(2011)深中法民一终字第59号

广东省深圳市中级人民法院

民事判决书
(2011)深中法民一终字第59号

上诉人（原审被告）庄某某。
被上诉人（原审原告）赵某某。
委托代理人孟某某，××（深圳）律师事务所律师。
上诉人庄某某为与被上诉人赵某某建筑物专有权纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院(2010)深南法民一初字第285号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明，原告赵某某系位于深圳市南山区后海大道以东的澳×花园（南区）D栋1-3a号房屋的业主，被告庄某某系澳×花园（南区）D栋1-40a号房屋的业主，原、被告的房屋上下相邻。原告的房屋临该花园街道一侧建有阳台，空间高度为两层，面积为16.32平方米。被告的房屋在该阳台上方开有窗户。被告在澳×花园（南区）装修D栋1-4a号房屋过程中，自2009年10月19日起在该阳台两侧的墙体上（与D栋1-4a号房屋的地板平行的部位）钻孔，插入钢梁、铺设钢板并同时在外侧加建铝合金窗墙体，从而在该阳台的上方搭建了一间房屋。被告在搭建房屋过程中，施工时有部分石块、水泥块等建筑材料掉落到原告的阳台上，损坏了原告的阳台上铺设的部分木条地板。经现场勘验，被告搭建的房屋的高度为2.26米，其室内宽度为3.11米、长度为3.93米，面积为12.22平方米。
被告庄某某搭建前述建筑物过程中，澳×花园物业管理处于2009年10月20日向被告及其雇佣的装修单位发出《装修违章通知书》，被告及装修单位的相关人员于同日签收并表示其知晓"在空中院馆位置搭建楼板"系违规装修，承诺于2009年10月23日之前对违规装修的部分做出修复，直至符合物管要求，否则自愿承担相应责任，但此后被告并未停建。2009年10月22日、10月26日，原告就被告搭建一事向澳×花园物业管理处进行了投诉。另原告在庭审中述称，原告与其家人因另有住处而未在澳×花园（南区）D栋1-3a号房屋内居住，该房在被告搭建前述房间之前亦未出租。
原审认为，根据相关法律规定，建筑物区划内的专有部分是指其构造上和利用上具有独立性，并能够登记成为特定业主所有权的客体的特定空间。原告赵某某购买的澳×花园（南区）D栋1-3a号房屋包含的临该花园街道一侧的阳台（露台花园）符合上述规定，属于专有部分。原告要求确认其对该阳台享有建筑物专有部分所有权的主张成立，本院予以支持。由于被告庄某某的澳×花园（南区）D栋1-4a号房屋在该阳台上方开有窗户，故原告在行使权利时，亦不应妨碍被告房屋的通风、采光。被告庄某某作为澳×花园（南区）D栋1-4a号房屋的业主，在未经原告许可并办理相关报建手续的情况下，擅自在该阳台上方搭建房屋的行为已经侵犯了原告的建筑物专有部分所有权，应承担相应的法律责任。原告要求被告拆除其在该阳台上方搭建的房屋并恢复原状的主张成立，予以支持。被告在施工过程中掉落的部分建筑材料给原告的地板造成了一定的损坏，故对原告要求被告修复被损坏的地板的主张亦予以支持。原告主张因被告搭建前述房屋而导致其无法正常居住或出租澳×花园（南区）D栋1-3a号房屋，要求按15000元/月的标准赔偿其租金损失。但一方面，原告认可其因另有住处而未在澳×花园（南区）D栋1-3a号房内居住，在被告搭建前述房间之前亦未将该房出租；另一方面，原告没有提供证据证明被告搭建的房间在何种程度上影响了澳×花园（南区）D栋1-3a号房屋的使用或对其出租该房造成了多大影响，亦未提供证据证明其计算租金的依据。故原告要求被告自2009年10月19日起按照15000元/月的标准赔偿其租金损失的证据不足，不予支持。被告经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，应视为其自愿放弃举证、抗辩的权利，并依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十条,《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告赵某某对深圳市南山区后海大道以东的澳×花园（南区）D栋1-3a号房屋临该花园外街道一侧的阳台享有建筑物专有部分所有权；二、被告庄某某应于判决生效之日起十五日内拆除其在深圳市南山区后海大道以东的澳×花园（南区）D栋1-3a号房屋临该花园外街道一侧的阳台上方搭建的房间，并恢复原状；三、被告庄某某应于判决生效之日起十五日内修复其在搭建房屋过程中损坏的原告赵某某所有的深圳市南山区后海大道以东的澳×花园（南区）D栋1-3a号房屋临该花园外街道一侧的阳台地板；四、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。案件受理费550元，由原告赵某某负担450元，被告庄某某负担100元。
上诉人庄某某不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决的第一、二、三项；2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。其理由为：1、原审法院认定被上诉人对深圳市南山区后海大道以东的澳×花园(南区)D栋1．3a号房屋临该花园外街道-侧的阳台享有建筑物专有部分所有权，没有法律和合同依据，属于认定事实严重错误。首先，对被上诉人的《深圳市房地产买卖合同》中"房屋建筑面积分户平面图"的面积进行简单计算，可以得出该房屋的套内建筑面积为192．48m2，与房产证上的面积-致，这就足以证明涉案空间对应的地面面积未计入被上诉人的房屋面积，即被上诉人并未对该地面面积支付对价。其次，在《深圳市房地产买卖合同》中也未发现房屋的开发商有明确将涉案空间赠与被上诉人的意思表示。