宏观调控立竿见影 5年营业税考验二手房拍卖

　　5月29日，国家9部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。新政策中的上述规定，立即导致二手房房源急剧减少，二手房拍卖面临严峻考验。　　《意见》规定：“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。”　　 　　宏观调控立竿见影　　6月4日，北京大成大厦23层举行了一次二手房拍卖会，被拍卖的16套房，价位相对低的有：昌平区回龙观镇龙兴园小区南区2号楼601室，176.84平方米的面积起拍价为83万元；大兴郁花园一里46－5－602,136.51平方米的起拍价为46万元；丰台区成寿寺中路2号1号楼面积为111.79平方米的房子，起拍价为70万元等。价格相对较高且明确表明买卖不含税费的房子，有崇文门外大街新世界公寓624号、804号，朝阳区安慧北里安园7号楼104号、西坝河南路6号芳馨园6号楼西207号等，还有扬州水乡的双拼或者独栋别墅等。　　而据介绍，6月2日和3日，北京远方国际拍卖公司组织的现场集体看房过程中，购房人明确表示会考虑5年的营业税，因此，那些价位比较高而且不到5年的房子很多购房人干脆提出不去看。而当天的拍卖过程也印证了这一点：除了昌平区回龙观镇龙兴园小区南区2号楼601室、大兴郁花园一里4号楼4套“房龄”在五年以上的中低价商品房成功拍出，而12套房价较高、“房龄”在5年以下的商品房无人举牌应价。　　据介绍，二手房的营业税征收期限由2年调整到5年后，使得消费者的购房成本增加，二手房交易量会下降。同时，房源也将减少，对于专以二手房买卖为生的中介公司来说，生存会比较困难，二手房拍卖无疑也是这队多米诺骨牌中的一张。　　　　拍卖房源缩水原因　　分析人士认为，以北京为例，今年二手房的涨幅要远远高于一手房，究其原因，则主要是市场供应层面不合理所导致。将营业税征收时间改为5年，在一定基础上减少投放到市场中的二手房的数量，二手房市场势必会出现“供求错位”的现象。目前北京二手房屋交易的营业税为5％，同时，卖房者还要一并缴纳城建税和教育费附加这两项税费。因此，销售二手房一方需要缴纳的实际税率为5.5％。契税为1.5％～3％，假如在5年内将房子买掉的话，加上交易过程的代理以及咨询等费用，交易环节的支出就达到10％以上，这必然要转移到购买者身上，无形中加大二手房的交易价格。　　业内专家认为，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这对二手房市场的影响是最明显的。将营业税征收时间从“2年”为限，调整为“5年”为限，在一定程度上有利于抑制购房投机炒作行为，但对扭转目前房地产市场的整体格局影响有限。　　因此，也可以理解为新政毕竟是过渡调整措施，其科学性有待实践检验并重新调整。例如此次9部门的新政策最值得关注的还有一个悬念，就是没有涉及此前被传得沸沸扬扬的关于房屋转让差额收益部分的个人所得税的缴纳问题。新政策对此没有提及，这就给下一步房地产市场的调控留下了空间——一旦此次通过征收交易环节税收效果不尽如人意，有可能下一步就会出台很多人都特别在意的房屋转让征收差额个人所得税的政策。去年国税总局几次重申二手房转让获益部分应缴纳20％的个人所得税。　　　　拍卖公司应对措施　　山西晋通拍卖公司董事长吕晋豫认为，二手房的营业税征收期限由2年调整到5年后，中介公司必然出现门庭冷落的景象；但房源减少不等于没有，拍卖公司可以尽量收集法院、银行以及公司、个人手中一些价格比较低、5年以上的二手房集中拍卖。另外，新政只是临时调控，随着市场的变化也会作相应的调整，拍卖公司没有必要惊慌失措，只要恪守行业信誉，扎实地在新政策下守法经营，就市场竞争而言，二手房拍卖的价格比较真实、公平、透明，这种交易方式仍具备一定优势，拍卖公司度过暂时的市场疲软期并非遥不可及。