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业主委员会法律定位及性质

法律快车官方整理
2019-06-14 06:09
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根据《物业管理条例》的规定,一个物业管理区域成立一个业主大会,区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会,作为业主大会的执行机构。对于依法成立的业主委员会的法律主体资格问题,笔者认为,业主委员会的职责之一是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”(《物业管理条例》第十五条),既然法律赋予了业主委员会代表全体业主对外签订合同的权利,就不能否认合同的效力,因此就不能否定业主委员会具备了一定的民事权利能力和行为能力。

然而,《物业管理条例》在确认了业主委员会具备实施法律行为的主体资格的同时,却没有涉及在司法实践中已产生的业主委员会的诉讼主体地位问题。对此,理论中有两种截然相反的观点,一种观点认为:业主委员会不能作为诉讼当事人,理由是业主委员会没有诉讼权利能力,不能独立承担民事责任,且业主委员会没有独立的财产,物业管理用房的产权属于全体业主共有,不属于业主委员会。可见,业主委员会不能作为诉讼主体,诉讼主体应当是全体业主。另一种观点认为:业主委员会应为法人。首先,依合同法的要求,合同双方必须具有法律关系主体资格,如果业主委员会没有登记为法人,则物业管理合同就成了一个法人组织(物业管理公司)和一个非法人组织(业主委员会)签订的合同,明显有悖法理;其次,业主委员会有章程、固定的办公场所、独立的财产,能够独立承担法律责任,因此具备成为法人的条件,当然可以作为诉讼主体。

以上两种观点笔者均不完全赞同,笔者认为,业主委员会并不具备成为法人的条件,主要原因有三点:其一,业主委员会由全体业主组成的业主大会选举产生,并由业主担任成员,是业主大会的执行机构,从属于业主大会,它所作出的意思表示和法律行为是依据业主大会的决议,所以也是全体业主最终意志的代表机构,从而具有授权的性质,其与物业管理公司订立合同并不与法理相悖,由此产生的法律后果及于全体业主,因此不能独立承担民事责任,不具备成为法人的最显著法律特征;其二,法人必须有可独立支配的财产,而业主委员会要成为法人,财产从何处来?如上所述,受业主委员会成立的区域、职责和组成人员特定性的制约和现代企业制度的要求,只有业主出资这一个途径,并且必须是全体业主而不能只是被选举的业主委员会成员共同出资,否则业主委员会的代表性就是残缺的,且对其他业主可能不利,此外它的设立也使得业主大会失去了存在的价值,从而导致法律与现实的冲突;其三,即使业主委员会具备成为法人的条件,但由于法人人格与业主(股东)人格的分离,业主委员会的所有行为和后果都和业主没有了直接关系,对于业主意志的表达而言,反而会更麻烦。例如,业主想与物业管理公司签订一份物业服务合同,如果要由业主委员会代表全体业主签订该合同,那么业主和业主委员会之间需要办理委托手续,否则只在业主委员会这个法人与物业管理公司之间成立物业服务合同,合同的法律效力并不及于业主个人。所以,业主委员会不是也不宜成为法人。

笔者认为,业主委员会应属于物业管理区域内全体业主的自治性组织,其依法在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案后即告成立,并且依法能够独立为一定的民事法律行为,具备一定的民事权利能力和行为能力,与一般的法人分支机构或内设部门的性质是不同的,应当属于民诉法第四十九条规定的“其他组织”,在因物业管理服务合同等涉及全体业主共同利益的问题产生纠纷时,业主委员会在职责范围内应当可作为诉讼当事人。

张 茁

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