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浅议拆迁安置房的物权归属

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2019-07-19 04:39

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　　随着城市化进程不断加快，城市改造和扩张过程中形成了大量的拆迁安置房。鉴于拆迁政策因素的影响，拆迁安置房的性质有别于普通商品房，往往不能即时进行产权登记和上市交易，从而引发一系列的社会纠纷。下面笔者将从物权层面并结合当前社会主要争议问题，对拆迁安置房的属性进行分析和阐述：

　　一、被拆迁人取得安置房属于物权的继受取得，且属于移转的继受取得。所谓移转的继受取得，是指物权人将自己的物权以一定的法律行为转移给他人，由他人取得物权。现行拆迁政策规定，拆迁安置有两种补偿方式，一是货币补偿即货币拆迁，二是实物补偿即产权调换，两种方式中以实物补偿为主。当被拆迁人的房屋被拆除后，以被拆迁人原有房屋面积和价值为基础，拆迁人提供与之相当的安置房，双方就此协商签订拆迁补偿合同，最终被拆迁人基于拆迁补偿合同而获取安置房。这里的拆迁补偿合同实际就是物权变动的原因，但由于物权变动可以与原因行为相分离独立，鉴于拆迁政策的约束和影响，被拆迁人领取安置房后，往往不能即时办理产权登记。因而根据《物权法》第九条的规定，未经登记的安置房，不能发生物权效力。反之，若能即时办理产权登记，则被拆迁人可以完全享有安置房的物权。

　　二、未经产权登记的安置房，因未发生物权效力而不能进行买卖、租赁。现实生活中，一些被拆迁人将未经产权登记的安置房提前出售，或以领取安置房的“房票”进行房产交易。对于这一情况，虽然各级地方政府均作了严格的限制性或禁止性规定，但当上述行为引发纠纷时，探讨如何从物权法的角度去分析和解决，也就显得尤为必要。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”安置房在未登记至被拆迁人名下之前，其物权实际仍属于提供安置房的拆迁人一方。而拆迁人对安置房物权的享有，则是依据《物权法》第三十条的规定，即当拆迁人因合法建造这一事实行为完成时，不动产物权即产生法律效力，无须先进行登记。既然被拆迁人在安置房未登记前不享有物权，其也就无权对安置房进行处分。同理，对于租赁问题也是如此，比如被拆迁人将安置房出租给第三方之后，当第三方违约时，其因不享有物权而无法直接行使排他权。另外，《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；第五十二条规定也将房屋出租人界定为房屋所有人。引此规范，主要是从另一层面印证笔者以物权理论对安置房纠纷问题所作出的分析。

　　三、被拆迁人死亡，其继承人不能因继承事实而直接取得未经产权登记安置房的物权。《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力。”从该条规定我们可以得出，因继承取得物权，不以登记或交付为要件，继承开始的时间，即为继承人取得物权的时间。这一规定的前提实际是建立在被继承人拥有物权基础之上的。对于安置房，被执行人取得后因未办理产权登记实际尚未取得物权，既然被继承人都不享有物权，那又何来继承人因继承事实而直接取得物权。因此，《物权法》第二十九条规定并不适用于未经产权登记的安置房。对于此类安置房的继承问题，笔者以为，继承人实际继承的是被继承人所享有的原拆迁补偿合同的利益，而非物权，继承人将来要取得安置房的物权还需要办理相关产权登记手续。

　　【作者简介】

　　刁安心，江苏省扬州市邗江区人民法院任职。

刁安心

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关联法条

《中华人民共和国物权法》第九条

《中华人民共和国物权法》第三十条

《中华人民共和国物权法》第二十九条

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条