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新版房贷压力测试发了什么信号?

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2020-01-09 19:47

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在国家房地产市场调控一年以来，房价的走势一直被社会各层面所关注。从4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。分析预计，部分地区房价控制目标或面临调整。房价的微妙局势，自然引起了银行业监管层的高度重视。在4月19日银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上，银监会主席刘明康表示，在房地产贷款方面，将开展新一轮的房地产贷款压力测试。此次压力测试将把房价下跌50%作为假设情况，而不是之前几次假设房价最大程度下跌30%。其中，高风险地区进行的分类测算，还包括假设房价下跌50%、利率上调108个基点的情况，以及住房成交面积下降等。

新版房贷压力测试“史上最严”

继银监会主席刘明康表示“要对银行业金融机构开展新一轮压力测试”之后，22日，银监会在发给各大媒体的短信中进一步称，与前一轮测试相比，本轮压力测试情景假设更为细致。从已经透露出的方案来看，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点;房价下跌40%、利率上调54个基点;房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。而银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。银监会主席助理阎庆民曾在今年全国“两会”期间表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。

新版房贷压力测试还明确将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。正如南京证券研报称，房地产压力测试属于银行业例行工作，进行压力测试并不意味着银行业房地产贷款坏账的发生，市场无需对今年的压力测试产生消极反应。

压力测试是银监会监管房贷质量的一个手段，标准趋严反映监管部门对于房地产风险采取了更审慎的态度，至于银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。银监会有关负责人表示，压力测试情景假设是对未来某种极端情况的假定，不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表宏观调控政策可能出现的变动。

房贷压力测试银行表现淡定

虽然房贷压力测试标准趋严，但各大银行表现仍然淡定。工、农、中、建四大行高层在近期的业绩说明会上均表示，房地产贷款不良率较低，整体质量可控。况且压力测试只是对未来可能发生情况的想象，并不表明现在房地产类贷款真的那么糟糕，而且这类贷款不存在非常大的风险问题。

2010上市银行年报显示，银行总体房地产开发贷款部分占比上升的幅度为0.34个百分点。其中，房地产开发贷款上升最多的是中信银行(上升1.80个百分点)、浦发银行(上升1.47个百分点)和华夏银行(上升1.20个百分点)。占比下降的仅两家，分别是建设银行(下降0.33个百分点)和深发展(下降0.94个百分点)。但从不良率数据来看，除了兴业银行(增加了0.02个百分点)和深发展(增加了0.35个百分点)的房地产开发贷不良率有小幅增长，其余均为下降。可见在去年房地产新政频出的监管环境下，房地产部分的贷款质量并未受到太多的负面影响。

此前多家银行披露过房贷压力测试结果，大多显示房价即便下跌30%，也不会给银行带来较大风险。以交通银行为例，该行去年5月第一轮压力测试结果显示，房价下跌30%，开发贷不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。去年8月第二轮测试在房价下跌50%的极端情况下，其开发贷不良率上升约1.6个百分点，个人住房贷款不良率上升约1.2个百分点。

这样的结果看似表明银行非常抗跌，可实际上，房价下跌50%给中国经济带来巨大的负面影响，不是商业银行所能承受的。一旦房价下跌50%，并制造出巨大的赔钱效应，还会有多少人热衷购房?恐怕刚性需求者也改为租房。那样的话，与房地产相关的行业会遭遇严重的现金流问题，整体经济也可能存在硬着陆风险。这样的经济困局，也决不是银行用“不良率上升1个多百分点”所能轻描淡写的。

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