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现代包租婆的商住两用避税妙计

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2019-09-20 11:43

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　　今年38岁的王女士是广州一家大型国企公司的主管会计，她于1998年开始接触广州地产投资，从一开始她就苦心研究房租收益率的技巧，凭借独到的地产投资眼光和对税费的研究，她在地产投资中获利颇丰。

　　1998年，王女士在荔湾区买下了临街一间上下两层的商铺，面积合计67平方米，其中二楼面积为20平方米。1998年正值广州商铺市场供需状态达到了顶峰，租金下降，一些投资者觉得商铺已经到了饱和状态不宜再入市，但是王女士觉得，广州作为南中国的商贸重地，商铺市场依旧有较高的利润空间，而且在地产市场中，投资房产会越来越旧，而商用物业却具有越租越新的特性。王女士细细掂量后便将手中的30万元存款全部投入商铺投资中，开始了她与地产的第一次“亲密接触”。

　　王女士买下的铺位并不是商业旺地，但是7年过去了，现在铺位也已经上涨到165元/㎡左右，王女士并没有满足，她精打细算的本性在2004年的一次商铺转租赁中再次体现出来。

　　当时，王女士看中该商铺的原因是房产证上的商住两用。不少商家买下铺位都是用作商用，每月11055元的租金收入，不计空置期一年下来便是132660元，应纳商铺租赁税132660×14％=18572.4元，则一年下来铺位的租金净收益为132660－18572.4＝114087.6元。

　　但是，王女士却发现了另一个利润空间，这便是租赁用途的不同造成的纳税差异。

　　2004年7月，在上任租客与她结束租赁关系后，王女士再次将铺位出租。不久，新租客张先生就找上门了。张先生是个电器经营商，他打算租下该商铺后二楼当是临时居住用，方便员工夜晚值班对店铺货物的看管。

　　当王女士捕捉住这一信息时，立马在心里打了通算盘，露出了笑意：“我们将楼下铺位和二楼部分分开计算租金，二楼部分你可以每个月少交50元的房租，这样一来你一年可在租赁上节约成本600元。但有个条件，你必须与我签订两份租赁合同，一份是商铺租赁合同，另一份是房屋租赁合同。”

　　张先生丈二摸不着头脑，实在不知道这位以精明过人而闻名的包租婆打的是什么算盘，但是每月可减少租金这么好的事情就算签订两份租赁合同也无妨。

　　看着两份租赁合同下来了，王女士乐了：“别小看两份不同的合同，按房屋的出租用途细分，实际上可为自己省下一笔税费。”

　　根据广州现行的房屋租赁规定，用作住宅用途出租的，缴纳的租赁税为10%，这与商用租赁的14%的税费相差了4个百分点。再者，由于王女士的铺位房产证上写的是商住两宜，而张先生也希望将二楼作为员工的值班居住处，那么分开两份合同也合法合理。

　　临街47㎡的铺位每年租金为47×165元/㎡×12＝93060元（不计空置期），纳税14%为13028.4元；二楼20㎡的铺位每年租金为（20×165元/㎡－50元）×12＝39000元（不计空置期），纳税10%为3900元。实际收入为：（93060＋39000）元－（13028.4＋3900）元＝115131.6元，净收益和只作商业用途出租多了：115131.6－114087.6＝1044元。

　　表面上，王女士每年减免承租者600元的租金是亏本生意，但是租赁税缴纳的比率的不同令她的实际收益多赚了1044元，王女士正是在这些看似微小的数字变动中看到更多的利益空间。

　　五年下来，王女士累计投资房产4套，而且套套都取得不俗的投资业绩，目前，房产总价值已近300万元。

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