近期上海楼盘低价拍卖频现 个别半价起拍

近日，在上海国际商品拍卖有限公司发布的拍卖信息中发现，位于杨浦和平公园旁的国中酒店公寓有20套商住两用房源即将进行拍卖。据国拍行相关人员介绍，该批房源的拍卖时间初步定在3月初，价格应该在8800元／平方米左右。周边中介称，“8800元／平方米属于腰斩市场价拍卖，因而相当有诱惑力。” 参考单价8800元／平方米 国中酒店公寓位于杨浦区阜新路、大连路的和平公园东北侧，其地处杨浦区虹口区交界处。交通十分便捷，规划有轨道交通8号线、10号线经过，其中轨道交通8号线已与去年年底开通试运行。 该楼盘分Ａ、Ｂ两幢建筑物，其中地下2层，Ａ幢地面28层、Ｂ幢地面26层。此次即将拍卖的20套房源为Ａ楼12套、Ｂ楼8套，3至22楼层都有，房屋类型为50年产权的公寓，单套建筑面积都是137．4－165．33平方米的大户型。根据8800元／平方米的参考价粗略计算，国中酒店公寓该批房源的单套总价基本在121万－145万元左右。 据相关人员介绍，国中酒店公寓该批房源的拍卖时间初步定在3月初，具体细节尚无法透露。一位住在附近的许小姐表示，国中酒店公寓内部的装修还算可以，虽然有10年房龄，但项目内有会所、室内泳池、屋顶花园网球场；另外，正对面为和平公园，周边交通也很方便，吃喝玩乐样样俱全，“8800元／平方米的参考价，相当有诱惑力。” 记者了解到，国中酒店公寓此次即将拍卖的房源无论是单价还是总价，都大大低于周边二手房的挂牌价，8800元／平方米的单价甚至比周边老公房的价格还要低很多。美联物业杨浦区区域经理苏敏介绍，目前国中酒店公寓附近房龄在5年内的次新房挂牌价约在19000元／平方米，5－10年二手房的挂牌价在15000－17000元／平方米，而10年以上房龄的老公房挂牌价格也达13000元／平方米。 疑将内部消化 对于这一情况，苏敏表示忧虑，“本来上下家僵持的气氛已经很尴尬了，腰斩市场价拍卖，可以说在区域的冷淡行情中雪上加霜。”苏敏认为，目前区域内二手房挂牌价格已较年前有了2－3％的降幅，国中酒店公寓低价拍卖，一定程度上会影响到区域内上下家的心态，房价或会进一步下降。 不过，也有附近中介持有不同意见。他认为，该批房源可能已经有了接盘者。“因为这个楼盘拍卖早已经不止一次，价格又这么诱人，想要拍的人很多。我问过一些关注过这个楼盘的投资者，很多连拍卖现场都进不去。”据透露，他曾经尝试了解详细拍卖信息，但无结果。“所以，如果是‘内部消化’，对市场影响就不会很大。” 国中酒店公寓内的二手房源已不止一次出现在拍卖现场，但拍卖结果均不得而知。其中，2006年4月份，上海拍卖行有限责任公司、长江国际拍卖有限公司、上海壹信拍卖有限公司、上海公益拍卖有限公司和上海奇贝拍卖有限公司联合拍卖项目内34套房源，当时的起拍价为7800元／平方米。而该年7月份，上海拍卖行有限责任公司也曾经拍卖国中酒店公寓项目内一套房源。 记者致电相关拍行进行咨询，相关负责人表示该批房源已经是国中酒店公寓第三批拿出来拍卖的房源，是一批“二手房源”，尚未确定具体拍卖时间，竞买保证金等具体细节也尚未知。他说，“3月5日前后再打一个电话过来问问吧。” 究竟是否是“内部消化”，还要看3月份拍卖现场的情况而定。倘若真是“内部消化”，那又公告又拍卖，对于已经被吊起胃口的投资者来说，相当不公平。 租金回报可观 实际上，目前和平公园附近的二手房买卖因为整体市场的趋冷而滞销，但租赁市场却依旧旺盛。因此对于8800元／平方米的价格，投资者若趋之若鹜亦是情有可原。 据苏敏介绍，当地区域内普通住宅小区的放租房源中，目前以2房租赁尤为火爆，租金约在3000－3500元／月，3房的租赁也还不错，租金约在3500－4000元／月。“国中酒店公寓由于是商住两用房，可以注册公司，所以3房租金要高许多，可达6500元／月。” 据拍卖信息显示，“交房标准以房屋内现状交房，其中地板以现状交付，卫生设施以现状交付；不包括房屋内所有办公用品、家具、家电、吊灯等（如房屋内有上述物品，物业公司承诺将在拍卖成交后房产交付前将所有物品搬移）”。也就是说，买下这样的装修房后，未来的房东只需要添置一定的家具便可放租，省下不少装修成本。 若以在国中酒店公寓附近购买一套140平方米的住宅房源为标准，以17000元／平方米的买入价和4000元／月的租金为参考，那么年租金回报仅有2％。但若以8800元／平方米的价格拍下国中酒店公寓一套140平方米的房源，年租金回报便达6％。相较之下，国中酒店公寓该批房源的投资前景可窥见一斑。 近期上海低价拍卖频现 去年年底至今年年初，上海楼市因“第二套房”政策而进入“冬眠”状态，低价拍卖大批量房源的现象频频出现。上月，位于古北国际社区的老牌楼盘名都城有64套住宅房源全数低价拍卖成功，总建筑面积合计9947．46平方米左右，拍卖成交总价为1．641亿元。粗略计算，每平方米成交均价在17370元左右，明显低于正常市场价位。 有知情人士称，频频出现此类情况，是因为投资者在突然面临楼市“冬眠”的情况下资金链断裂造成的。他表示，尽管2005－2006年之间已经逼退了大部分投资者，但也有一部分投资者一直撑到现在。“如果楼市持续低迷，还有可能会逼出一批低价房来。”(来源:上海商报)