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二套房认定发生重大变革

法律快车官方整理

2020-01-09 10:09

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一、实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房

2010年4月14日, 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。提出坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

点评：虽然寥寥百余字，但其中透露的信息含量很丰富，目标指向也很明确，再次表达了中央遏制高房价的决心，差别化信贷和住房消费税，目标都直指投机性需求。这些都将增加投机和投资购房者的持有成本，对遏制房价过快上涨有望产生“精确制导”的效果。

二、稳定土地市场预期，以配合中央政府对房地产市场调控

2010年4月15日，国土资源部发布《2010年度全国住宅用地供应计划》，计划公布今年住房用地拟供应量达到18万公顷，同比增幅超过135%。在全国住房用地计划中，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%;廉租房用地占保障性住房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%(4.7倍)。对此，国土资源部土地利用司司长廖永林表示，增加供应的一个重要目的就是稳定土地市场预期，以配合中央政府对房地产市场调控。

点评：全国住房用地供应的大幅增长，将给火爆的楼市带来一丝凉意，对于调控房地产市场将起到重要作用。

三、二套房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于1.1倍

2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布，被业内人士称为“新国十条”。该通知规定：

1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;

2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;

3、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

点评：新政的力度主要在“差别化信贷政策”，但是二套房政策的执行要点不在于对二套房提高多高的信贷门槛，而在于如何认定“第二套房”。从执行情况看，多数银行采用了认贷的方式。第3条，对外地人购房进行了严格的限制，但是在精准打击投资客的同时，也让一部分自住需求者的购房需求遭受牵连打击。

四、未取得预售许可的项目，不得向买受人收取或变相收取定金

2010年4月19日，住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

点评：此举重在加强对房地产企业的监管，规范商品房销售，打击随意捂盘，恶意炒房，哄抬房价。

五、经适房购房人取得完全产权前，不得出售、出租、闲置、出借

2010年4月22日，《住建部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》发布，通知规定：经适房购房人取得完全产权前，不得出售、出租、闲置、出借，否则将收回住房，并取消5年内再次申请保障房资格。已购经适房家庭，再次购房必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权。通知还要求，各地要大幅度增加经适房供应，适当扩大供应范围。

点评：新政再次显示了国务院坚决遏制房价过快上涨的决心。市场上对此轮新政最大的质疑，是没有从“提高保障、增加供给”方面，真正解决房地产市场的供需矛盾。经适房属于保障范围，新政的出台，显示国务院正在逐步出手解决上述问题。

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关联法条

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第三条