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公摊面积做手脚，买房注意“使用率”

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2019-04-22 10:31

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购房人经常被楼书中的各种面积大小搞得晕头转向，而面积问题又是商品房买卖中最为关键的问题之一，因此，必须认真区分和计算这些不同的面积项目。一各种面积的基本含义房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。销售面积是指所购房屋的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。套内建筑面积是套内使用面积与套内墙体面积以及阳台建筑面积的和。使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和，其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.2米的部分不计入面积。二商品房公用建筑面积的分摊问题是引发房地产纠纷的一个重要因素，也是很多业主们大呼上当的原因所在。尽管现在购房合同中多数将公摊面积写进条款，但是广大购房人在这个问题上仍然存在很大的疑惑，主要是因为这部分面积往往是购房人无法亲身测量的。在这种情况下，购房人应该关注的是哪些面积可以算入公摊面积。公用建筑面积分摊主要贯彻以下原则： 1.商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 2.为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各种分摊的公用建筑面积之和。 3.公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。以下为可分摊的公用建筑面积： 1．大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 2．套内与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。以下为不应计入的公用建筑空间： 1．仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2．售房单位自营、自用的房屋。 3．为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。分摊公用建筑面积的计算公式为：分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。其中，公用建筑分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和；公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积。三 [典型案例]在国外留学多年的庄先生打算购买市区一个高档公寓项目，以便回国创业居住。经过与开发商多次的咨询协商，庄先生认为这个项目“五证”齐全，开发的地段、价格和户型设计等等，都比较适合，因此决定购买。由于房子热销，庄先生赶紧与开发商签订了认购书，并交纳了3万元定金，随后签署协议。在买房之前，庄先生多次打听朋友提到国内房地产项目中经常出现房子“缩水”的情况，因此对面积问题格外关注，仔细和开发商核实销售面积为180平米，并且规定交房的时候误差不超过1%，算为不存在误差；如果超出1%，庄先生可以退房。庄先生认为这样的条款规定还是比较有利于自已的，因此，很爽快地签订了房屋买卖合同，并交足全部的购房款。等到房子正式入住半年之后，庄先生对于自己公寓的面积产生了怀疑，因为朋友所购买的165平米的公寓好像都比自己购买的180平米的面积还要大。庄先生经过多次测量计算总感觉面积出入很悬殊，因此邀请了专业人士实地测绘，最终发现套内建筑面积只有135平米，而公摊面积居然占45平米，使用率太低。庄先生找到开发商，提出公摊面积的计算不合理，要求重新测量计算或退房。开发商认为最后的实测面积是由国家权威机构做出的，没有理由怀疑；而且合同中规定的是销售面积，并没有涉及套内建筑面积或者使用面积的计算，因此不能满足庄先生的要求。 [律师分析] 北京市岳成律师事务所广州分所袁雪律师指出，本案的焦点问题在于公用建筑面积的分摊问题，也涉及房屋的使用率问题。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及其他地方条例的规定：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积就为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。实践中，某些开发商经常采用虚构或者重复计算可分摊的公用建筑面积，无形中增加了购房人很大一部分冤枉钱的开支，使房子实际上大大“缩水”。电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块。比如类似值班室、警卫的休息室等地方，测绘机构在竣工交房时给测的算分摊，而半年后物业公司搞起了经营，这样的事例较常见。 [律师建议] 袁雪律师指出，购房人在签订房屋买卖合同或者预售合同时要详细了解房屋的公摊面积标准及其主要构成。使用率一般要写入合同，和使用率有关的套内建筑面积、分摊面积也都会在合同中写明，这些面积都是经测绘机构严格测算的。使用率具体计算比较复杂，但购房人可以要求开发商承诺使用率的大小，并一定要写入合同中作为依据，决不可轻信口头承诺。并且可以在合同中约定，如达不到约定的使用面积可退房。如果合同条款没有这一项预留，那么购房人可以与开发商签订补充协议。

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