物权法不动产登记的法条

　　不动产登记是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。那么物权法不动产登记的法条是什么？法律快车小编为大家整理了相关的法律知识，下面一起来看看吧，相信会对你有所帮助。

　　一、物权法不动产登记的法条

　　虽然在世界各国普遍建立了不动产物权变动登记制度，但对于登记的法律效力却有不同主张。就登记对不动产的效力而言，各国立法有四种模式：

　　一是意思主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖契约有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。

　　二是登记对抗主义。以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动非经登记不得对抗善意第三人。即是说，买卖契约一经有效成立，标的物所有权即行转移，但非经登记或交付，不能对抗善意第三人。如日本的立法模式。

　　三是登记要件主义。将登记作为不动产物权变动的要件，非经登记在当事人之间不能产生物权变动的效力，更不得对抗第三人。采此模式的国家很多，如奥地利、俄罗斯、匈牙利、瑞士等。

　　四是形式主义。买卖契约有效成立后，在登记或交付之外，还需要当事人就标的物所有权的转移，达成一个独立于买卖契约合意，此项合意以物权变动为内容，此物权变动即物权行为。以德国民法典为代表。

　　概括起来，这四种立法模式其实可以归纳为登记对抗主义和登记要件主义两种模式。或者以一种立法模式为主兼采另一种立法模式的折衷主义。法国的立法模式虽采意思主义，但也不是绝对的，当事人形成物权变动的意思表示虽然产生物权变动的法律后果，但是在未依法进行公示之前，不能对抗善意第三人，只是对公示的要求更宽松，实质上仍是登记对抗主义。德国的立法模式虽采形式主义，其实可以归纳为更为严格的登记要件主义。

　　比较而言，登记要件主义与登记对抗主义各有利弊。登记要件主义将登记与不动产物权变动本身结合为一体，对不动产物权变动采取了严格公示的态度。优点是便于统一确定物权变动的时间，使物权归属关系明晰化，对善意第三人的保护较为有利，但过于注重形式，缺乏必要的灵活性，且易助长"一物二卖"现象。登记对抗主义则将登记与不动产物权变动本身分开，不以登记作为物权变动要件使不动产交易较为便捷，但因不动产物权的变动缺乏表面的公示形式，易使善意第三人利益受损。就其精神而言，前者偏重于交易秩序的维护，后者注重当事人意思和交易的效率，但都有顾此失彼之弊。鉴于此，一些国家和地区立法者采某一立法主义时，往往以另一立法主义为补充。如日本，以登记对抗主义为原则，但对采矿权则采登记要件主义。

　　相反，德国民法虽采登记要件主义，但不是一概适用各种不动产物权。如担保物权的让与就无需登记。此外，依法国、瑞士民法，因继承、公用征收、法院判决等法定事由取得不动产物权者，登记仅为物权的处分要件。此种立法主张，被称为相对的登记主义。

　　可见，各国立法在不动产物权变动方面所采立场并非绝对。对此问题，我国尚无统一规定，但有关法律、法规实际上采登记要件主义立场。如《城市房地产管理法》35条规定，房地产转让、抵押，当事人应按有关规定办理权属登记。《城市私有房屋管理条例》第六条规定，城市私有房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到有关部门办理所有权转移或房屋现状变更登记。而《担保法》41、42条进一步规定，以土地使用权、城市房地产或乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记手续，抵押合同自登记之日起生效。

　　但此类规定主要是针对因法律行为而发生的不动产物权变动而言，对于因其他法定原因而发生者则未见规定。我们认为，基于保障交易安全和社会经济秩序的考虑，我国立法在不动产物权方面采登记要件主义的基本立场是必要的，但在因继承、强制执行、取得实效、法院判决、新建、添附、婚姻关系等而引起的不动产物权变动的场合下，如果将登记作为物权变动的生效要件，实际上等于否认了有关法律规定和司法行为的绝对效力。而如果不进行登记，又难以使其权属关系明晰化，第三者（尤其是善意受让人）的利益也得不到切实保护。为解决这一矛盾，瑞士民法所采"相对登记主义"（即将登记作为处分要件）立场不失为一种可行的选择。