在既无购买又无赠与的情形下，被上诉人一厢情愿的将该空间归为已有，是没有任何法律依据的。再者，《物权法》第十条明确规定不动产实行统-登记制度，涉案阳台从未出现在被上诉人的房地产证或《深圳市房地产买卖合同》上，没有进行过任何合法的备案登记，从何认定其权属？故被上诉人没有合法依据获得涉案空间的所有权，原审法院在没有法律和合同依据的情形下，草率认定涉案空间是被上诉人的，属于事实认定错误，应予纠正。2、两层高的涉案空间应视为两户共有的空间，双方都有合理使用的权利，被上诉人无权独自占有使用。开发商售楼时的承诺及物业公司的处理方法，均能证明该空间是上下两层共有的。争议的阳台空间只有本栋大楼每相邻的上下两个业主才能使用，与大楼的其他物业隔离开来，相对独立。开发商售楼时明确向上诉人承诺可以利用，这也是为了弥补该房屋设计上存在安全隐患的缺陷。该小区除了尚未入住装修的业主以外，百分之九十五的业主都按照开发商的这种承诺进行搭建，以彻底使上下两家完全独立，确保房屋使用安全。物业公司在业主进行搭建时亦给予了技术性指导，足以看出该项搭建是整个小区约定俗成的装修方案，符合开发商和物业公司的相关规定，更符合广大业主的-致意愿。况且，被上诉人已在二楼共有空间上进行了搭建，上诉人的空间也给楼上搭建了，由此可见，对涉案空间进行搭建已形成了-种共识，获得了绝大多数业主的同意并实施，已成为该花园小区约定成俗的装修格局。因此，开发商和物业公司的行为充分证明涉案空间属于上下两户业主共有，两户业主应本着合理利用、方便生活、公平合理的原则共同使用。3、关于"阳台"在建筑专业上的定义。《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)中2．0．16明确阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。根据这个定义，如果本案中两层高空间全部属于楼下的业主，那么，由于其"顶盖"太高，完全不具备遮风挡雨的功能，雨水可以进入"阳台"内部，如何具备《GB》中提到的晾晒衣物的功能?建筑专家也普遍认为阳台是从房间分离出去的-部分，有顶盖，且顶盖的高度不超过-个楼层的高度，所以，庄某某对其房屋外对应的空间应享有使用权，涉案两层高的建筑空间并不是-家独有，而是两家共有。3、无论是按照法律规定还是合同约定，都足以认定涉案两层高的空间是两户共有的。按照《物权法》的规定，赵某某对涉案阳台及空间均没有进行有效登记，没有获得法律上认可的所有权。在无法明确所有权的情况下，应该本着合理利用的原则，认定属于两户共有的空间，双方都有合理利用和共同管理的权利。且赵某某和庄某某房产的房屋套内建筑面积均为192．48m2，完全相同，足以证明涉案的阳台和空间都没有计入赵某某的专有部分面积，其没有为此支付对价，当然不可能获得相应的所有权。4、上诉人的装修行为并没有对被上诉人房屋造成任何实质影响。澳×花园整个小区入住的业主95％按照开发商的承诺完成了对涉案争议空间的隔离搭建，存在普遍性，原因在于其他业主对涉案空间属于上下两户共有达成了共识，双方均有权对其进行合理利用，该搭建没有对另-户造成任何实质影响，包括通风、采光和日照各个方面，且搭建之后更能保护业主房屋的安全性和隐私性，更符合双方的实际需求。另外，被上诉人没有任何证据证明搭建影响了其建筑主体安全以及房屋的采光、通风和日照。由于原审法院对事实认定错误，导致适用法律错误，依法应予改判。 [page]
被上诉人赵某某答辩称，1、本人对阳台享有专有所有权，该阳台在构造上和利用上具有独立性，进入该处必须通过答辩人的房门，能够登记成为房屋所有权的客体。房地产买卖合同附件一中有深圳市地籍测绘大队出具的房屋建筑面积分户平面图，明确标明了"二层高阳台"，国土部门的竣工验收备案测绘图显示该阳台为二层高，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，规划上属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法所称专有部分的组成部分。2、上诉人的搭建属于违章乱搭建，从物管中心发出的装修整改通知书可以看出，上诉人的搭建未向物管中心登记，未经物管中心同意。尽管该小区内搭建户较多，但这种普遍性并不能改变搭建的违法性，据了解，除了上下相邻业主之间达成一致的以外，对于单方强行搭建的，所有权人已起诉至法院。3、上诉人搭建的楼板严重影响被上诉人房屋的通风、采光和日照。
本院审理查明的事实与原审一致。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,认定为建筑区划内专有部分的空间，应当符合具有构造上的独立性，可以明确区分、具有利用上的独立性，可以排他使用、能够登记为特定业主所有权的客体，或者规划上属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同。本案中，根据房屋建筑面积分户平面图，上诉人庄某某所有的该花园（南区）D栋1-4a号房屋与被上诉人赵某某所有的的澳×花园（南区）D栋1-3a号房屋之间的露台花园属于建筑物区划内的专有部分，即属于D栋1-3a号房屋权利人。上诉人庄某某在该空间搭建，无论对权利人是否形成影响，均需取得权利所有人的同意，至于该小区内搭建具有普遍性，并不等于这些行为就是正确，上诉人不能以此作为搭建侵权的理由。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币550元，由上诉人庄某某负担。
本判决为终审判决。


审 判 长 李 飞
审 判 员 袁劲秋
代理审判员 唐国林

二0一一年五月九日

书 记 员 邓婧