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公房租赁纠纷中若干问题

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2020-01-24 22:30

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　　我国的房屋租赁，依房屋的所有关系以及承租人的身份不同，分为公房租赁与私房租赁，二者有不同的法律要求。所谓公房租赁，指的是房屋归国家或者国家机关所有，而由特定身份的居民承租居住的租赁关系。国有房屋由国家政府部门的房地产管理部门统一管理，称为“公管房”或“统管房”，由国家机关、企业、事业单位自行管理的房屋为“自管房”或“非统管房”。公房的租赁实际上是将国家授权给这些国有单位占有、使用的房屋，再租赁给其他人的关系。

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　　公房租赁有几个明显的特点：一是计划经济和福利色彩浓厚，租赁关系基本上不具备一般租赁合同那种双方平等协商、权利义务对等的特点；二是没有统一、明确的法律规范，主要依据各个地方的地方性规章、规定来处理。一些自管房单位，还有自己的内部规定；三是各地法院对于是否作为民事案件受理，在做法上也不一致。即使同意受理的法院，对于哪些情况受理，哪些情况不受理，也各不相同。因此，归纳出普遍适用的规则来，是非常困难的。一般来说，受理此类案件主要涉及到几类问题：

　　（一）公房租赁纠纷如何列当事人

　　在公房租赁关系的建立过程中，由于国家并不一定直接管理房屋，因此，在许多地方，是由国家或者企事业单位委托房屋管理所、物业公司等机构代为管理的。那么，在多个人均提出承租房屋要求而产生争议时，是应该仅以争议的当事人为被告，而无须考虑其他人？还是应当把房屋管理所、物业公司也作为被告？还是把房屋管理所、物业公司等作为第三人？实务操作中，可能各地的做法也不尽相同。以上海为例，目前是把房屋管理所和物业公司作为第三人来处理的。因为谁可以作为公房的承租人，是争议各方之间的事情，与房屋管理所以及物业公司并没有直接关系。但是，考虑到房屋承租人的确定和登记等事项，还是需要这些机构配合的，因此，为了操作的简便，一般可以把他们作为第三人来处理。

　　（二）公房的租金支付与欠租纠纷

　　公房租赁的租金一般由地方政府部门统一规定，被委托管理公房的机构和公房的承租人均无权自行变更。

　　目前较多发生的问题是，公房承租人拖欠租金的，是否也可以按照一般房屋租赁那样，由出租人主张解除租赁合同？虽然公房的租金比较低廉，但是一些公房的居住．人，尤其是老公房的居住人，拖欠房租的问题仍然是比较多见的。如上海市浦东新区法院就受理过一批原告上海上钢物业公司诉沈某等57名被告的租赁合同纠纷案。原告起诉要求各被告支付尚欠的房租及滞纳金，并要求解除与该57名被告的租赁合同。《上海市房屋租赁条例》规定：“公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系，但本条例另有规定的除外。”同时，该条例又规定：“承租人逾期不支付租金累计超过6个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。”后面的这一条规定，也没有区分私有和公有住房。故承租人逾期不支付租金累计超过6个月后，公有住房的出租人即依照该条的规定请求解除租赁合同。

　　实际上，难以处理的关键并不是如何适用地方规定的问题（当然，如果作为民事案件处理，在裁判文书如何援引法律规范时，根据最高人民法院有关司法解释和批复的意见，地方法规是不可以直接援引的。因此，这是实践中不可回避的问题。但这仅仅是一个“技术性”的问题），而是如何合理看待公房租赁本身。应该说，公房的租赁（实际上按照过去的说法就是分配）是与计划经济体制下低收入、高积累等政策是直接相关的。公房的承租人之所以能够承租公房，在某种程度上也是国家对其多年贡献的一种回报，是国家对其多年低工资支付的一种补偿性回报，在一定程度上，公房的租赁类似于劳动报酬的给付。如果判决解除租赁合同，就等于剥夺了承租人多年来的“工资补偿”，而这是明显不合理的。另外，撇开公房的特殊性质不说，在承租人确实生活困难，无力支付租金的情况下，即使是一般的租赁合同，是否就当然允许出租人解除合同，也不是没有疑问的。何况，一些承租人是因原来房屋被拆迁，而置换为目前承租公房的，如果仅仅因为超过一定期限未交纳房租，就要被解除租赁关系，那么承租人拆迁置换而得公房所付对价，就等于完全失去了。这也是明显有失公平的。因此，对于这些纠纷，法院在处理时往往处于两难境地：一方面，要保护国有资产不流失（许多出租人起诉时都以此为理由，强调法院对其进行保护的重要性），保护公有住房出租人的合法权益；另一方面，还要保护众多公房承租人的正当权益，特别是通过拆迁安置的公房、通过置换付出对价而得的公房，如因累计6个月未付租金而解除租赁关系，对此类承租人而言有失公平。此外，法院的裁判还要充分考虑承租人的基本生存问题，要保障承租人的基本生存权；第四，法院的裁判还要在充分考虑“法律效果”的基础上，充分考虑其“可能的”“社会效果”。

　　（三）公房承租权争议的主要问题

　　具备什么条件可以承租公房，在不同的地区，会有不同的规定。但是，公房租赁虽然名义上称为租赁，实际上却可以无期限的居住下去，因此，在使用上与所有权人并无多大差别。正是由于公房所具有的较大利益，使得公房承租权成为实践中很容易发生纠纷的焦点之一。

　　目前实践中，容易引发争议的问题主要集中在这样几个方面：一是同一单位内部，具备相同或相近条件的人，在确定承租人时，是否完全由单位确定，还是用其他方式决定？目前，一般的做法是对于此类纠纷，法院不予受理。二是因结婚、出生等原因而在承租公房内居住的人，是否也对公房享有权利？这个问题可能直接与不同地方的具体规定相关。实际上即使承认结婚、出生等原因可以成为公房的某种权利人，其享有的究竟是承租权、居住权，还是其他权利，也都还是非常欠缺规范的。三是公房承租权是否可以被继承？对此，不同地方可能也有不同的规定。如上海市规定公房承租权不能继承。但是，原承租人的近亲属、共同居住人等，可以由其中一人继续承租该公房，其他人如不能成为承租人，则其对该公房不再享有任何权利。但是，在承租人死亡前，房屋被拆迁的，拆迁安置补偿费可以作为遗产，依据遗嘱或按照法定继承规定得以继承。

　　（四）有权购买承租公房的权利人范围

　　由于成为承租人或者同住人后，如果承租　

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