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卖房未过户，不能借此收回房产

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2019-04-21 05:13

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　　于某与董某签订了一份房屋买卖合同，约定:于某将自己的一间沿街门面房出卖给董某，价格为3万元。合同签订后，双方办理了房屋买卖合同的公证手续，董某付给于某房款3万元。之后，因双方搬家等原因，相互失去联系，该房屋的产权变更登记手续未能按约定办理。当董某终于找到于某，要求办理房屋产权过户手续时，于某拒绝了，并以房屋没有办理产权过户手续为由，诉至法院，请求确认买卖合同无效，要求董某返还房屋。董某当庭也提出反诉，要求于某继续履行买卖合同，办理过户登记。

　　那么，房屋没有办理产权过户手续，产权所有人能否收回其房屋呢?这涉及到房屋产权过户登记与买卖合同关系的问题。我国民法通则规定，依据买卖合同取得财产所有权的，所有权从财产交付时起转移。同时法律也规定，对于不动产的所有权转移，应根据城市房地产管理法第六十条规定:“房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请变更登记。”由此可见，登记是房屋所有权转移的法定要件。在本案中，由于房屋尚未办理变更登记，所以该房屋所有权尚不属于董某。

　　房屋既然还不属于董某，那么于某是否就可以主张买卖合同无效，并收回房屋呢?并非如此。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十五条规定:“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行;如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”这进一步说明财产所有权的转移是履行买卖合同的方式，财产所有权没有如约办理变更登记手续，并不能导致买卖合同的无效，相反，由于一方没有履行财产所有权变更的义务还要承担违约责任。这一规定同样也适用于房屋买卖合同。

　　显然，房屋产权未办理变更登记手续并不必然导致买卖合同的无效。此外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”据此，买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。也就是说，未办理房屋变更手续只是不能转移房屋所有权，并不说明房屋买卖合同无效。[page]

　　综上所述，由于没有办理产权变更登记手续，所以房屋所有权仍属于某本人，但这并不导致双方买卖合同的无效。依据合同，董某享有要求于某履行房屋产权变更登记、交付标的物的请求权，于某则有进行变更登记的义务。由于于某没有依约履行合同，已构成违约。所以，应当支持被告董某的主张，判决双方的买卖合同继续履行，由于某办理产权变更手续。

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