　　我国立法采登记要件主义，有其好处，有利于国家对不动产的管理。此处所将要件是采变更要件，而不是合同生效要件。若把登记作为不动产买卖合同的生效要件，会产生以下弊端：

　　第一，不利于当事人认真订立和履行买卖合同。

　　第二，如果将登记作为合同的生效要件，则在出卖人交付不动产之后；仍可能将房屋一物数买，而不承担违约责任。这会助长违约甚至欺诈行为。

　　第三，绝对适用登记要件主义，会冲击现有的财产秩序。

　　第四，根据我国一些法律规定，房屋所有权因买卖而变更登记时，需在三个月内申请变更登记。若将登记作为房屋买卖合同的生效要件，在这三个月内，买受人支付价金的行为缺乏依据，而在出卖人一物数卖时，买受人难以获得合同法的补救（因合同不是生效合同）。

　　第五，登记要件主义也难以适用于房屋的分期付款买卖。从以上规定可以看出，对变更登记中的登记要件主义中的要件，应理解登记要件为物权变动要件，而不应作为合同生效要件。最高人民法院司法解释也采物权变动要件说。

　　二、关于他物权（抵押物权）设定登记的效力。

　　关于抵押物权登记效力的立法体例有：（1）登记要件说，指抵押物登记为抵押合同生效要件，若未经登记，则合同不生效。如瑞士民法典199条。以登记对抗说，抵押权的成立不必以登记为要件，但未经登记的抵押不能对抗善意第三人。如法国民法典2618条、日本民法典177条。

　　我国未采用上述二种立法体例。从立法精神上，许多学者认为，我国担保法关于抵押物登记采用的是登记要件和登记对抗相折衷的办法。登记要件显然是针对特定财产，担保法中规定了五类财产。我国担保法关于抵押登记效力的规定有以下缺陷：（1）对财产抵押分别采用登记要件主义和登记对抗主义，欠缺理论依据。以担保法42条规定的五类财产的抵押采用登记要件主义，但事实情况是很多当事人要求办理登记，实际上未能及时登记，责任不在当事人。如以航空器、船舶、车辆等抵押的为运输工具的登记部门，此规定不明确。

　　针对上述缺陷，不少学者认为应采统一的登记对抗主义。主要有以下理由：

　　（1）抵押合同的目的在于创设抵押权，抵押登记的目的是保护第三人，不应把二者混淆。

　　（2）登记要件主义不利于当事人遵守抵押合同，有违诚实信用原则。

　　（3）在实践中，抵押合同当事人未进行登记的原因很多，其中一个重要原因就是抵押登记的收费过高。如果强制当事人必须办理登记，不仅不合理，而且在实践中也难以行通。

　　（4）从世界各国的立法趋势看，在同一部法律中采用同一种立法体例，有利于法律的和谐。

　　抵押物登记对抗中的具体问题。

　　（1）对抗的含义。担保法43条第二款规定，当事人未办理登记的不得对抗善意第三人。对抗是指就优先受偿权而言，也就是说，当两项或数项权利并存时，某项权利是否可以优先于其他权利。以第三人的范围。第三人应当是善意第三人，但第三人是指对同一标的物享有物权的人，还是包括享有债权的人。应理解为，对抗的第三人应是同样享有物权的人。（3）登记的空间效力即地域效力。我国现行担保法没有规定空间效力，其弊端是增加了当事人的风险。国外原则上登记的空间效力范围是以登记机关管理的区域为限，不得登记有效区域之外的第三人。同时，为保护抵押权人的利益，已经登记的动产被转移到有效区域之外时，原登记在一定时间内有效。（4）登记的时间效力。很多国家和地区的法律有专门规定。我国担保法52条规定的时间效力，抵押权和债权的期限相同。只要债权没有完全清偿，抵押权就存在，直到债权清偿完毕。

　　二、不动产登记机构应当履行什么职责

　　（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

　　（二）就有关登记事项询问申请人；

　　（三）如实、及时登记有关事项；

　　（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

　　2、不动产登记机关有哪些

　　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

　　跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

　　三、不动产抵押登记的流程是怎样的

　　（一）持有关办证材料到登记机构申请登记；

　　（二）符合受理条件的登记机关予以受理并出具回执；

　　（三）到不动产所在区地税窗口审核缴纳相关税费；

　　（四）登记机构审核案卷；

　　（五）登记机构将审核结果记载于登记簿；

　　（六）权利人到收费领证窗口交费并领取不动产权证书。

　　以上就是法律快车小编为您介绍的关于物权法不动产登记的法条的相关内容，不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。如果你还有其他的法律问题，请及时咨询律师处理，法律快车提供专业律师，欢迎您进行法律咨询。