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尴尬的“优先续约权”

法律快车官方整理

2019-04-20 21:06

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　　10月15日合同就要到期，手握“优先续约权”的商户却面临退出。投入重金、刚刚开始回本的数十商户不干了，于是将物业方扭到工商所，双方的“扯皮”开始鸣锣。这是最近发生在汉正街万商白马服装城的事情。

　　在我国的法律条文中，写入民法体系、严格意义的“优先续约权”是没有的。这个权利，是基于合同双方的一种约定，当然，这种约定具有法律效力。但因缺少强制力，在遇到类似问题时，一般都争取协商解决。真要对簿公堂，倒也比较少见。

　　回到万商白马这个事件上，根据现有的报道披露，物业方在程序上似乎很到位：物业方说，他们早在去年12月和今年3月，曾两次通知一楼所有经营户，今年10月合同到期时将收回门面。5月份，他们也通过公告、广播和短信等方式，再次将有关事宜告知了承租户。

　　这个程序里，存在“瑕疵”的地方是：他们只提前两天给原有承租户发了短信，通知大楼一楼对外招租。一般来说，这样的通知至少应提前一周，而且在商户数量有限时，最好是电话通知。短信通知的信息到达率是无法保障的。

　　这个“瑕疵”，很容易让人产生联想。而租金价(230,-2.73,-1.18%)格上涨三成，更是加强了某些联想。在此情形下商户们“义愤填膺”，也就比较好理解了。毕竟，在连亏几年之后，刚开始回本，又马上因为涨价而挤占了回本空间，这必然让他们“很受伤”。回本空间被挤兑，甚至可能要继续亏本的状态，这样的预期下商户们续租的动力必然受损。

　　那么，此前约定的“优先续约权”，其实只是一张画饼。物业方提价三成，实际上相当于剥夺了一些商户“同等条件优先续约”的权利——没谁会傻到，明知道是“火坑”，还硬要往里面跳。

　　在这里，“明知道”是相对之前承租的商户而言的，在外头等待竞标的其他人，他们未必清楚商户们一直在亏本的事实。这样，“明知道”的商户在“不知道”的人们面前就将失去竞争力，如果不抱团，估计大部分人只好黯然退出。

　　某种意义上说，物业方的做法有些“竭泽而渔”。甚至很难保证，等下一批商户的租赁合同快到期时，是不是还会故伎重演。如果前赴后继的商户都只能以相同的方式退场，那他们的利益又能怎样保证呢?大多数的商户，何时能亏损到头?

　　人为刀俎，我为鱼肉。或正是基于这样的恐惧，不排除一些商户收到了信息却心有不甘的可能。然后他们选择了假装不知，抱团维权。“优先续约权”至此显得很无奈。[page]

　　事实上，“优先续约权”很多时候都显得尴尬。如何处理好这起事件，有赖双方的协商与让步，也考验工商所的调解智慧。如果只能走向诉讼，那就祈盼苍天能阐释公正的逻辑吧。

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