房产三千年:购房纠纷同居关系析产纠纷

同居纠纷常见的有哪些？同居财产如何分割？非法同居要负什么法律责任？下文为您详细介绍：

2009年10月22日
　　跟现代人一样，古人买房也有纠纷。都有哪些纠纷呢？我总结了四种。
　　一、合同纠纷
　　一是合同纠纷，就是有人在购房合同上玩猫腻，造成一方吃亏、另一方占便宜的局面，最后买卖双方掐起来了。
　　古人会在购房合同上玩什么猫腻呢？
　　两种猫腻：一是虚钱实契，二是虚假签名。
　　虚钱实契，就是买主没给房钱，或者只给了很少的一点儿房钱，而合同上却写着给了卖主多少多少钱，房款付清，两不相欠之类的假话。
　　《水浒传》里面就有虚钱实契这个词儿。当年在潘家酒楼上，鲁达问金翠莲：“你是哪里人家，为甚啼哭？”金翠莲说：“我被镇关西霸占了，他写了三千贯文书，虚钱实契，要了奴家身体。”就是说镇关西郑屠硬逼着金翠莲他爸爸金老汉签了一张卖身合同，合同上写的是卖身价3000贯，但是郑屠没给金老汉一分钱，就把金翠莲抢到家里做了小老婆。
　　金翠莲说的虚钱实契，属于卖身合同纠纷，我们说的虚钱实契，指的是卖房合同纠纷，这两种虚钱实契性质不同，结果却是一样的，都是买主占了大便宜，卖主吃了大亏。
　　在中国房地产市场的三千年历史当中，大规模的虚钱实契猫腻发生在元朝初年。
　　元朝初年，蒙古兵灭掉南宋，占了江南，很多蒙古官员跑到杭州一带买房。这帮家伙有权有势有武器，喜欢用刺刀向老百姓说话。本来一套房值50万，他们只给5万，你不卖，那么好，他们连5万也不给了，把刀架你脖子上，让你在事先写好的合同上按手印，再让你写一张50万的收据，然后你的房子就成他们的了。你要是胆敢反抗，他们就手起刀落，噗，你的小命没了。
　　据元朝人孔齐记载，类似的现象在元朝初年大量出现，很多汉人官员纷纷向当时的皇帝忽必烈投诉，忽必烈怕汉人造反，发布了一道圣旨：禁止所有蒙古官员在江南购买民房。
　　像这种用刺刀逼出来的虚钱实契现象，已经不是简单的民事纠纷了，而是严重的刑事案件。
　　现在的房地产市场上有没有虚钱实契呢？也有。举个例子，开发商为了降低拿地成本，缩短审批时间，必须向手握实权的官员行贿，如果直接送钱送房子，很容易被查到，所以有些开发商就跟官员玩虚钱实契，购房合同上写的是一平米3万，实际上按一平米3千收钱，这样卖给某个领导一套100平米的房子，就相当于送给该领导270万的好处。这样的虚钱实契是变相的行贿，不会造成购房纠纷。
　　购房合同上的虚假签名是怎么回事儿呢？就是买主替卖主在合同上署名，借此骗卖主的房子。
　　举个例子。
　　南宋有两个人，一个叫张光瑞，一个叫洪百四，张光瑞要买房，洪百四要卖房。张光瑞问洪百四：“你的房子多少钱能卖啊？”洪百四说：“10万文。”张光瑞说：“10万文太贵，我给你5万文好了。”洪百四当然不卖。张光瑞就打坏主意，自己写了一张购房合同，大意是洪百四自愿把房子卖给张光瑞，卖价是5万文。然后他自己签了名，又让儿子替卖主洪百四签了名。然后呢，他找到洪百四的两个傻儿子，每人送给他们两万五千文，让他们打了个“房款已清”的收条。这些前期工作做完之后，他带着一帮黑社会打手闯到洪百四家，撵走了洪百四，占了他的房子。洪百四年老多病，瞧见一帮黑社会上门，吓得心脏病复发，当场死了。
　　洪百四的两个傻儿子收了钱，不敢吭声。这事儿让洪百四原先过继给人家的三儿子周千二知道了，周千二很生气，到县衙告了张光瑞一状，说他抢了我们家房子，还吓死了我爸爸。县官问张光瑞：“你是不是抢了人家房子？”张光瑞说：“那不是抢，是买，大老爷请看，我这儿有合同有收条，白纸黑字俱全，证明洪百四是自愿把房子卖给我的。”县官是个糊涂蛋，也不去鉴定那合同上的签名是真是假，就把原告周千二和被告张光瑞都关了起来。关周千二的理由是他诬告，关张光瑞的理由则是他带领黑社会强闯民宅。原告被告在看守所里待了个把月，染了瘟疫，都死了。
　　这个案子中的张光瑞，就是个玩虚假签名的高手，如果不是他后来玩得太过分，把洪百四吓死，应该不会被关起来。
　　早在北宋，也有人在土地交易中玩虚假签名。《宋史》第295卷记载了这么一个小故事：
　　仁宗时，刘沆知衡州，大姓尹氏欺邻翁老子幼，欲窃其田，乃伪作卖券。及邻翁死，随夺而有之。其子诉于州县，二十年不得直。
