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物业用房增加公摊加大谁承担？日本人离婚财产分割

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2019-04-27 04:46

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[导读]

离婚财产分割即夫妻共同财产的分割，是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产，离婚财产分割有一定的原则。

根据《婚姻法》及最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》（以下简称《财产分割意见》）的规定，人民法院在审理离婚财产分割时，应当遵循一定的原则：

物业(wuye)用房设计变更要不要征得业主同意？
物业(wuye)用房增加公摊加大谁承担？
唐先生在东郊买了一套房，购房合同上约定的建筑面积为93.61平方米，3%以内面积误差多退少补。今年3月底收房时，开发商并未出示房屋实测面积报告表，只告诉唐先生建筑面积增加了2.1平方米（误差在3%以内），并解释说公摊增加是因物业用房增加了。
唐先生很是不解，物业用房增加难道需要业主共同分担公摊吗？“小区的规划设计应该是提前做好的，物业用房临时增加，属不属于户型设计变更？业主应该如何维护自己的合法权益？物业用房算不算是小区公共设施，如果是，开发商使用它产生的商业收益时，是否应归全体业主所有？此外，小区公摊面积包括什么？”

开发商
应当书面通知买受人
云南汇同律师事务所凌艳传主任认为，关于交房时商品房的面积问题，一般应当按照合同条款中关于面积的约定处理。至于物业用房的规划设计，应当以合理、必要和科学作为原则。若物业用房的设计变更导致商品房的空间尺寸等情况发生变化，影响到商品房质量或者使用功能的，开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人在15日内作出是否退房的答复。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，由开发商承担违约责任。
业主权益受侵害
可通过多种途径维权
物业用房的规划设计变更，一般不会直接侵害到业主的合法权益，但业主的权益因此受到侵害的，业主可通过向规划部门、建设部门投诉及直接与开发商协商、向人民法院提起诉讼等方式依法维护自身合法权益。物业用房不属于小区公共设施，开发商使用物业用房牟利的，所得利益应归全体业主共有，物业用房与小区公共设施虽然都属业主共有，但两者存在明显区别。物业用房顾名思义是指房屋，通常指提供给物业服务企业使用，专门用于物业管理服务工作的房屋。而公共设施（在相关法律条文中的表述为“公用设施”）一般是指路灯、线路、管道、配电室及电器设备、水泵室及水泵、消防设备、煤气调压室、电梯井及电梯、健身娱乐设施、公告牌等为满足全体业主生产、生活需要而配置的施设、设备等。
根据《物业管理条例》第三十条的规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”和第三十八条的规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。” 物业用房由建设单位即开发商配置，不应计入公摊，物业用房的增加不应导致公摊的增大。物业用房属全体业主共有，未经业主大会同意，建设单位或物业管理企业均不得改变其用途。若开发商擅自改变其用途牟取利益的，所取得的利益依法应归小区全体业主共有。

小区公摊面积包括的内容
商品房的建筑面积包括两部分，即购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称套内建筑面积）和应分摊的共有建筑面积。俗称的公摊面积指的就是后者，公摊面积又由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
但是，已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公摊面积，作为人防工程的地下室也不计入公摊面积。整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公摊面积。公摊面积归整栋建筑物的业主共有。■
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本期律师在线由云南汇同律师事务所凌艳传解答
昆明地产《律师在线》欢迎大家咨询，不管您是权益受到侵害，还是在房产消费过程中碰到法律盲点，都可以向我们寻求帮助。您可以打电话、写信或发E-mail告诉我们，我们将竭力为大家解决。
维权热线：3115559 3115617
一次性付款
应权衡资金安全
杨先生：我今年买了一套房子，付款方式为一次性付款。我总感觉心里不太踏实，需要注意些什么问题？
律师回复：杨先生可以向房管部门了解《商品房购销合同》的登记备案情况和楼盘的销售许可情况，可以到监管银行了解商品房预售款的收取和使用情况，以及到项目现场了解房屋及工程项目的进度情况，进行综合评价，从而判断所支付的购房款是否存在风险。若通过上述途径发现资金安全存在风险，则应及时委托专业律师维权。
中介违约金
孙女士：看上一套二手房，跟中介签了份看房协议，未交费用，但后来了解到，是中介从网上查到的这套房源，主动跟房东联系，房东也没有跟中介签任何协议，只是答应如果有人看房，中介可以带过去看。因为对这个中介不了解，现在想直接通过房主买房，不知道这家中介会不会追要违约金？
律师回复：孙女士与中介之间的合同关系已经成立，并且该合同已经对孙女士和中介产生了法律约束力。如果孙女士撇开中介直接与房东订立并履行房屋买卖合同，中介就有权要求孙女士承担违约责任，至于中介是否行使该权利就不得而知了。
离婚房产分割
侯女士：我与丈夫婚后以女儿的名义买了一套房子，房产证已办理。现在因夫妻关系不和准备离婚，女儿还未成年，不知道这套房产产权按法律规定如何分割？
律师回复：确定房屋所有权的归属，一般以房管部门的登记为准。按照这个原则，如果房屋的所有权人登记为侯女士的女儿，那么这套房子就属于侯女士女儿的个人财产，应当认定为夫妻双方赠予女儿的财产，不属于夫妻共同财产，不在离婚财产分割的范围之列。
本报记者蔡丹丹
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