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房产无偿赠予他人按销售不动产纳税

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2019-09-11 02:21

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　某县房地产开发商为了降低税收成本，在房地产开发上进行了“精心包装”：与八位购房人签订合伙开发协议，其目的在于对合伙人取得的商品房形成“自建自用”的事实，从而达到规避销售不动产营业税以及所得税的目的。然而在日前税务机关检查时，与销售给其他购房人一样，对合伙人取得的商品住房视同房地产开发商销售行为，并向该房地产开发商征收“销售不动产”营业税以及企业所得税等。这是为何？

　　首先，根据《营业税暂行条例》及其《实施细则》的规定：在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人（所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益）；只有个人将不动产无偿赠予他人，不视同销售不动产，对单位将不动产无偿赠予他人，同样要视同销售不动产。对房地产开发企业以开发产品抵偿债务、换取其他单位（或个人）的非货币性资产以及分配给股东或投资者，相对于房地产开发商获得了货币、货物或其他经济利益，是属有偿行为。所以，营业税上应“视同销售”。

　　而营业税应税收入应当按照《营业税暂行条例实施细则》的规定即按下列顺序确认：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（三）按下列公式核定计税价格：计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。如湖北省确定的成本利润率为10%。因该房地产开发公司近期有同类开发产品的销售价格，所以税务机关应当按照销售给其他购房人的价格确认营业税应税收入，依法计算缴纳销售不动产营业税等。

　　其次，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文规定：“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。”。所以，对该县房地产开发公司将开发产品分配给股东或投资人的，在所得税上也同样是“视同销售”。

　　而企业所得税应税收入应当按照（国税发〔2006〕31号）文规定的方法和顺序确认：“（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”因该房地产开发公司近期有同类开发产品的销售价格，所以税务机关应当按照销售给其他购房人的价格确认企业所得税应税收入，依法计算缴纳企业所得税。

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