　　同样是玩虚假签名，这个姓尹的恶霸要比前面那位张光瑞更有耐心，他一直等到邻居去世才去收地，不像张光瑞，刚造完假合同，就去收房子了。
　　刚才说，邻居的儿子告了二十年状都没有告赢，那么二十年之后能不能告赢呢？理论上说，不能。因为按照宋朝的法律，有两种不动产纠纷是不予受理的。哪两种？一、“契约不明者”，就是购房合同写得不清楚的不受理；二、“过二十年者”，就是距离合同签订之日起超过二十年的不予受理。
　　现在我们总结一下，古代房地产市场上发生的合同纠纷主要是由两种情况引起的，一是虚钱实契，二是虚假签名。
　　二、价格纠纷
　　古代房地产市场上除了有合同纠纷，还有价格纠纷。
　　都有什么样的价格纠纷呢？一是买主强行压价所造成的纠纷，二是卖主在房子出手之后又去找后账所造成的纠纷。
　　先说买主强行压价。还是宋朝的例子，宋朝宰相向敏中在开封买一套房，花了500万文。您会说，500万文一套房，这房子卖得可不便宜。不，按当时开封的房价，这套房子实际上能卖800万文，向敏中是依靠手中的权势，硬逼着卖主签的合同，属于强行压价，让卖主吃了亏。如果卖主只是个普通市民，那吃亏也就只能吃亏了，人家向敏中是当朝宰相，去哪儿告状也告不赢。可是这个卖主也很厉害，他是已故宰相薛居正的儿子。俗话说，老虎死了不倒架，薛居正虽然死了，毕竟做过宰相，宰相的儿子在京城跺一脚，那也是天下震动。薛居正的儿子在向敏中威胁之下签了合同，把房子低价卖了，怎么想怎么不是味儿，就去告御状，结果告赢了，皇帝狠狠地责罚了向敏中，让向敏中把房子退给了薛居正的儿子。
　　这一桩购房纠纷记载于《续资治通鉴长编》第53卷，是典型的因为买主强行压价所造成的价格纠纷。
　　再说卖主找后账。
　　古人跟我们不一样，他们买房买地虽然也签契约，但是契约意识很差，尤其是卖主，常常觉得产业是卖不断的，我把房卖给你了，没错，可这只是暂时的，哪天我有钱，还会把它赎回来，而且不管房价涨了多少，我都要按原价去赎。还有就是，他们经常会毁约，合同上写的是一平米5千把房子卖掉，等真的按一平米5千卖掉了，他们又后悔了，找到买主说：“你看现在房价已经涨到一平米两万了，我当时按一平米5千卖给你，真是吃了大亏。按现在的行情，你一平米得再补偿给我一万五。”买主当然不肯再掏钱，于是他们就去告你。[page]
　　类似的情况现在也有，不过不是卖主找后账，是买主找后账。年初买的预售房，还没有入住，当时买的时候是1万一平米，到年底，金融危机来了，房价大跌，跌到了8千一平米，于是这些业主们就去售楼部闹，说要退房，如果开发商不给他们退房，就得给他们一些补偿。这样的要求是不是合理呢？也许合理，也许不合理，但是不管合理不合理，法院不会受理，因为开发商并没有在你的购房合同上注明：保证房子只升值不贬值。
　　现在房价降了，买主去找后账，法院不受理；古代房价涨了，卖主去找后账，法官受理不受理呢？
　　答案是，受理。不但受理，而且支持卖主找后账。
　　举个例子。清朝咸丰四年农历十一月，浙江萧山一位叫王本仁的先生卖了一幢楼，成交价是60两银子，当时跟买主签订合同，买主怕他找后账，特意在合同上注明：“不准回赎，绝不重找。”结果呢？一个月以后，房价涨了，王本仁觉得卖亏了，又委托房产中介找到买主，让买主再补交35两“找价款”。买主不干，王本仁一纸诉状告到县衙，县官很快做出批示，让买主再给王本仁35两银子，以做补偿。
　　县官这样判案，有没有法律依据呢？
　　有。《大清律例》第9卷《户律·田宅》部分说：“若卖主无力回赎，许凭中公估找贴一次。”意思就是说，如果房子成交以后，房价暴涨，允许卖主按原价从买主手里把房子买回来。如果卖主没有能力买回来，允许他通过房产中介向买主索要一定的价格补偿。不过只允许索要一次，买主给了价格补偿以后，如果房价再涨，那么不管涨多少，都不许卖主再去找后账了。
　　这条法律很变态，也没什么现实意义，但我总觉得它可以抑制炒房，假如清朝就流行炒房的话。
　　三、亲邻纠纷
　　现在的人买房之前，一定得调查清楚，调查什么呢？调查房子的权证是否齐全，质量是否过关。古代的人买房之前，也一定得调查清楚，不过主要不是调查房子的权证和质量，而是调查卖主，搞清楚他的家人、族人和邻居是否同意他卖房，因为在古代，一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，但却需要通过卖主家人、族人和邻居的批准。
