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司法解释力铸房产诚信

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2019-07-25 02:14

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最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，已于2003年6月1日起施行。

　　最高法院新的司法解释对过去在司法界、理论界存有争议的下列几个问题，作出了明确的规定：

　　确认了销售广告的法律效力

　　实践中，开发商出于商业利益的需要，在销售商品房时经常做一些夸大宣传，购房人往往出于对开发商描述房子的美好向往，才与开发商签订合同。而签约时却又未写入合同中。交付入住后发现不是那么一回事，与开发商交涉，开发商就以那些广告内容并未写在合同里为由拒绝承担责任，致使购房人无法主张权利。这次最高法院的司法解释解决了这个问题。

　　司法解释第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

　　目前，百分之九十以上的商品房是通过宣传广告进行促销的，该规定使一些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将得到有效遏制。

　　明确了房屋交付的认定

　　司法解释第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，同时明确了房屋交付前后买卖双方的风险承担。该条指出“交钥匙”即视为房屋交付使用。所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。

　　这个条款的规定明确了一个问题：即房屋作为不动产，它的交付不一定要以拿到产权证为标准。只要是发生了房屋交付、占有、使用的事实，就可以认为是房屋已经交付，此后发生的毁坏、灭失风险就应由买方承担责任。

　　加重了对恶意违约的惩罚

　　司法解释第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第三人。司法解释第九条规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这两条规定是依据合同法中有关合同无效的情形演变而来，并且规定了由于此种情形造成的损失可要求购房款一倍的赔偿，与消费者权益保护法第四十九条的规定有相似之外，但用在商品房这种高额不动产上面应属首次。

　　第一次对未及时办理房屋产权证的违约责任作出了规定

　　我们经常会听到、遇到购房人在入住以后几年还拿不到房屋产权证，因而影响购房人行使房屋所有权的情况。购房人为此起诉到法院打官司也往往是以败诉而告终，这种情况极大地侵害了购房人的合法权益。购房人可谓是投诉无门。这次的司法解释解决了这个问题，明确规定了不及时办理房屋产权证的法律责任。

　　司法解释第十八条是这样规定的：由于出卖人（房地产开发企业）的原因，购房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　司法解释第十九条还规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　这些规定对于购房人尽快取得房屋产权证、有效维护自己的合法权益有着十分重要的意义。

　　关于解除合同条件的规定

　　根据司法解释第十二条、十三条、十五条、十九条的规定，如果出现了以下情况，购房人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应该予以支持：

　　1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；

　　2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用；

　　3）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；

　　4）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，经过一年的合理期限内仍未履行的；

　　5）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

　　这一规定，充分保障了消费者的合同权益，对开发商也是一个有效的制约。

　　有关违约金的规定

　　司法解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　这条规定的法律意义在于明确规定了违约金的幅度，从法律上否定了一些开发商以高额违约金限制购房人因各种原因退房、侵害购房人利益的做法。

　　与按揭贷款问题有关纠纷的处理原则

　　实践中，有相当一部分购房人是以按揭贷款的方式购买房屋的，为此产生纠纷的也为数不少。司法解释第二十三条至第二十七条详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。解释根据合同法、民事诉讼法、担保法及相关法律规定的原则，将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款，并在总结审判实践经验的基础上，对审理商品房担保贷款纠纷案件中遇到的主要问题作出了相应的规定。

　　本司法解释对很多纠纷作了一个明确规定，对于纠纷的解决具有相当大的价值。但是，我们也应该看到仍有一些问题还需进一步明确。比如有关房屋质量问题，目前由于房屋质量问题引发的纠纷很多，如何认定房屋质量，我国对此并没有详细规定。本司法解释第十三条指出，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。但是何为房屋质量问题，严重影响正常居住使用又以何为标准并没有列明。如果没有一个明确的限定，一旦发生质量纠纷，争议在所难免。

　　另外，对于开发商在履行合同过程中改变规划设计、恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设

施、绿化面积不足等违约责任该如何追究，还有待于作出更明确的规定。

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