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承租人的优先购买权例外情形

法律快车官方整理

2022-03-26 15:19

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　　根据我国相关法律的规定，具有这三种情形之一的，承租人不能主张优先购买权，分别简单概述为房屋共有人行使优先购买权，出租人买房给近亲属，承租人15天内未明确答复。那承租人的优先购买权例外情形是什么？以下由法律快车小编为您一一解答，希望对您有所帮助。

　　一、承租人的优先购买权例外情形

　　根据我国法律的规定具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；

　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

　　（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　这是规定了四种对抗承租人优先购买权的法定事由。

　　二、承租人优先购买权被侵犯后应怎么寻求救济

　　承租人优先购买权遭到出租人侵犯，造成承租人损失的，承租人可以向法院起诉，主张损害赔偿。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　《中华人民共和国民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　三、房屋承租人行使优先购买权的条件是什么

　　（一）前提条件

　　出租人出卖租赁房屋我国合同法第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人行使优先购买权的前提条件是出租人出卖该租赁房屋。在此对“出卖”应理解为出租人已决定出卖租赁房屋，并有明确的出卖条件（包括价格、付款方式等）。在日常生活中带有赠与性质的出卖不宜作为承租人行使优先购买权的条件，因为此时的出卖更多的是考虑到出让人与受让人之间的特别人身信赖关系，故于此情形承租人不得主张行使优先购买权。此外，如果出租人只想将房屋出卖给其家庭成员或其近亲属的，承租人亦不得行使优先购买权，因为家庭成员及近亲属之间的房屋买卖具有浓厚的人身色彩，甚至带有一定的民间传统（如祖上留下的宅院）。

　　（二）实质条件

　　承租人“同等条件”购买承租人只有在“同等条件”下才能行使优先购买权。这里的“同等条件”应指承租人购买该租赁房屋的条件与出租人决定的出卖条件或其与第三人经磋商达成的出卖条件相同。但在司法实践中应如何具体判断“同等条件”，我国法律对此并无明文规定。认为，对优先购买权纠纷中的“同等条件”的内容宜作如下界定：第一，一般情况下，价款、支付方式和期限应相同;第二，存在以下特殊情况视为具备同等条件：

　　1、当出租人与第三人所订立的房屋买卖合同中有承租人不能履行的从给付义务时，若承租人可用价金替代该从给付的，视为同等条件。但无此从给付，出租人与第三人的买卖合同亦能成立的，对此从给付的约定承租人可不予考虑，仍视为已具备同等条件。

　　2、当出租人欲转让给第三人的标的物大于承租人行使优先购买权的标的物时，如果出租人欲转让标的物是可分物，则一般情况下承租人仅能以其租赁部分与出租人订立房屋买卖合同;如果欲转让的标的物为不可分物，并且对该不可分物分割出售，会使承租人在购买其租赁部分明显不能充分发挥房屋效用的，则承租人有权要求扩大优先购买权标的物及于不可分物的全部而与承租人订立买卖合同。

　　3、出租人与第三人订立的房屋买卖合同中，约定了第三人可延期付款，由于涉及付款人的信用问题，因而允许第三人延期付款的条件承租人无法具备。但是，如果承租人就延期付款提供了相应的担保，足以保障出租人债权时，应认为承租人可以延期付款，并具备了与第三人相同的条件。

　　（三）形式条件

　　承租人作出明确意思表示承租人行使优先购买权应以一定的方式进行，否则，出租人无法知道承租人是否行使优先购买权，我国法律对此问题没有明确规定。另外，当房屋出租人履行了通知义务后又变更出卖条件时，负有重新通知的义务，由承租人再次作出是否优先购买的明确意思表示。

　　综上所述可知，根据我国相关法律法规规定，承租人的优先购买权例外情形由法律规定。以上就是法律快车小编为您详细介绍关于承租人的优先购买权例外情形的相关知识，如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您解答疑惑。

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关联法条

《中华人民共和国民法典》第两百三十条

《中华人民共和国民法典》第七百二十六条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条

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