的。有时恢复原状虽是可以的，但是确会造成很大的经济浪费。在租赁合同的履行过程中，这种增加设施的情况较普遍，有的是价值高昂的升降机等大型设备，其拆除的损失是很大的。二是涉及《合同法》中违约理论。违约是合同的当事人不按合同的约定履行合同所确定的义务。违约就应当依照法律规定或合同约定承担违约责任。合同的违约责任认定属于严格责任原则。只要不履行合同就属于违约。在租赁合同的履行中，当事人不严格按合同确定内容履行的情况很多，因此，应当适用《合同法》中违约责任理论。三是涉及侵权行为理论。侵权是由于当事人的过错实施侵害他人财产或人身的行为。在租赁合同的履行中，一方当事人可能实施侵权行为，给对方造成经济损失。还有可能发生侵权责任和违约责任的竞合问题。因此，应当适用侵权责任理论。《合同法》第230条规定的对租赁物改善或增加设施装修的处理原则，仅仅是合同法中的违约责任原则，没有涉及所有权中添附理论和民法中侵权责任理论。

　　对租赁物改善或增加设施装修所引起的有益费用返还问题，同样也涉及物权法领域和债权法领域。有益费用的返还义务是指出租人向承租人承担返还的义务。出租人向承租人承担返还的义务需满足两个条件：一是，承租人在出租人明确表示同意，或虽然没有明确同意但知其而不作反对表示的支出费用，对租赁物进行改善或增加设施从而使租赁物价值增加，二是，租赁物的价值增加在租赁关系终止后仍然存在。关于有益费用的返还根据，一般认为是依据不当得利的民法理论。如《德国民法典》第996条规定：“占有人在必要费用之外，支出其他费用者，仅以费用在发生诉讼拘束之前或在第99条规定的责任开始之前所支出者，以及所有人取回其物的当时，因支出费用而增加物的价值为限始得请求偿还。”《合同法》第239条对有益费用的返还规定的不太具体，仅仅规定了一个从当事人约定的原则。最高人民法院《民法通则意见》第86条的规定基本上体现了上述理论，该条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”《合同法》第223条的规定的过于笼统，审判实践中很难操作。实践中关于有益费用的返还问题的处理原则，现结合民法和合同法理论提出笔者之管见、

　　 1.尊重当事人约定的原则

　　《民法通则意见》第86条规定，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理”。《民法通则》的规定也隐含了对有益费用返还的处理原则，即当事人的协议原则，包括当事人之间事前订立合同时的约定，也包括当事人在订立合同时未约定而事后的补充约定。尊重当事人的约定是合同法的一贯原则，体现了的当事人意思自治的基本原则，使合同的履行在当事人双方的共同努力下共同实现合同的目的。

　　 2.违约责任原则

　　如未经出租人同意或超出承租目的合理需要范围擅自所作的增添，承租人此时所为的增添既是违反租赁合同的约定，也是对出租人合法财产的侵害，也是侵权行为。因此，承租人在交还房屋时，对房屋所造成的损失应负赔偿责任。《合同法》第233条和《民法通则意见》第86条也规定了赔偿损失。《城市房屋租赁管理办法》第23条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同，因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”但出租人同意承担增添物并做适当补偿的除外。如出租人不同意承担，法院仅以增添物对出租人有利用价值而强行判决出租人承担并补偿承租人损失，这是对侵权行为的保护，与法律、法规的规定相违背，损害了出租人的合法权益，客观上还可能导致承租人为营利目的乱装修，出租人不堪补偿的严重后果。这种做法无论从法律规定还是从实际效果看都是不可取的。[page]

　　 3.过错责任原则

　　在租赁合同的履行过程中可能出现双方当事人都违约而导致合同无法继续履行。有的情况，对租赁物改善或增加设施装修是经过出租人同意的，而因为双方当事人的违约使租赁合同无法继续履行。应当将承租人的投入进行评估，按照双方的过错程度进行分担。

　　 4．公平原则

　　公平的观念是指以利益是否均衡作为价值判断标准来确定当事人权利义务的思维定势。公平原则要求在合同订立及履行过程中要以公平观念调整当事人之间的权利和义务。在租赁合同的履行过程中：（1）对于承租人的善意增添物，在承租人交还房屋时由于其所有权已由出租人取得，出租人应补偿承租人的损失；（2）租赁合同的无法履行不能归咎于任何一方当事人的违约行为，例如不可抗力等，对于承租人对租赁物改善或增加设施装修的投入所引起的有益费用应按公平原则适当补偿。

　　《合同法》第223条关于租赁合同租赁物改善或增加设施装修的法律适用问题，是从合同的违约方面规定的。但是，处理租赁物改善或增加设施装修所引起的有益费用返还所涉及的法律是多领域的。《合同法》的规定仅从合同的角度加以规定，应该说还涉及所有权理论和侵权理论，以及违约行为和侵权行为竞合理论。有待《合同法》司法解释以及物权立法的进一步完善。

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