拍卖“天价”背后：透过“天价”看土地拍卖

位于东盟商务区的两宗土地，拍卖价3.5亿元；位于柳沙半岛的一块地，拍出4.2亿元；位于白沙大道的5宗土地，拍卖价5.1亿元。今年以来，在南宁市举办的2006年前三期土地拍卖会中，土地拍卖频出“天价”。“天价”频出，对楼市意味着什么？今后，还会不会有新的“天价”出现？　　土地不断拍出“天价”　　“１５９万第三次，成交！”５月１８日，随着拍卖师一槌定音，在南宁２００６年第三期国有土地使用权拍卖会上，传出土地拍卖“天价”：柳沙半岛的２６４亩地块，起拍价１４５万元／亩，被一家企业以４．２亿元收入囊中。　　其实，这只是今年南宁拍卖土地中的“天价”之一。１月６日，东盟商务区一块１００多亩的土地，被一家企业以１８２万元／亩拍走。当日上午，拍卖东盟商务区的两宗土地，成交额达３．５亿元；４月１０日，在南宁市２００６年第二期国有土地使用权拍卖会上，拍卖白沙大道南侧一地块。地块由５宗独立宗地组成，项目总用地面积５８５亩，起拍价为８４万元／亩，总标的达４．７亿元。最后，一家企业以９２万元／亩的价格成功竞得，成交总额５．１亿元。　　“现在，土地拍出亿元地价，在南宁已经不算新闻了。”南宁一家房地产销售代理公司的开发部经理冯先生告诉记者，土地作为一种不可再生的资源，身价越发珍贵是意料中的事情。南宁房地产经过１０多年发展，市区可利用的土地越来越少，房地产开发企业为了“逐地”，出手也越来越阔绰。在市场供求的推动下，地价就越来越高。　　南宁的地价和外地相比如何？业内人士介绍，虽然在一些人眼中，南宁地价拍卖属于“天价”，其实和国内其他兄弟城市相比，南宁的地价仍是中下水平。现在，南宁较好地段的土地，拍卖价一般在２００万元／亩左右。而广西周边的一些省会城市，较抢手的地块拍卖价一般在３００万元／亩以上。　　起拍价有所上升　　“分析土地拍卖，不能简单从拍卖总价上看，而应当从起拍价和最后成交价之间的价差来看。”南宁某拍卖行副总经理梁先生说。　　查看南宁三四年前的土地拍卖资料，记者发现，现在南宁的土地拍卖和前几年相比，最大一点不同是，起拍价明显升高了。２００１年１１月，拍卖青秀区一块１５０多亩的地块，起拍价每亩不到１００万；２００２年８月，拍卖南湖周边一３０亩的地块，起拍价仅９６万元／亩。“现在回头看，发现当初大声叫贵的地块，其实是多么抵值。”谈起当年错失机会，没有竞买土地，一位房地产老板不禁唏嘘不已。　　正是因为起拍价低，在前几年的土地拍卖中，出现一个现在已经“绝版”的景象———几经角逐，最后成交价可能比起拍价多出两三倍。２００１年１１月，一块土地面积２３７４５平方米的地块，起拍价３１００万元，成交价６９１０万元；２００２年５月，一块土地面积３７９３平方米的地块，起拍价４００万元，成交价１２９０万元；２００２年５月，一块土地面积２９６４平方米的地块，起拍价３５０万元，成交价７５０万元；２００２年８月，一块３１亩的地块，起拍价９６万元／亩，成交价２０５万元／亩。　　梁副总经理认为，土地起拍价上升，体现了管理部门对地价的掌握度有所上升。作为拍卖品，起拍价高了，会无人应答而流拍，低了会造成国有资产流失。从近期的拍卖上看，最终成交价与起拍价相比，涨幅不超过２０％。以前拍卖动辄每亩加价５万、１０万，现在大多是以１万元作递增幅度。“天价”会不会被刷新　　以前，业内流传的一种说法是，只要拿到地，就等于大功告成，可以“坐着等钱飘来”。经过几年的土地拍卖运作，得地不等于成功，已成为越来越多业内人士的共识。　　地价贵是开发商最为顾虑的。在土地拍卖中，对所拍卖的地块的容积率、建筑密度、绿地度、建筑高度等，均有明确要求。这使竞买者心中形成一条底线，不敢冒险加价竞拍。５月１８日，在南宁市２００６年第三期国有土地拍卖会上，一位竞买人经过数轮竞拍成功后，表情并不轻松。他对记者说，拍得地块，只是成功了一半，今后要走的路还长。　　一位业内人士告诉记者，在南宁房地产起步阶段，有的房地产公司将买得的地块，向银行抵押套现，然后要求建设方带资、垫资起楼。楼起出地面后，开始预售收房款，整个过程，公司实际并不用出什么钱。现在随着金融监管制度的完善，“空手套白狼”已行不通了。　　今年，南宁将放量供应两三千亩地，地块主要集中在相思湖新区、江南、青秀区等。业内人士认为，今年先期登场的抢手地块，拍卖价难以冲上２００万元／亩的关卡。以单宗地计算，下半年拍卖的地块成交价，可能没有年初的这几次拍卖交易高。不过，黄金地块越来越少，地价还是会上扬，天价也有可能被刷新。　　买不到地如何立足　　买不到地，就没法起楼，手中没有楼盘，就无法与其他公司竞争。一些业内人士预言，随着土地竞争的白热化，部分实力稍弱、买不到地的房地产公司，将自动退出市场。在中国房地产行业颇具影响力的策划师王志纲曾大胆预言：今后两三年，国内至少７０％的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行。　　南宁一位房地产公司老总介绍，在南宁有不少实力较弱的公司，想通过和他人合作的方式，参与房地产开发。但时下，有能力竞买地的公司，都有相当实力，他们不想也不愿意让别人插一脚进来。买不到地，找不到展现的平台，一些公司业务开始萎缩，两三年不开发新盘的公司并不少。同时，有的竞买人通过一块地，成功开发楼盘迅速在市场走红的例子，也有不少。　　在南宁市区难买地，一些开发商就把眼光投向南宁周边经济较发达的县份。与南宁市区相比，县份的地价低，准入门槛也低。大南宁的建设，将带动县域经济发展。通过在南宁市场的洗礼，积累了一定经验，房地产公司遂甘心退出“主战场”，从城市走向县城，圈地谋发展。　　也有一些实力较弱的房地产公司，以自己丰富的市场经验，依付“当红”的公司，转型成为代理销售公司。他们因为熟悉市场运转，和其他代理公司相比有较强的竞争力。