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某土地储备单位土地交易是否缴纳营业税

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2019-08-31 15:50

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　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条第八款规定：土地整理储备供应单位（包括土地交易单位）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。按照这一规定，该土地储备单位如果发生转让土地使用权的行为，应缴纳营业税。但实际工作中该单位却认为：自己是代政府行使土地出让职能，按营业税政策规定，土地出让是不缴营业税的。因此，确定土地运作是出让还是转让的性质，决定了其是否具有纳税义务。

　　一、该单位概况及运作模式

　　该单位成立于2001年3月27日，属事业单位，其职能主要有：根据城市规划和市场需求，征用、收购、储备、供应土地；经营管理由政府依法收回的国有土地，纳入储备范围；对旧城改造地块拆迁、整理开发的国有土地，纳入储备；对企业改制、破产、产业结构调整转换土地使用用途的国有土地及企事业单位的国有存量土地，实施收购或置换。
　　按照政府对土地实行统一规划、统一征用、统一收购、统一储备、统一供应、统一开发整理和统一监督管理的工作思路，该单位以政府从土地收益中提供的资金作为启动资金，实施土地储备。其储备的土地有两大来源，一是征用的集体土地；二是单位收购的国有存量土地。单位将储备的土地初步开发，实施水、电、气、道路、通讯等基础设施的建设和场地平整，实现生地到熟地的转换，最后通过政府安排，利用土地拍卖单位这一平台，对商业、金融、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，采取招标、挂牌、拍卖的方式向社会出让。

　　二、对该单位适用税收政策的思考

　　我们对单位的土地运作界定为转让土地使用权而征税，单位认为征税行为比较牵强，具体理由有：
　　（一）土地储备单位的设立是政府建立土地储备制度和变革土地出让方式的需要

　　城市实施经营城市战略，核心是经营土地，关键是市场化运作。在市场经济深入人心的今天，土地资源向土地资本转变不可逆转，转变过程中的客观效果便是土地价值越发凸显。原有土地出让方式所带来的管理分散、政府收益流失已成为进一步发挥土地资本效力的桎梏，迫切需要改良土地出让方式，最大限度实现政府收益。而建立土地储备制度，通过单位的土地运作模式创新土地出让方式，能够实现政府对土地一级市场的高度垄断，也就保证了政府最大程度地发挥土地资源效益。另一方面，单位的设立也打破了资金瓶颈，确保了土地储备制度。实施土地储备，土地的征用、收购，需要巨额资金，单靠政府既有财力无法承担，而设立具有事业法人性质的土地储备单位，可融资，解决资金难题。

　　（二）土地储备单位实施土地储备不办理权属登记手续

　　按照《营业税税目注释》，“转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为”。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”。因此，土地使用者身份确立的要件便是拥有《土地使用证》。而从单位实际情况看，纳入储备土地的原《土地使用证》被注销后，政府不会向单位核发新的《土地使用证》，此时纳入储备的土地处于权利悬置状态，土地储备单位并非储备土地的使用者。

　　（三）土地储备单位对纳入储备的土地无支配权

　　单位对纳入储备的土地，无法自主安排出让。储备土地的招标、拍卖由国土部门决定。国土部门在市级以上媒体上发布公告，告知出让土地的具体信息，如位置、面积、用途、使用年限等。拍卖底价由政府根据基准地价，参考地块的规划设计等条件确定。实施招标出让的大型项目用地，则由国土部门的评标小组确定中标者。从储备土地的出让过程看，单位并无实际支配权，只起到了一个土地“蓄水池”的作用。

　　（四）储备土地进入市场实现的收益为政府收入，非土地储备单位所有

　　储备土地通过招标、拍卖、挂牌实现收益后，要按收益的一定比例（约25%）作为土地出让金上交财政，余下部分则纳入财政专户管理。在抵补征用和收购土地支出后，盈余属政府收益，由政府安排使用，单位无权支配此项收入。

　　因此，单位认为土地运作模式实质是在土地储备制度下最大限度实现政府收益的一种土地出让方式，不同于二级市场的土地使用权转让行为，因而不宜对单位征收营业税Ｌ热舳云湔魉埃?蛑皇鞘迪终??杖氪油恋厥找嫘问较蛩笆招问降淖???⒉淮?凑??芴迨杖肷仙??够嵊跋焱恋刈试聪蛲恋刈时镜淖???獭?/P>

　　《财政部、国家税务总局关于呼和浩特市土地收购储备拍卖单位转让土地使用权征收营业税问题的批复》（财税[2006]23号）明确：呼和浩特市土地收购储备拍卖单位作为代表呼和浩特市政府实施土地储备工作的单位，在具体从事土地征用、收购、开发储备以及供给过程中发生的应税行为应依法纳税。凡经人民政府依法定程序批准并办理审批手续的政府出让土地使用权的行为，属于土地所有者出让土地使用权，不征收营业税；凡属于转让土地使用权的行为，应按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条第八款的规定征收营业税。因此，对该单位土地运作过程中，凡土地局文件批复明确转让的，应按“转让无形资产”征收营业税；凡土地局文件批复为出让性质的，应按“转让无形资产”征收营业税。

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