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租赁人是否可以单方解约

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2020-01-24 23:07
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  [案情]

  2007年,李某将其两个店面租赁给江某经营商店,双方签订了租赁合同,约定租期为五年。两年过后,李某欲将两个店面租赁给A股份有限公司,因为A公司愿意高价租赁该门面,双方签订了租赁店面经济补偿协议,协议约定李某应当在2009年2月1日之前解除与现承租人的租赁合同,并且将门面租赁给A公司,A公司支付28万元补偿金给李某,李某与现承租人江某的债权债务关系由李某自行处理。由于该店面为江某带来了较大的经济利益,江某不愿意搬出,就算李某愿意支付被偿金,江某也不同意解除租赁合同。后李某强烈要求江某解约,协商不果,江某诉至法院。

  [分歧]

  在承租人不同意的情况下租赁人是否可以单方解约?

  第一种意见认为,只要租赁人愿意承担违约责任和赔偿损失,租赁人就可以解除租赁合同。

  第二种意见认为,租赁人不能单方解约,因为承租人并没有出现任何过错,租赁人不能因为个人的私利,而要求解除与原承租人的合同,租赁人应当继续履行原租赁合同。

  [管析]

  笔者认为两种意见都欠妥,在承租人不同意的情况下,不应该绝对地认定租赁人是否可以单方解约。理由如下:

  第一,合同是当事人意思自由的一种结果,合同法尊重当事人意思自治原则,只要不违反国家强制性规定、不损害国家利益和社会公共利益即可。租赁合同是租赁人和承租人根据自己的意思自愿签订的,以没有违背相关规定的情况下,如果要解除合同,也应当依据双方当事人的意思来决定。如果租赁人欲单方解除租赁合同,只要能够得到承租人的同意,在租赁人主动承接违约责任和赔偿承租人的损失之后,是可以解除租赁合同的。

  第二,《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同法定解除的几种情形,如果不存在这些情形,当事人只能依据第九十三条的规定约定解除。如果租赁合同的承租人没有出现任何过错,合同履行过程中也没有出现法定解除的因素,在承租人不同意解除合同的情况下,租赁人是不能单方要求解除租赁合同的。租赁人应当在遵守诚实信用原则的基础上,继续履行租赁合同,绝不能因为一已之利而损害了合法承租人的利益。

  本案是在租赁合同履行过程中经常出现的一种现象,租赁人为了追求更高的经济利益而违背诚实信用原则,要求承租人与其解除合同。在江某不同意的情况下,李某没有权利要求解除租赁合同,而只能赔偿未履行租赁店面经济补偿协议而给A公司造成的损失。诚实信用原则是民法中的帝王原则,在司法实践中更应当予以坚持。

  作者:萍乡市中级人民法院 李建华 黄薇

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