法律知识

个人房产投资评估增值免个税

法律快车官方整理

2019-09-09 00:09

人浏览

　　近日，一纳税人来电咨询。说他们公司是一家按照《公司法》成立的私人有限责任公司，公司的股东共有两人。其中一人是以个人房产投资入股的，其资产价值也是经过评估并注册登记的。他们知道，如果是企业资产投资评估增值，只要投资方以对增值额缴了企业所得税，被投资方就可以按评估值入账并计提折旧或摊销。但投资者是个人时，应如何处理呢？假设投资者个人的资产在评估前的原始价值是10万元，评估后注册登记的价值是20万元，公司要扣缴投资者个人的个人所得税吗？而且投资者是以自建房屋投资，固定资产价值已按资产评估报告的金额入账，入账时也无法取得税务发票。他问，税务机关可否允许企业按资产评估报告的金额计提折旧税前扣除呢？

　　其实，投资者以非货币性资产投资，在所得税的处理上，企业和个人是不同的。企业在投资时，要视同销售资产，确认资产的转让所得或损失。《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。

　　个人投资时，投资者以资产换取了股权，虽然取得了实物所得即股权所得，但却是不需要缴纳个人所得税的。《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函〔2005〕319号）规定：考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。如上例，如果投资者个人将10万元的私人房产投资，评估和注册登记的价值为20万元。虽然评估增值10万元，但是税法对这10万元所得在投资时暂时不征税，如果投资者以后将股权以20万元（或其他价格）转让给他人，这时，就要按照“财产转让所得”差额征收个人所得税。应征个人所得税为：（20－10）×20％＝2（万元）。

　　此外，《发票管理办法》第二十条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票。个人投资行为虽然属于从事经营活动，但是否需要开具发票税法尚无明确规定，应按照当地税务机关要求处理（不动产和无形资产投资行为不征收营业税；其他非货币性资产投资增值税要视同销售处理）。不过，资产评估报告和投资注册登记资料就可以作为真实、合法的入账凭证，而且其金额也是确定的，符合税法规定的真实、合法原则和确定性原则。因此，企业按照规定计提的折旧，可以税前扣除。

声明：该内容系作者根据法律法规、政府官网以及互联网相关内容整合，如有侵权或者错误内容请【联系】平台删除。