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租房漏水，水费损失由谁承担？

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2020-01-24 23:18

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　　案情：2004年4月，谭华与县某公司签订一租赁合同，谭华承租该公司二层楼房用作宾馆，水费自理，由公司代收，计算方法为公司总水表用水吨数减去其他楼层分水表用水吨数就等于谭华每月用水量。房屋使用一年后，由于平均月用水费高达1500元，谭华怀疑总水表之后到其他分水表之间的水管有漏水，遂要求在其租赁的楼层安装分水表，果然，在2005年4月后公司为其安装了分水表的一年内，谭华平均月用水费降为400元。前后两年的水费相差13200元，谭华认为这项损失完全是因出租公司未尽维修义务所致，责任应由该公司承担，在协商多次未果后，谭华将出租公司告上法院，要求该公司返还13200元水费损失。

　　分歧：本案争议的焦点就是确认租赁合同中出租人的瑕疵担保义务与承租人的通知义务如何适当履行的问题。

　　一种意见认为出租公司应当赔偿谭华13200元的水费损失。理由是，在租赁合同当事人的权利义务关系中，出租人负有出租物的瑕疵担保义务，当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受的损失，出租人应负赔偿责任。本案中供水水管是租赁房屋的一部分，作为出租人的某公司负有维修并使之处于能正常使用状态的义务，现出租公司未切实履行该义务，造成承租人13200万元的水费损失，故出租公司应当承担赔偿责任。

　　另一种意见认为出租公司不应当赔偿谭华13200元的水费损失。理由是，承租人在租赁关系存续期间，负有通知义务，如租赁物有修理、防止危害的必要，承租人应当及时通知出租人，承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。本案中，供水水管隐藏于暗处，是否漏水只有承租人谭华在使用中才能有所察觉，由于谭华在使用一年后才有所觉悟并通知安装分水表，致出租人不能得到准确的信息及时对水管进行维修、对水费进行监控，因此而受到的损失承租人应当负赔偿责任，故本案中13200元的水费损失应当由承租人承担，出租公司可以不返还这笔费用。

　　笔者趋向于第二种意见。

　　分析：《合同法》对租赁合同当事人的权利和义务均有规范，当事人只有从诚实信用的基础出发积极履行义务，才能最大限度的享有权利，当双方履行义务发生冲突时，就应根据实际情况，用法律的天平来进行取舍。本案中的水费损失，是由于出租人未尽维修、补救义务所致，还是承租人未尽通知义务所致，要看法律对履行义务先后顺序的规范。《合同法》第221条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。很明显，出租人维修义务的履行是在承租人的要求下才得以启动，故承租人的通知义务在先，出租人的维修义务在后，在实际适用中，这种规定也合乎常理，因为在租赁合同中，租赁物的占有和使用都在承租人的手中，最清楚租赁物状况的也是承租人。本案中，漏水水管本不在租赁物范围之中，但由于水费计算方法的约定，这一部分也包括在租赁物中，作为承租人的谭华在使用租赁物时，对自己每月的用水量应当有一个粗略的估计，但他却因疏忽大意，对明显超过实际用水量的水表数据没有引起重视，也没有提出维修要求，致使出租公司没有及时对瑕疵进行补救，因此责任在谭华;且水管漏水一年后，出租公司应谭华的要求及时为他安装了分水表，也不存在拖延履行补救义务的行为，故这项水费损失应当由谭华自己承担。此外，笔者认为，以前、后两年的水费支付差额作为水费损失金额的计算方法虽有一定的逻辑道理，但并不精确，水费的多少不仅有漏水的因素，还跟使用情况有关，用简单的加减法计算是不科学的。

　　作者：永新县人民法院龙伟

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关联法条

《中华人民共和国合同法》第两百二十一条