　　在宋元明清四个朝代的法律里面，都有这样的条文：
　　A．诸家长在，而子孙弟侄等不得辄以奴婢、六畜、田宅及余财物私自质举，及卖田宅。其有质举者，皆得本司文牒，然后听之。（《宋刑统》卷13）
　　B．诸寡妇无子孙，擅典卖田宅者，杖一百，业还主，钱主、牙保知情，与同罪。（《名公书判清明集》卷9）
　　C．凡典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不买，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。（《宋刑统》卷13）
　　这些法律条文强调了这么四条意思：
　　第一，晚辈卖房得由长辈批准。如果父母还活着，儿子买房必须经过父母同意。如果父母已经死了，那就得征求祖父母的同意。如果祖父母也都死了，那就去问问叔叔伯伯，征求他们的同意之后才能卖房；
　　第二，寡妇卖房得经过孩子批准。如果孩子夭折了，或者没有孩子，得经过族长的批准；
　　第三，一般人卖房，除了要经过本家长辈批准之外，还得征求一下邻居的意见，只有周边邻居都同意你卖了你才能卖；
　　第四，凡是没有经过长辈、族人和邻居批准就卖房的，要治他的罪。买主和房产中介如果明明知道卖主卖房之前没经过长辈、族人和邻居的批准，还买他的房子，一样也要治罪。
　　有了这些法律的保驾护航，卖主的家人、族人和四邻总是在房地产交易中找麻烦，不是故意刁难，不让卖主卖房，就是暗设圈套，等成交以后再去衙门告你，说你和卖主的交易未经他们批准，属于非法交易。
　　《咸淳毗陵志》第18卷记载，宋朝大文学家苏东坡当年买过一套房子，成交价是500贯，钱都交了，忽然听说卖主卖房的时候，没有经过他妈批准，吓了一大跳，赶紧把房契退回去了，还找到卖主他妈说：“老太太，你儿子不经过你同意就卖房，真是不孝。我事先是不知情，才买了你们家的房子，现在知道了，这房我也不敢要了，还给你养老吧。”于是“还宅于老妪，而不索其值。”连那500贯房款都不要了。
　　苏东坡这么做，究竟是傻？还是风格高尚？其实都不是，是他怕买了未经卖主长辈批准的房子，以后会造成购房纠纷。
　　有必要说明的是，卖主征求亲邻批准，不能光征求到口头批准就算了，正规的做法是“以帐取问”，也就是拿一个小本子，把亲戚邻居的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁王大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。
　　四、重复交易造成的纠纷
　　第四种纠纷是卖主重复交易造成的。
　　什么是卖主重复交易？就是指卖主把房子卖给你之前，已经卖给了别人。你不了解内情，交了房款，准备搬进去住的时候，才发现还有一个买主也要往里面搬，你说：“这是我新买的房子！”人家也说这是他新买的房子，俩人都拿出房契，才知道上了卖主的当，再找卖主，早撒丫子了。
　　还有一种重复交易是这样的：卖主把房子卖给你之前，已经抵押给了别人。你不了解内情，交了房款，搬进去住了一段时间，忽然有一天债主上门收房，你才知道上当。
　　这两种重复交易在古代都发生过。
　　《全唐文》第996卷记载，在五代十国的后周时期，“庄宅牙人多与有物业人通情，重叠将店宅立契倚当、典卖。”就是说有些业主跟黑中介串通一气，先把房子抵押给当铺，拿走当铺的钱，再卖给买主。
　　《大清律例·户律》第95条记载：“若将已典卖与人田宅，蒙眬重复典卖者，以所得价钱计赃，准窃盗论，免刺，追价还主，田宅从原典买主为业。若重复典买之人及牙保知情者，与犯人同罪，追价入官，不知者不坐。”就是说，如果哪位卖主把同一套房子卖给两个以上的买主，那么就按偷盗钱财的法律来治他的罪，并把房款还给后来的买主，房子则交给第一个买主。如果房产中介明明知道这个卖主在搞重复交易而不举报，那么跟卖主同罪，对卖主判什么刑，也对房产中介判什么刑。
　　我觉得吧，在购房合同备案这个问题上，田文镜是对的，乾隆整个一白痴。





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