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开发的商品房自用是否应视同销售

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2019-09-11 01:46

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　“我公司2006年开发了商品房一栋，除一层、二层留作本公司办公自用外，其余全部销售出去，公司对自用商品房在会计上作固定资产处理，对已销售的商品房收入申报缴纳了营业税。日前，当地税务机关指出我公司自用的这部分房产要视同销售，并要求公司缴纳销售不动产营业税。税务机关的做法正确吗？”近日，丰融房地产开发公司的财务人员向湖北省十堰市地税局12366纳税服务热线进行咨询。

　　12366坐席员回答，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人。所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益。单位（不包括个人）将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。由此可见，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是征收营业税的前提，唯有单位将不动产无偿赠与是例外。虽然国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，在开发产品所有权或使用权转移，或在实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现，但其中的“开发企业将开发产品转作固定资产视同销售”规定是针对企业所得税而言的，对营业税并不适用。

　　增值税相关税法规定，对单位和个人将自产或委托加工的货物用于非应税项目等，以及将外购货物用于投资、分配给股东或投资者视同销售，是因为“法有明文规定”。对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、广告、样品等行为，作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益，又不存在无偿赠送他人的行为，所以在营业税上不应当视同销售，不应当征收销售不动产营业税。

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